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Chi paga per i danni all’appartamento in affitto

12 Agosto 2020
Chi paga per i danni all’appartamento in affitto

La legge prevede una rigida suddivisione di competenze e responsabilità in capo a inquilino e proprietario. Vediamo in quali casi deve risarcire chi abita nell’appartamento e quando, invece, è onere del padrone di casa.

Mettiamo il caso che tu abbia preso una casa in affitto. Mettiamo anche che tu voglia andartene ma, prima di riconsegnare le chiavi al proprietario e trasferirti in un nuovo alloggio, è il momento della resa dei conti, nel senso più letterale del termine. Bisogna cioè mettersi intorno a un tavolo e capire, dopo un attento esame delle condizioni in cui si trova l’appartamento, se devi qualcosa al padrone di casa oppure no. In effetti, potresti non averlo lasciato propriamente nel buono stato in cui si trovava alla consegna. Insomma: potresti aver causato, anche involontariamente, alcuni danni dei quali adesso ti si chiede di rispondere.

Questa, in realtà, è solo una delle situazioni-tipo in cui può trovarsi chi prende in locazione un immobile. Se ti stai chiedendo chi paga per i danni all’appartamento in affitto, devi sapere che la questione è complessa e varia soprattutto a seconda del tipo di danno arrecato. Se hai qualche minuto di tempo per approfondire, proviamo a spiegarti tutto qui.

La ripartizione di diritti e doveri

Diritti e doveri precisi sono distribuiti tra inquilino e proprietario. Quando prendiamo casa in affitto, stipuliamo un contratto: questo comporta l’acquisizione (e accettazione) di una serie di prerogative, ma anche di responsabilità. La disciplina dei contratti d’affitto è contenuta nel Codice civile, una guida esaustiva a come gestire situazioni problematiche che possono frequentemente insorgere nell’ambito del rapporto locatore (chi dà l’immobile in affitto) – locatario (chi lo riceve).

Dalla lettura dell’articolo, ti accorgerai che non esiste una risposta univoca alla domanda di cui sopra (chi paga i danni dell’appartamento in affitto), a meno che quest’ultima non sia «dipende». Esistono, per esempio, regole che valgono in generale ma non in particolare, dal momento che il contratto può prevedere delle eccezioni, reciprocamente sottoscritte dalle parti che lo firmano. Va da sé che non possiamo occuparci di questo, ma possiamo spiegarti semplicemente cosa dice la legge nella stragrande maggioranza dei casi.

Diritti e doveri dell’inquilino

L’inquilino ha diritto a godere di un bene di cui non diventa proprietario, all’atto della firma del contratto, ma soltanto detentore. A questo diritto è quindi intimamente collegato il dovere di prendersi cura di qualcosa che gli viene affidato. Lo deve fare con attenzione; il Codice, a questo proposito, parla di un atteggiamento che definisce «diligenza del buon padre di famiglia» [1]: in pratica gli si chiede di fare tutto ciò che può per adempiere al meglio possibile al proprio dovere di custodia. L’altro compito che la legge gli attribuisce è quello di essere puntuale nel pagamento dell’affitto [2].

Tra i diritti va annoverato anche quello di ottenere una riduzione del canone mensile da pagare o perfino la risoluzione del contratto se, per esempio, non può usufruire dell’alloggio per almeno venti giorni [3]. Questo può accadere, per esempio, nel caso in cui l’appartamento abbia bisogno di lavori urgenti e importanti, che comportino un allontanamento da casa dell’inquilino. La riduzione del canone, in tal caso, si impone proprio per compensare il temporaneo mancato godimento del bene.

Risarcimento dall’inquilino 

Tra i doveri, invece, rientra anche quello di risarcire il proprietario in tutta una serie di ipotesi in cui risulti che il responsabile del danno è direttamente o indirettamente colui che abita nell’appartamento. Possiamo tentare un elenco dei casi in cui l’inquilino è costretto a pagare, secondo quanto dispone il Codice civile. Sono i seguenti.

Deterioramento non normale e danni da mancata diligenza 

La conseguenza più immediata del non usare la diligenza del buon padre di famiglia è produrre il suo contrario: un’incuria che si ripercuote sullo stato di conservazione dell’appartamento. All’inquilino è richiesto di riconsegnare l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ottenuto, cioè buone, a livello di ordine, pulizia, integrità di mobili e arredi [4].

Il deterioramento normale è ammesso: se, cioè, si rompe qualcosa perché era già vecchia ed è stata molto utilizzata, la rottura sarà addebitabile a un’usura dovuta semplicemente a un utilizzo frequente e non scorretto. Lo stesso ragionamento va applicato all’immobile in toto: un conto è che sia «vissuto», perché l’inquilino ci ha abitato molto tempo, un conto è che sia demolito e presenti molti danneggiamenti. Solo di questi ultimi il locatario è chiamato a rispondere.

Possiamo riportare l’esempio concreto di una sentenza del tribunale di Ascoli Piceno, che ha ricordato proprio questo principio [5]. In questo caso, è stato condannato un inquilino che ha riconsegnato l’immobile con macchie di muffa, fuliggine, ristagni di condensa, mattonelle lesionate e persino buchi sulle pareti esterne. Niente diligenza del buon padre di famiglia, ma danni dettati da scarsa cura nella gestione dei locali.

Danni da piccola manutenzione

Il Codice prevede che le spese per la manutenzione ordinaria siano a carico dell’inquilino, mentre quelle per la manutenzione straordinaria oppure ordinaria ma molto costosa vadano addebitate al padrone di casa, a meno che il contratto tra le parti non disponga diversamente.

