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Assicurazione condominio: è obbligatoria?

15 Ottobre 2020 | Autore:
Assicurazione condominio: è obbligatoria?

Assicurazione civile fabbricati: cos’è e come funziona in condominio? Chi deve stipulare la polizza condominiale e chi paga le spese?

Per i danni causati dalle cose comuni rispondono tutti i condòmini, ciascuno in relazione alla quota di proprietà posseduta. Così, se un parente in visita a un inquilino dovesse inciampare e rovinare a terra a causa della pavimentazione sconnessa, del danno dovrà rispondere tutto il condominio. Lo stesso se la vittima del danno sia un condomino stesso. Se invece l’incidente è cagionato da una proprietà esclusiva, allora sarà il singolo proprietario a risponderne: si pensi ai calcinacci del balcone che, precipitando, cadono su un’auto parcheggiata. In tutti questi casi può tornare utile una polizza che sollevi il condominio dagli eventi sinistrosi che possono derivare dalle sue parti. È qui che entra in gioco un’apposita polizza a tutela del condominio. L’assicurazione condominiale è obbligatoria?

L’assicurazione in condominio è senza ombra di dubbio un valido strumento per tutelare il condominio e i singoli condòmini. Il funzionamento è molto semplice: se accade un incidente che è imputabile a una delle aree comuni del condominio (ascensore, scale, androne, facciata esterna dell’edificio, ecc.), l’assicurazione interverrà al posto del condominio per pagare i danni. Ma non solo: a seconda del tipo di polizza stipulata, l’assicurazione potrebbe coprire anche i danni causati dalle proprietà esclusive dei singoli condòmini. Vediamo allora cos’è e come funziona l’assicurazione di condominio.

Assicurazione condominiale: cos’è?

L’assicurazione condominiale (o meglio, l’assicurazione civile fabbricati) è quella polizza che il condominio stipula per tutelarsi dagli eventuali danni provocati a terzi oppure ai condòmini stessi dalle cose comuni.

Pensa all’intonaco che si stacchi da una parete e finisca per colpire qualcuno, oppure al malfunzionamento dell’ascensore che possa causare un danno all’utenza.

In tutti questi casi, poiché per i danni provenienti dalle cose comuni risponde l’intero condominio, il risarcimento viene pagato direttamente dall’assicurazione, esattamente come accadrebbe per il sinistro stradale in presenza di una polizza Rc auto.

Non a caso, l’assicurazione condominio è a tutti gli effetti un’assicurazione della responsabilità civile, nel senso che solleva il contraente (in questo caso, l’intero condomino) dall’obbligo di dover pagare i danni causati dalla propria condotta.

Assicurazione condominio: cosa copre?

L’assicurazione condominiale copre sicuramente i danni causati, a terzi o ad altri condòmini, dalle cose comuni del condominio.

A seconda delle condizioni previste nella polizza, l’assicurazione civile fabbricati stipulata dal condominio potrebbe estendere la sua tutela anche ai danni derivanti da cose di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

In questo modo, l’assicurazione pagherebbe anche il risarcimento originato, ad esempio, da una cattiva manutenzione della proprietà privata in condominio (pensa al condomino che, negligentemente, non abbia effettuato i lavori sul proprio balcone pericolante, i cui calcinacci finiscono per rovinare nel cortile).

In un caso del genere, peraltro, l’assicurazione potrebbe coprire tanto i danni causati alle parti comuni del condominio, tanto quelli cagionati a persone (terzi o condòmini).

L’assicurazione condominio, come ogni altro tipo di assicurazione, non risarcisce i danni derivanti dal dolo di una parte: pensa ad esempio allo scalino che sia stato danneggiato di proposito per far inciampare i passanti.

Inoltre, la polizza potrebbe prevedere limitazioni in casi di colpa grave (ad esempio, gravissima carenza di manutenzione) e di determinati eventi dannosi specificamente descritti nel contratto.

Parti comuni condominio: quali sono?

Abbiamo appena detto che la polizza condominio risarcisce i danni provocati dalle parti comuni dell’edificio condominiale. Ma quali sono queste cose comuni?

Per la legge [1], sono parti comuni dell’edificio condominiale:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La polizza condominiale è obbligatoria?

La polizza condominio non è obbligatoria: la legge non prevede alcun dovere in tal senso.

