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Locazione: se l’immobile non corrisponde alla descrizione

22 Agosto 2020
Locazione: se l’immobile non corrisponde alla descrizione

Locazione uso abitativo: posso richiedere di dichiarare nullo (o annullabile) il contratto per truffa contrattuale in quanto nella documentazione APE vi sono dichiarate delle caratteristiche assenti nell’immobile e richiedere la restituzione di quanto versato fino ad oggi?

Premesso che, al fine di comprendere gli obblighi delle parti e le conseguenze delle violazioni, sarebbe opportuno visionare le singole clausole contrattuali, preciso sin da subito che, in ogni caso, il nostro ordinamento impone precisi obblighi negoziali a carico del locatore. In particolare, ai sensi dell’art. 1575 c.c., il locatore deve:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Inoltre, egli deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione che restano a carico del conduttore.

Se al momento della consegna, il bene è affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito (come nel caso descritto dal lettore), il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti al momento della consegna o facilmente riconoscibili.

Oltre alla risoluzione contrattuale, il conduttore può chiedere il risarcimento dei danni derivati da vizi della cosa; in tale ipotesi, il locatore è tenuto al risarcimento se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Nel caso di specie, il fatto che l’attestato di prestazione energetica contenga informazioni non veritiere, tali da aver indotto il lettore a concludere il contratto di locazione, costituisce fonte di responsabilità tanto del locatore, quanto del professionista che ha rilasciato l’attestato. La mancata corrispondenza tra le caratteristiche descritte e quelle effettive sullo stato dell’immobile e, più specificamente, degli impianti, può pertanto costituire motivo di risoluzione del contratto, da dichiararsi giudizialmente, con diritto al risarcimento del danno (che potrebbe corrispondere alle mensilità già versate).

Prima di poter procedere con la causa dinanzi al Giudice di Pace, occorre avviare il tentativo di mediazione, in quando obbligatorio in materia di locazione. La domanda di mediazione si presenta mediante deposito di un’istanza presso un organismo di mediazione nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. Il mediatore non è un giudice, ma un professionista che cerca di far conciliare le parti per individuare un accordo stragiudiziale che, una volta raggiunto e sottoscritto, ha lo stesso valore di una sentenza. Se il tentativo di mediazione fallisce poiché le parti non riescono ad accordarsi, si può procedere con la vera e propria causa dinanzi al Giudice di Pace.

Articolo tratto da una consulenza dell’Avv. Maria Monteleone



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