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Bonus prima casa anche con affitto di stanze

18 Agosto 2020
Bonus prima casa anche con affitto di stanze

Agevolazioni fiscali se si mantiene la residenza in una stanza e si dà in locazione il resto dell’immobile. 

Un nostro lettore ci fa presente di aver acquistato un immobile usufruendo del bonus prima casa, impegnandosi, in sede di rogito, a trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile beneficiato. Senonché questi ha ora necessità di spostarsi altrove, dando in affitto l’abitazione appena acquistata; il che lo porterebbe a violare la condizione richiesta dalla legge per l’agevolazione fiscale (che, come noto, richiede che il requisito della residenza permanga per almeno 18 mesi dal rogito). 

Per evitare di perdere i benefici e di dover restituire al fisco le imposte risparmiate al momento del rogito, ci chiede se il problema possa essere ovviato dando in affitto tre quarti della casa e, nello stesso tempo, conservare la disponibilità di una sola stanza, ivi lasciando la propria residenza. Quali conseguenze avrebbe, peraltro, una scelta del genere sul versamento dell’Imu? L’immobile verrebbe ugualmente considerato prima casa con conseguente ottenimento delle agevolazioni fiscali?

Vediamo come conservare il bonus prima casa anche con l’affitto di stanze.

Bonus prima casa: le condizioni

Per prima cosa ricordiamo che le condizioni per ottenere il bonus prima casa (ossia la riduzione dell’Iva dal 10 al 4% o, in caso di acquisto da privato, dell’imposta di registro dal 9 al 2%) sono le seguenti:

  • l’acquirente non deve essere proprietario, neanche per quote, di altro immobile adibito a civile abitazione nel Comune ove si trova l’abitazione agevolata; in caso contrario la stessa va ceduta prima del rogito;
  • l’acquirente non deve essere proprietario, neanche per quote, di altro immobile, ovunque situato nel territorio italiano, acquistato con il bonus prima casa. In caso contrario, la precedente abitazione deve essere ceduta entro 1 anno dal rogito;
  • l’immobile agevolato non deve essere accatastato A/1, A/8 o A/9;
  • nel Comune ove si trova l’immobile agevolato l’acquirente deve trasferire la propria residenza entro 18 mesi dal nuovo rogito o deve avere la sede del proprio lavoro;
  • la nuova abitazione non va venduta per cinque anni, a meno che, entro l’anno successivo, si acquisti un nuovo immobile da adibire a prima casa e quindi con tutte le relative caratteristiche.

Bonus prima casa: la residenza

Per avere i benefici prima casa è sufficiente che la residenza sia presa, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune nel quale è ubicato l’immobile oggetto di agevolazioni e non per forza presso l’immobile acquistato. Il che consente all’acquirente di fissare la residenza anche presso una diversa abitazione sita nello stesso Comune, anche se in affitto. Quindi l’acquirente potrebbe acquistare un immobile a uso investimento con il bonus prima casa, purché non risieda in un altro Comune. 

Bonus prima casa: mantenere la residenza in una stanza

In teoria nulla vieta all’acquirente di ottenere il bonus prima casa e poi dare in affitto una o più stanze del proprio immobile. Difatti la legge non subordina le agevolazioni fiscali in commento alla disponibilità dell’intero immobile. Egli quindi potrebbe conservare la disponibilità di una stanza, dando in locazione il resto dell’immobile, ivi mantenendo la propria residenza senza perdere il beneficio fiscale.

Una ulteriore strada percorribile sarebbe quella di chiedere in Comune l’autorizzazione ad aprire un bed and breakfast (se in via occasionale anche senza partita Iva), il che consentirebbe di dare in locazione le stanze dell’immobile con maggiore elasticità, senza cioè dover rispettare le varie tipologie di contratto di locazione prefissate dalla legge.

Ricordiamo infine che la legge contrasta le elusioni. La residenza, difatti, deve coincidere con la dimora abituale del contribuente, il che significa che questi vi deve effettivamente vivere. Pertanto, se ad un controllo, la polizia dovesse rilevare che l’acquirente non abita effettivamente nell’immobile ove ha fissato la residenza, questi perderebbe i benefici fiscali in commento.

Affitto stanze: si paga l’Imu?

Il fatto di dare in affitto una o più stanze non fa venir meno neanche l’esenzione Imu che – lo ricordiamo – è collegata all’abitazione principale. L’abitazione principale presuppone due requisiti:

  • la residenza nell’immobile;
  • la dimora abituale (il contribuente vi deve cioè vivere per gran parte dell’anno).

Cambio residenza e interessi passivi del mutuo

In base a quanto previsto dalla lettera b) dell’articolo 15 del Tuir, gli interessi passivi derivanti dal mutuo ipotecario non sono più detraibili a decorrere dall’anno successivo a quello in cui l’immobile non è più adibito ad abitazione principale (questa condizione si verifica, appunto, qualora l’immobile venga ceduto in locazione). Si evidenzia, tuttavia, che la detrazione non viene persa qualora il mancato utilizzo come abitazione principale sia attribuibile a trasferimento per motivi di lavoro.



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