Dunque, possiamo affermare che la stipula di un’assicurazione civile fabbricati è facoltativa, anche se sempre consigliata per evitare che i condòmini siano costretti a pagare per qualche incidente collegato alle aree comuni del condominio.

L’assicurazione condominio può essere obbligatoria se il regolamento lo preveda: in tal caso, i condòmini sarebbe obbligati da regolamento a stipulare il contratto di copertura assicurativa.

Assicurazione condominiale: come si stipula?

Qualora un condominio volesse stipulare un’assicurazione civile fabbricati dovrebbe deliberare questa decisione durante l’assemblea dei condòmini.

Poiché la legge non fa menzione dell’assicurazione condominio, non è nemmeno previsto un quorum costitutivo né uno deliberativo.

Secondo la giurisprudenza [2], per approvare la stipula di un’assicurazione condominiale è valida la deliberazione che riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore dell’edificio.

La delibera così assunta autorizza l’amministratore alla stipula di un’assicurazione civile fabbricati in nome e per conto dell’intero condominio.

Amministratore: può stipulare la polizza autonomamente?

L’amministratore di condominio, pur essendo tenuto a tutelare e a compiere gli atti conservativi delle cose comuni, non può stipulare una polizza condominiale senza l’autorizzazione dell’assemblea.

Dunque, anche qualora ritenesse di agire nell’interesse superiore del condominio, l’amministratore non ha il potere di contrarre un contratto d’assicurazione civile fabbricati.

È invece obbligato alla stipula a seguito di deliberazione condominiale in tal senso: per legge, infatti, l’amministratore deve eseguire le delibere assembleari.

Costi assicurazione condominio: come sono divisi?

Approvata la delibera con cui si autorizza l’amministratore alla stipula di una polizza condominiale, resta il problema di comprendere come vanno suddivise le spese tra i condòmini. In altre parole: come sono ripartiti i costi della polizza, cioè il premio assicurativo?

Ebbene, non vi sono dubbi circa il fatto che il premio assicurativo per la polizza condominiale debba essere diviso tra tutti i proprietari in ragione delle tabelle millesimali.

Secondo il codice civile [3], le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Dunque, a meno che non sia stato stabilito diversamente (ad esempio, all’interno del regolamento), i costi dell’assicurazione di condominio vanno sostenuti da tutti i condòmini in ragione delle quote di proprietà possedute, tradotte in millesimi.

Assicurazione condominio: chi paga?

Chi paga l’assicurazione condominiale se l’unità immobiliare è condotta in locazione? Il proprietario/locatore oppure l’inquilino/conduttore?

Anche in questa circostanza vi sono pochi dubbi: l’assicurazione condominiale deve essere pagata dal proprietario, non dall’inquilino.

Tanto si evince dalla norma di legge che elenca in maniera analitica quali sono le spese a carico del conduttore, tra le quali non compare quella inerente all’assicurazione civile fabbricati.

Per la precisione, la legge [4] stabilisce che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese relative alla stipula della polizza assicurativa, dunque, restano a carico del proprietario, anche se non vive in condominio.

Assicurazione del condominio e dei singoli condòmini

La stipula di una polizza condominiale decisa dall’assemblea potrebbe inserirsi in un quadro ove sono già presenti alcune assicurazioni stipulate dai singoli condòmini per i danni derivanti dalle proprietà esclusive di cui sono titolari.

Se alcuni condomini hanno una propria polizza privata ciò non esclude la possibilità di far approvare in assemblea un’assicurazione civile fabbricati che, in caso di sinistro, interverrà come prima assicurazione rispetto alle polizze individuali, in riferimento ai danni provocati dalle cose comuni.

L’obbligo di denuncia dell’amministratore

Come per ogni tipo di polizza, appena verificatosi l’evento dannoso coperto dal contratto occorre darne comunicazione all’assicurazione.

Nel caso di assicurazione condominiale l’obbligo di denuncia alla compagnia assicuratrice grava sull’amministratore, il quale dunque dovrà prontamente attivarsi in tal senso per non andare incontro a una vera e propria ipotesi di responsabilità nei confronti dell’intero condominio.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 16011 del 7 luglio 2010.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] Art. 9, l. n. 392/78.

Autore immagine: Depositphotos.com


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