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A chi spetta la detrazione fiscale se si vende la casa

10 Agosto 2020 | Autore:
A chi spetta la detrazione fiscale se si vende la casa

I casi in cui l’agevolazione si trasferisce con il cambio di proprietà e quelli in cui rimane all’ex proprietario. In condominio occorrono più comunicazioni.

Uno degli aspetti controversi della vendita di una casa riguarda il trasferimento della detrazione fiscale per gli interventi di recupero edilizio, come quelli ora previsti nel Superbonus  al 110% che consente di recuperare le spese ripartendole in 5 quote annuali di pari importo.

Cosa succede se le spese sono già state sostenute dal precedente proprietario – che quindi ha maturato il diritto alla detrazione – nel caso in cui l’immobile viene ceduto in compravendita? Si tratta di capire se il beneficio “segue” la casa anche se i costi dei lavori erano stati sostenuti dal precedente proprietario oppure no e quindi di stabilire a chi spetta la detrazione fiscale se si vende la casa. Rimane attribuita al venditore o passa all’acquirente, e se sì a quali condizioni? E cosa succede se si tratta di lavori eseguiti in ambito condominiale?

Si tratta molto spesso di importi considerevoli, di centinaia o anche migliaia di euro all’anno, specialmente se gli interventi sull’immobile sono stati consistenti. È necessario, quindi, sapere cosa succede in questi casi e quali sono le regole da seguire, sia per evitare controversie tra l’ex proprietario e il nuovo acquirente, sia per prevenire il fenomeno che si avrebbe se entrambi volessero beneficiare dell’agevolazione: una possibilità che non è consentita, perché essa spetta, per ciascun anno, ad un soggetto soltanto (salvo il caso dei comproprietari).

Il cambio di proprietà dell’immobile

Un immobile su cui sono stati eseguiti interventi che beneficiano delle detrazioni Irpef può cambiare proprietario prima che siano trascorsi gli anni in cui sono ripartite le rate dell’agevolazione. Con il nuovo Superbonus al 110% le quote vengono fruite in 5 anni, mentre di regola per tutti i bonus precedenti (come l’ecobonus, il sisma bonus ed il bonus facciate) il periodo era di 10 anni.

Il discorso riguarda anche e soprattutto questi interventi agevolati con i precedenti incentivi, perché ad esempio un bonus edilizio attribuito negli scorsi anni sta ancora maturando il periodo decennale di fruizione; invece, per i lavori avviati ora con il Superbonus del 110% le prime quote saranno riportate in compensazione sulle imposte da pagare nel 2021.

Il trasferimento di proprietà potrà realizzarsi, a seconda dei casi, con la compravendita dell’abitazione oppure con la sua donazione, ma anche nel caso di decesso del proprietario che aprirà la successione in favore degli eredi.

La vendita della casa

La legge [1] stabilisce che, in caso di vendita, le quote di detrazione spettanti sull’immobile e non ancora utilizzate si trasferiscono, per i successivi periodi d’imposta, automaticamente all’acquirente, salvi diversi accordi tra le parti, da indicare nel contratto di compravendita. La medesima regola vale per la donazione e per la permuta.

Quindi, se le parti vogliono stabilirlo, possono prevedere che sia il venditore a fruire delle quote rimanenti, anziché cederle all’acquirente. Questa circostanza, per essere valida, dovrà essere espressamente specificata dalle parti contraenti nell’atto di compravendita, altrimenti l’ex proprietario non potrebbe beneficiarne.

Le annualità vengono considerate intere: quindi il diritto alla detrazione non è frazionabile per periodi inferiori e spetta al soggetto che possiede l’immobile al 31 dicembre di ciascun anno di imposta in cui le detrazioni vengono utilizzate.

In caso di morte del proprietario, le quote di detrazione non ancora fruite passano automaticamente agli eredi che abbiano la «detenzione materiale e diretta» dell’immobile. Questo requisito dovrà permanere non solo nell’anno in cui avviene l’accettazione dell’eredità, ma anche per tutti gli anni residui in cui si può usufruire del beneficio. Quindi per mantenere il diritto alla detrazione non si può dare l’immobile in locazione o in comodato d’uso.

I lavori in condominio

Nel condominio, affinché ciascun condòmino possa avere diritto all’agevolazione fiscale per gli interventi eseguiti sulle parti comuni, è necessario che l’amministratore effettui i previsti adempimenti di comunicazione all’Agenzia delle Entrate sui lavori eseguiti, le spese sostenute e i dati dei beneficiari in base al riparto; dovrà anche mettere a disposizione dei proprietari l’attestazione dei pagamenti eseguiti in modalità tracciabile alle ditte incaricate dell’esecuzione.

Questo significa che in caso di passaggio di proprietà l’amministratore dovrà trasmettere all’Agenzia i dati del nuovo beneficiario, salvi i casi, che abbiamo esaminato, in cui le parti si siano accordate per lasciare la detrazione al vecchio proprietario.

Ovviamente, l’amministratore dovrà essere messo a conoscenza del cambio di titolarità sul bene. Sarà quindi onere dell’acquirente comunicare all’amministratore l’avvenuto passaggio, anche ai fini delle eventuali spese condominiali arretrate lasciate dal vecchio proprietario e delle variazioni da inserire nel registro dell’anagrafe condominiale.

Invece, nel caso di accordo che ha stabilito la permanenza della detrazione in favore del precedente proprietario sarà quest’ultimo che dovrà evidenziare la circostanza, producendo all’amministratore la copia del rogito notarile di compravendita che contiene la clausola dove ciò è stabilito.


note

[1] Art. 16 bis, comma 8, D.P.R. n. 917/86, come modificato dal D.L. n.. 34 del 19 maggio 2020 (“Decreto Rilancio”).


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1 Commento

  1. Buonasera, a vostro avviso una volta effettuati i lavori con il superbonus 110 o anche bonus edili al 50%-90% con l’utilizzo della formula dello sconto in fattura (e dunque con cessione del credito al fornitore) è possibile procedere alla vendita dello stesso e da quando? Le agevolazioni se usifruite con la detrazione, come si evince anche dal vostro articolo, passerebbero all’acquirente se non specificato diversamente nel rogito. Ma come funziona per la cessione?
    Grazie

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