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Danni casa in affitto: chi paga?

17 Ottobre 2020 | Autore:
Danni casa in affitto: chi paga?

Suddivisione delle spese tra conduttore e locatore: cosa dice la legge? Chi paga i danni dell’immobile dato in locazione?

Vivere in affitto significa dover prendersi cura di un immobile che non è proprio, almeno per quanto riguarda l’ordinaria manutenzione. Come vedremo, infatti, la legge pone a carico del proprietario le spese di straordinaria manutenzione e, più in generale, quelle che derivano dalla vetustà del bene e dal caso fortuito. Si pone, però, anche un altro problema: chi paga i danni alla casa in affitto?

Mettiamo il caso che il conduttore, aprendo la finestra, si accorga che la persiana si sia rotta, probabilmente perché colpita da una pietra lanciata da qualche teppista. Oppure, mettiamo che le mattonelle del pavimento si siano sollevate per un errore nella posa oppure per la presenza di una tubazione dell’acqua non coibentata. Chi risponde dei danni alla casa locata? L’inquilino oppure il proprietario? Cosa dice la legge a proposito dei rapporti tra conduttore e locatore? Scopriamolo insieme.

Suddivisione delle spese tra conduttore e locatore

Per comprendere chi paga i danni della casa in affitto bisogna prendere le mosse dalla normativa che disciplina, in linea generale, la ripartizione delle spese tra conduttore e locatore.

Secondo la legge [1], il conduttore, cioè colui che gode dell’immobile per via di un regolare contratto di locazione, deve sostenere tutte le spese concernenti l’ordinaria manutenzione del bene in cui abita.

Al contrario, al locatore spetta la manutenzione straordinaria, ovverosia quella che riguarda gli interventi che prescindono dal conduttore e dall’impiego ordinario che egli ha fatto del bene.

Ad esempio, i grandi lavori di ristrutturazione dell’immobile, nonché la riparazione di malfunzionamenti dovuti alla vetustà o fatiscenza dell’abitazione, gravano tutti sul proprietario.

Spese ordinaria amministrazione: quali sono?

Per ordinaria (o piccola) manutenzione si intendono tutti gli interventi (di riparazione, sostituzione, ecc.) che si rendono necessari a seguito del normale utilizzo della cosa.

Utilizzando altri termini, possiamo definire la piccola od ordinaria manutenzione come le riparazioni che si rendono necessarie per via del normale deterioramento o utilizzo del bene: si pensi alla sostituzione di un vetro rotto o di una maniglia, alla tinteggiatura delle pareti interne, ecc.

Il Testo unico in materia edilizia [2], pur non concernendo direttamente la materia locatizia, definisce la manutenzione ordinaria come gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Dunque, ricapitolando, sono a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, cioè quelle in genere che possono reputarsi conseguenza del modo in cui il conduttore ha usato della cosa locata.

Spese straordinaria amministrazione: chi paga?

Secondo la legge, il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, le quali ultime sono a carico del conduttore.

La legge è chiara sul punto: in tema di locazione, le spese di ordinaria manutenzione gravano sul conduttore, mentre quelle di straordinaria manutenzione spettano al locatore. Il problema ora è comprendere quando un intervento sull’immobile appartenga all’una o all’altra categoria.

Secondo la legge [3], le riparazioni di piccola manutenzione, le quali devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, le quali invece rientrano nella straordinaria manutenzione a carico del proprietario

Dunque, la legge fornisce questo criterio, utile a suddividere le spese:

  • rientrano nell’ordinaria manutenzione tutte le spese di riparazione rese necessarie dall’uso della cosa locata. Poiché ad utilizzare il bene dato in locazione è il conduttore, allora è giusto che sia lui a sopportare economicamente tali interventi;
  • rientrano nella straordinaria amministrazione tutte le altre spese, soprattutto quando dipendenti dalla fatiscenza dell’immobile oppure da causa non imputabile al conduttore.

Spetta dunque al proprietario l’onere di provvedere alla manutenzione che attiene all’integrità del godimento della cosa locataossia alla condizione intrinseca della cosa, in quanto incide sul godimento del bene.

Danni casa in locazione: chi paga?

Chiarito il criterio di ripartizione delle spese tra conduttore e locatore, nonché il significato di ordinaria (o piccola) manutenzione e di straordinaria manutenzione, vediamo ora chi paga i danni della casa in affitto.

Per fare ciò, bisogna distinguere a seconda della fonte dei danni in questione: è evidente, infatti, che sarà tenuto a riparare i danni colui che ne è stato la causa.

Dunque, tutte le riparazioni che si rendono necessarie a seguito della condotta colpevole del conduttore sono ovviamente a carico di quest’ultimo. Se, ad esempio, l’inquilino dovesse causare un piccolo incendio all’interno del locale in cui abita, sarà lui a dover procedere con tutti gli interventi del caso, non potendo chiedere al proprietario di sobbarcarsi l’onere della riparazione dei danni da lui cagionati.

