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Estraneo presidente dell’assemblea condominiale: è possibile?

11 Agosto 2020 | Autore:
Estraneo presidente dell’assemblea condominiale: è possibile?

Salve diverse previsioni del regolamento, si può nominare anche un esterno alla compagine dei comproprietari, se intervenuto come delegato da uno dei condòmini.

Uno dei primi scontri durante l’assemblea di condominio accade solitamente proprio all’inizio, quando si tratta di decidere chi nominare presidente. Se non c’è un personaggio che spicca per autorevolezza, o per disponibilità, insorgono dubbi che possono avvelenare il clima.

Quello che preoccupa di più è l’incertezza: se si sbaglia la scelta del presidente, o se non lo si nomina affatto, si teme che l’assemblea possa essere dichiarata invalida, con la conseguenza che le relative deliberazioni sarebbero nulle oppure annullabili.

Così è opportuno chiedersi chi può fare il presidente dell’assemblea condominiale analizzando i vari casi che possono capitare nella pratica, in modo da rispondere alle domande più frequenti: ad esempio, si può nominare presidente dell’assemblea l’amministratore condominiale, oppure è possibile che venga nominato un estraneo, intervenuto alla riunione presenziando come delegato di qualche condòmino?

C’è anche da chiedersi quali compiti ha il presidente e se la sua figura è davvero necessaria. Nonostante le sue funzioni siano impegnative e delicate, la sua presenza e il suo ruolo sono disciplinati dalla legge in una maniera piuttosto particolare, come ora vedremo.

Il presidente dell’assemblea condominiale

Innanzitutto, ti dico una cosa che ti stupirà: la figura del presidente dell’assemblea condominiale non è obbligatoria. La legge, dopo la riforma del 2012, non la prevede più. Prima, invece, era menzionata da una norma [1] che gli affidava il compito – piuttosto marginale – di dirimere le questioni che potevano insorgere tra i comproprietari di un’unità immobiliare che non si erano preventivamente accordati su chi di loro dovesse rappresentarli in seno all’assemblea, estraendo a sorte il loro rappresentante.

Il fatto che la figura del presidente non sia obbligatoria, però, non significa che non sia necessaria. Anzi, nella prassi condominiale delle assemblee i lavori iniziano proprio con la designazione del presidente e del segretario, che avrà il compito di redigere il verbale.

Il presidente viene nominato dall’assemblea dei condòmini, a maggioranza semplice dei partecipanti; a volte i regolamenti condominiali disciplinano anche questa procedura.

Cosa fa il presidente dell’assemblea

Il compito fondamentale del presidente dell’assemblea è quello di dichiarare validamente costituita la seduta, verificando preliminarmente il quorum costitutivo, per numero degli intervenuti e per quote millesimali di proprietà, e controllando anche le varie deleghe esibite dai partecipanti.

Da questo momento in poi, avrà il difficile ruolo di garantire l’ordinato svolgimento della discussione, secondo i vari punti da trattare, posti all’ordine del giorno, moderando i vari interventi dei condòmini e sovrintendendo alla stesura del verbale a cura del segretario.

Dovrà anche disciplinare le votazioni sui punti che richiedono approvazione e dichiarare se di volta in volta si è raggiunto il necessario consenso dell’assemblea oppure no. Una volta terminata la discussione, dichiarerà chiusa l’assemblea, firmando il verbale.

Nella pratica, dovrà dirimere il probabile accavallamento di voci ed evitare le interruzioni di chi sta parlando, prevenire litigi e fare in modo che i lavori procedano in armonia, dando facoltà di parola a chi desidera intervenire e comunque controllando che la situazione non degeneri.

È un ruolo che richiede, dunque, una considerevole forza morale e di carattere, con la capacità di imporsi quando necessario.

Chi può fare il presidente 

Innanzitutto, bisogna sottolineare che il presidente dell’assemblea non può essere l’amministratore del condominio, salvo il caso in cui sia egli stesso un condòmino e sempre che il regolamento non lo vieti.

Invece il presidente può essere scelto tra uno qualsiasi dei condòmini partecipanti all’assemblea, anche tra i delegati. In quest’ultimo caso è possibile però che la delega sia stata conferita ad una persona estranea al condominio.

La giurisprudenza [3] ritiene valida la nomina di un estraneo a presidente dell’assemblea. Se il regolamento condominiale non prevede diversamente, riservando la facoltà di nomina a presidente ai soli condòmini, è possibile dunque individuare un presidente esterno alla compagine condominiale e presente all’assemblea in quanto intervenuto come delegato da uno dei condòmini.

La conseguenza è che non si potrà impugnare la delibera assembleare per irregolarità della costituzione in quanto la riunione era stata presieduta da un soggetto estraneo; fermo restando che comunque, al di là della valida e regolare indicazione nominativa della figura del presidente, occorre sempre verificare che le decisioni siano state assunte con le maggioranze previste dalla legge.

Per approfondire le “figure chiave” dell’assemblea ed i loro ruoli leggi anche questi articoli:


note

[1] Art. 67, comma 2, disp. att. Cod. civ.

[2] Da ultimo, Trib. Cosenza, sent. n. 1157/2020, pubblicata il 2 luglio 2020.


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