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Condominio solidarietà acquirente

18 Ottobre 2020 | Autore:
Condominio solidarietà acquirente

In quali casi il nuovo proprietario, insieme al vecchio, può essere chiamato a pagare le quote condominiali arretrate.

Prima di acquistare un immobile in condominio, il potenziale acquirente non deve solo valutare le condizioni dell’appartamento o l’assenza di pignoramenti o ipoteche sul bene. Infatti, è importante accertare se ci sono pendenze di natura condominiale. Può accadere, invero, che il venditore sia in ritardo con i pagamenti delle quote condominiali ordinarie oppure che non abbia ancora saldato i ratei, da lui dovuti, in merito a dei vecchi lavori di straordinaria manutenzione. In questi casi, il compratore neo condomino è responsabile degli arretrati? In condominio, come funziona la solidarietà dell’acquirente?

Risolvere questi dubbi e chiarire l’argomento potrebbe rivelarsi molto importante per chi si accinge a sottoscrivere una compravendita. In particolare, il lettore interessato potrebbe domandare: a proposito di un debito, cosa si intende per solidarietà passiva? Per quali debiti verso il condominio l’acquirente è responsabile insieme al venditore? Il neo proprietario deve pagare anche le quote condominiali straordinarie non saldate dal vecchio? Continuando nella lettura troverai risposta alle domande.

Debito: cosa si intende per solidarietà passiva?

In alcuni casi, la legge o il contratto sottoscritto dalle parti prevedono l’esistenza di più obbligati tenuti all’esecuzione di una determinata prestazione. In particolare, in queste ipotesi è stabilito che il creditore abbia diritto al pagamento del debito intero e non soltanto ad una parte dello stesso e che possa pretenderlo, indistintamente, da ognuno dei singoli debitori. In presenza di queste caratteristiche, si parla di solidarietà passiva (se desideri approfondire maggiormente l’argomento può leggere l’articolo Cosa sono le obbligazioni solidali: solidarietà attiva e passiva).

Devi sapere, quindi, che la legge riconosce degli obblighi di natura solidale anche in ambito condominiale. Infatti, questo particolare vincolo può riguardare l’acquirente di un immobile in un condominio.

Quote condominiali ordinarie: obbligati acquirente e venditore

Secondo una precisa disposizione normativa [1], chi diventa proprietario all’interno di un fabbricato è tenuto al versamento delle quote condominiali relative anche all’anno precedente all’acquisto. In particolare, secondo la consolidata interpretazione giurisprudenziale della Cassazione [2], la legge si riferisce alle quote ordinarie. In altri termini, si tratta di quegli oneri dovuti al condominio e che sorgono allorquando viene affrontata una spesa riguardante la gestione consueta dei beni comuni o, per ipotesi, l’erogazione dei servizi.

L’obbligo appena descritto è di natura solidale, visto che l’amministratore, dinanzi all’eventuale morosità, può agire, indistintamente, verso il compratore oppure nei riguardi del vecchio proprietario. Per questo motivo, prima di procedere all’acquisto di un immobile facente parte di un condominio è importante consultare chi lo gestisce e farsi rilasciare una certificazione in cui si attesta la presenza o meno di pendenze. In tal modo, si eviteranno sorprese e, ad esempio, si potrà concordare con il venditore una riduzione del corrispettivo della compravendita in misura proporzionale al debito ancora in corso.

Viceversa, in assenza di ogni accordo oppure ignorando l’esistenza di alcuni debiti di natura condominiale, l’acquirente potrebbe ritrovarsi a pagare una quota arretrata relativa ad un periodo antecedente all’acquisto (ad esempio, quella relativa all’acqua o all’energia elettrica, erogati nell’anno precedente). In tal caso, eseguito il pagamento, il neo condomino dovrebbe chiedere il rimborso della somma al venditore con tutto il disagio che ciò può comportare (ad esempio, l’azione giudiziale di recupero) qualora questi dovesse negare ogni addebito.

Quote condominiali straordinarie: l’acquirente non è obbligato

La Cassazione [3] ha individuate le caratteristiche delle quote condominiali straordinarie. Si tratta di quelle derivanti dalle spese per i lavori che hanno realizzato un’innovazione dei beni del fabbricato oppure che sono state affrontate per migliorare l’utilizzazione delle cose comuni ovvero che sono consistite in un onere rilevante e superiore a quello di regola previsto per la manutenzione ordinaria. In particolare, si tratta di crediti, normalmente, dovuti a soggetti terzi ed estranei al fabbricato. Ad esempio, la ditta appaltatrice che ha ristrutturato l’edificio oppure l’avvocato che ha difeso il condominio in una lite giudiziaria. In questi casi, sempre secondo gli Ermellini [4], non esiste alcuna responsabilità solidale tra il nuovo ed il vecchio proprietario.

L’acquirente dell’immobile in condominio, quindi, non può essere chiamato a pagare le quote condominiali straordinarie nemmeno in relazione a quelle maturate nell’anno precedente.

In conclusione, seguendo questa pacifica applicazione della legge in materia, il terzo creditore di un condominio può agire in recupero soltanto nei confronti del condomino che era tale al momento in cui è sorta l’obbligazione. Tale momento coincide con quello in cui l’assemblea ha deliberato la spesa straordinaria.


note

[1] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. civ. ord. n. 1847/2018

[3] Cass. civ. sent. n. 24654/2010

[4] Cass. civ. sent. n. 12580/2020


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