Lo stesso dicasi se la responsabilità del danno è attribuibile direttamente al proprietario. Se ad esempio quest’ultimo, durante alcuni lavori di ristrutturazione, dovesse rompere i vetri della finestra, dovrebbe poi provvedere alla loro sostituzione, anche se un lavoro del genere, rientrando nella manutenzione ordinaria, rientrerebbe normalmente tra quelli a carico del conduttore.

Dunque, il principio da seguire per capire chi paga i danni della casa in affitto è quello della responsabilità:

  • se il danno è imputabile alla condotta colpevole del conduttore, sarà quest’ultimo a pagarlo, anche se dovesse superare l’ordinaria manutenzione;
  • se il danno è imputabile alla condotta colpevole del locatore, sarà quest’ultimo a pagarlo, anche se riconducibile all’ordinaria manutenzione.

In poche parole: chi rompe, paga.

Tizio vive in affitto nell’appartamento di Caio. Avendo dimenticato le chiavi all’interno, forza la porta d’ingresso con un arnese che rompe la serratura. Il danno prodotto dall’operazione è ovviamente a carico di Tizio.

Esistono tuttavia diverse ipotesi in cui il danno all’abitazione non è direttamente imputabile né al conduttore né al locatore. In casi del genere, chi paga le riparazioni? Scopriamolo subito.

Danni per vetustà della casa in affitto: chi paga?

Esistono guasti che non sono direttamente riconducibili alla condotta colpevole e volontaria del locatore o del conduttore. Anche in questo caso, però, le riparazioni vanno suddivise secondo i criteri stabiliti dalla legge.

Il guasto dovuto a cause non imputabili al conduttore dovrà essere sempre pagato dal proprietario dell’immobile.

Se la serratura della porta d’ingresso si rompe perché era già difettosa o molto vetusta già prima che l’inquilino vi andasse a vivere, allora la spesa della sostituzione o riparazione incombe sul proprietario.

Secondo la legge, infatti, le riparazioni dipendenti dalla vetustà dell’immobile sono a carico del suo proprietario. Solo le spese derivanti dalla normale usura discendenti dal normale utilizzo della cosa locata sono a carico del conduttore.

Dunque, se il danno deriva da un precedente malfunzionamento oppure dall’eccessiva antichità della casa, a pagare sarà il proprietario.

Danni alla casa in affitto per condotta di terzi: chi paga?

Si pone ora il problema di comprendere a chi spetti il pagamento dei danni nel caso in cui il guasto non sia imputabile né al conduttore né al proprietario né alla vetustà dell’immobile, bensì a un fattore esterno.

Il caso tipico è quello della porta forzata (e quindi rotta) dai ladri, oppure del danno derivante da un fenomeno naturale eccezionale: si pensi a un’alluvione che rovini l’intera pavimentazione, oppure a un sisma che apra una crepa nella parete. In ipotesi del genere, a chi spetta pagare i danni?

Per quanto riguarda gli eventi naturali eccezionali e imprevedibili, deve ritenersi che le spese di riparazione incombano sempre sul proprietario, in quanto trattasi di interventi riconducibili al caso fortuito.

Diversa è l’ipotesi dei ladri o dei malviventi che danneggino la casa data in affitto. Da un certo punto di vista, il conduttore deve farsi carico di tutto ciò che può accadere all’immobile per via della sua permanenza all’interno. Adottando questa prospettiva, la riparazione dei danni causati da terze persone (ad esempio, la sostituzione della serratura a seguito di forzatura della porta) e il ripristino della sua normale funzionalità spetterebbe al conduttore.

Altro orientamento ritiene invece che anche il guasto cagionato da un atto criminale sia un caso fortuito e, pertanto, la manutenzione graverebbe sul proprietario.

Nel caso di episodi del genere, per prevenire conflitti tra locatore e conduttore, il consiglio è di rifarsi alle eventuali previsioni specifiche del contratto e, in assenza, all’entità del danno cagionato dall’attività criminosa di terzi: se dovesse trattarsi di guasto non ingente, allora ben potrebbe ricondursi l’evento tra quelli di piccola manutenzione, con onere di riparazione a carico del conduttore.

Danni causati dagli ospiti: chi paga?

Diverso è ancora il caso dei danni provocati da terze persone invitate dal conduttore nella casa in affitto. Pensa al parente che sia passato a salutare il conduttore e che, sbadatamente, appicchi il fuoco alle tende con il suo sigaro.

In queste ipotesi, è pacifico che dei danni causati da persone che si trovino nella casa con il consenso del conduttore risponda quest’ultimo. L’inquilino, infatti, garantisce per la condotta dei suoi ospiti, rispondendo degli eventuali danni causati da questi ultimi.

Danni causati dagli animali: chi paga?

Stesso ragionamento e, pertanto, a stesse conclusioni si giunge per quanto riguarda i danni causati dagli animali domestici: a dover pagare è sempre il conduttore a cui gli animali d’affezione appartengano.


note

[1] Art. 1576 cod. civ.

[2] Art. 3, primo comma, lettera a), del d.P.R. n. 380/2001.

[3] Art. 1609 cod. civ.

Autore immagine: Depositphotos.com


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