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Come funziona lo sfratto?

19 Ottobre 2020
Come funziona lo sfratto?

Conseguenze del mancato pagamento del canone di locazione.

Abiti in un piccolo appartamento in affitto. Purtroppo, non puoi ancora permetterti di averne uno tutto tuo perché sei un lavoratore precario e il tuo stipendio non è dei migliori. Per giunta, l’altro ieri hai discusso con il tuo padrone di casa perché sei indietro con il pagamento di qualche mensilità. In questo articolo, faremo il punto della situazione. Come funziona lo sfratto e quali conseguenze comporta? Devi sapere che in caso di mancato versamento del canone, il locatore può mandarti via di casa e pretendere il saldo degli importi arretrati. Se invece non paghi l’affitto perché hai perso il lavoro, allora puoi usufruire di un fondo speciale per saldare il tuo debito ed evitare di essere sfrattato. Se l’argomento ti interessa, allora non perdere altro tempo e prosegui nella lettura.

Sfratto per morosità: cos’è?

Per spiegarti cos’è lo sfratto per morosità voglio partire subito da un esempio.

Tizio e Caio hanno stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo della durata di 4 anni con un canone di 400 euro al mese. Da 5 mesi, Tizio si è reso moroso perché non paga più l’affitto e Caio ha intenzione di cacciarlo via di casa.

Ebbene, nell’esempio che ti ho riportato Caio (il locatore) può avviare lo sfratto per morosità nei confronti di Tizio (il conduttore), cioè quella procedura formale volta ad ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile, oltre al pagamento dei canoni scaduti.

Sfratto per morosità: quali sono i requisiti?

Per procedere con lo sfratto per morosità sono necessari due requisiti:

  • un regolare contratto di locazione: in pratica, per attivare la procedura in questione è necessario che l’inquilino abiti nell’immobile in virtù di un contratto sottoscritto da entrambe le parti e registrato all’Agenzia delle Entrate;
  • mancato pagamento dei canoni: in altre parole, il conduttore non deve aver pagato i canoni mensili entro i termini previsti dal contratto.

Sfratto per morosità: come funziona

A questo punto cerchiamo di capire, una volta per tutte, come funziona lo sfratto per morosità.

Legittimato ad avviare la procedura è il locatore, cioè il proprietario dell’immobile o chiunque ne abbia la disponibilità in base ad un titolo. Una volta appurata la morosità, il primo passo da compiere è naturalmente quello di cercare una risoluzione bonaria. Per questa ragione, il locatore deve inviare al conduttore moroso una lettera di diffida, tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno, con cui lo sollecita al pagamento dei canoni arretrati ed a lasciare l’immobile entro un dato termine.

Se la lettera non produce alcun effetto, come avviene nella maggior parte dei casi, allora il locatore può notificare l’atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. In tal caso, competente è il tribunale nella cui circoscrizione si trova la cosa locata.

All’udienza il conduttore può:

  • presentarsi e fare opposizione alla convalida: il giudice rinvia la causa al giudizio ordinario ma può comunque decidere di emettere l’ordinanza e convalidare lo sfratto;
  • presentarsi e domandare al giudice il termine di grazia, non superiore a 90 giorni, entro il quale saldare il proprio debito ed evitare lo sfratto. Tale possibilità, tuttavia, vale solamente per le locazioni ad uso abitativo;
  • non presentarsi: il giudice emette l’ordinanza di convalida e stabilisce la data dello sfratto.

Se il conduttore moroso non adempie spontaneamente, il locatore può notificargli un atto di precetto. Trascorsi inutilmente 10 giorni, il proprietario può rientrare nel possesso del bene mediante l’ufficiale giudiziario (assistito dalla forza pubblica se necessario).

Come ti ho anticipato poc’anzi, quando il giudice convalida lo sfratto per morosità può anche emettere, su richiesta del locatore, un decreto ingiuntivo con cui ordina al conduttore di pagare i canoni insoluti e quelli che andranno a scadere fino all’esecuzione dello sfratto. In caso contrario, il locatore può recuperare le somme arretrate avviando un altro giudizio in separata sede.

Attenzione: nulla vieta al conduttore di saldare il suo debito prima dell’udienza di comparizione o proprio dinanzi al giudice. In questo modo, non verrà convalidato lo sfratto e il contratto di locazione non sarà risolto. Resta, in ogni caso, la possibilità per le parti di concordare anche un piano rateale di rientro.

Sospensione sfratti: di cosa si tratta?

In occasione dell’emergenza sanitaria del Covid-19, il Governo ha sospeso fino al 31 dicembre 2020 tutte le procedure di sfratto (sia per morosità sia per finita locazione), anche per gli immobili ad uso non abitativo (come alberghi, negozi, ecc.).

In pratica, il proprietario può avviare lo sfratto nei confronti dell’inquilino ed ottenere dal giudice la convalida, ma tali provvedimenti potranno essere materialmente eseguiti a partire dal 1° gennaio 2021.

Cos’è la morosità incolpevole?

Partiamo da un esempio pratico.

Tizio abita con la sua famiglia in una casa in affitto e ogni mese deve corrispondere al proprietario Caio un importo di 500 euro, oltre alle spese condominiali. Da circa 3 mesi, però, Tizio non paga più il canone perché è stato licenziato.

Come puoi notare, nell’esempio che ti ho riportato Tizio non riesce a pagare il canone perché ha perso il lavoro. In casi del genere, si parla di morosità incolpevole, ossia di una circostanza sopravvenuta che non consente all’inquilino di provvedere al pagamento dell’affitto a causa di una ridotta capacità reddituale del nucleo familiare.

Secondo la legge, ricorre la morosità incolpevole in caso di:

  • licenziamento;
  • cassa integrazione ordinaria o straordinaria;
  • mancato rinnovo di contratti a termine;
  • cessazioni di attività libero-professionali;
  • malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare con contestuale diminuzione del reddito complessivo.

Se, dunque, l’inquilino è moroso non per colpa sua, allora può accedere ad un apposito fondo e saldare il debito per evitare di essere sfrattato dall’immobile.

Per saperne di più sull’argomento, ti invito a leggere l’articolo “Gli sfratti per morosità incolpevole“.



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