TASI sui fabbricati e aree edificabili: come funziona

Rendite retroattive: i criteri catastali di regola più favorevoli rispetto a quelli contabili.

I fabbricati diversi dall’abitazione principale sono soggetti sia ad Imu che a Tasi, nel rispetto del tetto massimo di aliquota previsto dalla legge, pari al 10,6 per mille o, a certe condizioni, all’11,4 per mille.

La Tasi colpisce sia i fabbricati che le aree edificabili, con la sola esclusione dei terreni agricoli. Molti Comuni hanno però deliberato di applicare la Tasi solo sull’abitazione principale. In tali enti le unità in esame sconteranno solo l’Imu. La scadenza di pagamento del saldo Imu è quella già conosciuta del 16 dicembre. Per la Tasi nei Comuni che hanno pubblicato le aliquote per la prima volta entro lo scorso 18 settembre, la prima scadenza è il 16 ottobre.

La base imponibile

Le regole di determinazione della base imponibile sono identiche per entrambi i tributi. Si parte sempre dalla rendita catastale, rivalutata del 5%, e si moltiplica l’importo per i coefficienti di legge. Che sono: 160 per le unità abitative, 140 per i fabbricati di categoria catastale B, C3, C4 e C5, 80 per i fabbricati di categoria catastale D5 e A10, 65 per i fabbricati di categoria catastale D, ad eccezione di D5, 55 per gli immobili C1.

Fanno eccezione i fabbricati di categoria catastale D, non censiti, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati. Per questi si applica lo specifico criterio contabile, di cui all’articolo 5, comma 3, Dlgs 504/1992, che consiste nell’assumere il costo di acquisto iscritto in contabilità, al lordo delle quote di ammortamento, aumentato di spese incrementative e rivalutato con gli indici ministeriali. Su tale valore saranno calcolati Imu e Tasi fino all’anno di attribuzione della rendita catastale. Va ricordato l’insegnamento delle sezioni unite della Corte di Cassazione [1], sugli effetti della rendita poi attribuita: una volta che il contribuente ha chiesto l’accatastamento il valore contabile si utilizza in via precaria, in attesa di adottare l’ordinario valore catastale. Ciò comporta che la rendita catastale produce effetti retroattivi, quindi occorre conteggiare i conguagli, a debito o a credito, tra quanto pagato con il criterio contabile e quanto dovuto con quello catastale. È evidente che se la rendita è stata attribuita nel corso del 2014, già in sede di saldo, in scadenza il 16 dicembre, sarà necessario fare i conti con il valore catastale, anche se in sede di acconto fosse stato applicato il criterio contabile.

I fabbricati di categoria D

Anche per il 2014, sui fabbricati di categoria D è dovuta la quota erariale dell’Imu, pari allo 0,76% dell’imponibile, che deve essere versata con un apposito codice tributo. I Comuni conservano il potere di elevare tale aliquota sino al massimo di legge, per acquisire l’extra gettito. Non è invece possibile approvare aliquote Imu più basse dello 0,76% poiché è una riserva dello Stato. Sempre sugli immobili d’impresa si ricorda l’esenzione Imu per i fabbricati merce non locati delle imprese costruttrici.

La legge consente ai Comuni di deliberare agevolazioni Imu per immobili relativi ad imprese, fabbricati dei soggetti Ires e fabbricati locati. Sono immobili che, con l’Imu, hanno subito un aggravio di imposizione, dovuto all’assenza dell’effetto di assorbimento dell’Irpef, che riguarda solo i redditi fondiari degli immobili non locati. È possibile per queste fattispecie deliberare aliquote ridotte sino al 4 per mille, anche in forma differenziata per categorie di immobili.

Le aliquote

L’aliquota base Imu è il 7,6 per mille che i Comuni possono variare sino ad un massimo del 10,6 per mille e un minimo del 4,6 per mille. Per la Tasi l’aliquota base è l’1 per mille, che può essere azzerata o elevata sino al massimo del 2,5 per mille. In questi limiti i Comuni godono di ampia potestà di differenziare le aliquote, sia ai fini Tasi che Imu. In alcuni casi, le aliquote sono state diversificate secondo la categoria catastale, con una decisione di dubbia legittimità. Per l’Imu, i contribuenti devono fare riferimento alle aliquote pubblicate sul sito delle Finanze entro il 28 ottobre. Entro tale data il Comune può modificare le misure già pubblicate ma la delibera non può essere adottata oltre il 30 settembre, data di approvazione del bilancio di previsione. In assenza di delibere il contribuente utilizzerà per il pagamento del saldo le aliquote in vigore nel 2013.