Per piccola manutenzione possiamo intendere, ad esempio, la minima porzione di intonaco che si stacca mentre cerchiamo di appendere un quadro al muro o il fatto di aver sporcato accidentalmente una parete. Qui è l’inquilino a dover risistemare e potrà farlo con un minimo sforzo economico, in proporzione al danno arrecato.

Se, però, l’inquilino si accorge che servono lavori di più grande entità e urgenti, per evitare, per esempio, danni irreversibili agli impianti, è suo onere comunicarlo tempestivamente al proprietario, per metterlo in condizione di provvedere quanto prima [6]. Se non lo fa e il danno è irreversibile, o molto grave, rientra sempre nel non essersi preso cura in modo adeguato del bene, quindi sarà suo compito risarcire.

Eventi avversi e terze persone

Prendere la cosa in consegna, cioè in questo caso l’immobile, e occuparsene con diligenza significa anche essere responsabile non solo delle proprie azioni, ma anche di quelle degli altri. Se inviti qualcuno a casa e questo qualcuno provoca un qualunque danno, il responsabile sarai comunque tu inquilino, anche se l’amico che ti è venuto a trovare e ti ha messo in questa situazione lo ha fatto del tutto involontariamente.

Non solo: è sempre l’inquilino a rispondere anche di altri deterioramenti gravi. Se scoppia un incendio che distrugge la casa o parte di essa, per esempio, due sono i possibili epiloghi: o dimostri che non sei stato tu a provocarlo e che la causa non è imputabile a te e allora non dovrai risarcire nessuno, o ne rispondi tu, anche economicamente [7].

Diritti e doveri del proprietario

Il proprietario deve consegnare all’inquilino un appartamento in buono stato. Al termine del periodo di locazione ha il diritto a ritrovarlo esattamente come l’aveva lasciato, o a esigere ristoro per i danni subiti.

Che l’alloggio sia in buono stato dipende però in parte anche da lui: è vero che chi abita nella casa deve vigilare a che questa sia funzionale in tutto ed è vero anche che ha l’obbligo di avvisare qualora sia necessaria una manutenzione straordinaria, ma è anche vero che il proprietario sa già in partenza se l’immobile ha bisogno di grossi lavori di risistemazione oppure no e, in tal caso, deve provvedere.

Un altro suo dovere è fare in modo che chi ha preso la casa in affitto possa goderne serenamente [8]. E ovviamente ha il diritto di essere risarcito in tutti i casi elencati sopra.

Risarcimento dal padrone di casa 

Ma quand’è, invece, che è il proprietario dell’appartamento a dover risarcire? In ossequio alla ripartizione diritti/doveri tra inquilino e padrone di casa, ci sono anche circostanze in cui è quest’ultimo a dover mettere mano al portafogli. Vediamo più in dettaglio cosa gli compete in termini di eventuali risarcimenti all’inquilino.

Vizi dell’appartamento

Se il proprietario consegna l’immobile con dei vizi di cui l’inquilino si accorge soltanto in un secondo momento, è il proprietario a dover risarcire, a meno che non dimostri di essere stato in buona fede, non avendo mai saputo dei vizi in questione. Non risarcisce neanche nel caso in cui si trattava di vizi talmente evidenti da poterli facilmente riscontrare.

Questo sempre perché spetta al padrone di casa consegnare l’appartamento in buono stato e deve farlo anche in assoluta onestà, non nascondendo eventuali problematiche che riguardano l’alloggio a chi andrà ad abitarci.

Se ci sono vizi, insomma, è corretto che ne metta al corrente l’inquilino, sempre che non siano ignoti allo stesso padrone di casa. La malafede non è ammessa, diversamente dalla buona fede. Al proprietario anche l’onere del risarcimento per i danni provocati da quei vizi dell’appartamento, sempre nel caso in cui li abbia nascosti all’inquilino [9].

Danni da manutenzione straordinaria

Il padrone dell’appartamento affittato, così come deve tirare fuori i soldi di tasca sua quando si tratta di fare lavori molto costosi e impegnativi nell’abitazione, allo stesso modo sarà responsabile di tutti i danni derivanti da questi lavori.

Ci riferiamo in generale a tutti gli interventi strutturali da eseguire sull’immobile, per esempio quelli che riguardano l’impiantistica, sia a titolo di riparazione che per scongiurare disagi più gravi nel tempo [10].

Risponde, ma in misura limitata, dei danni causati da un mancato intervento di manutenzione straordinaria che era necessario e di cui doveva avvisarlo l’inquilino. Quest’ultimo comportamento, infatti, viene interpretato come assenza di cura e diligenza di chi vive nell’appartamento nel comunicare al padrone di casa la necessità di lavori urgenti. Per cui l’inquilino avrà diritto a una somma inferiore a quella che avrebbe ottenuto qualora avesse avvertito per tempo.


[1] Art. 1176 c.c.;

[2] Art. 1587 c.c.;

[3] Art. 1584 c.c.;

[4] Art. 1590 c.c.; Cass. 11189/2007; Cass.11345/2010;

[5] Tribunale di Ascoli Piceno, sent. n. 72 del 24/01/2020;

[6] Art. 1577 c.c.;

[7] Art. 1588 c.c.;

[8] Art. 1575 c.c.;

[9] Art. 1578 c.c.;

[10] Art. 1576 c.c..


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