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Casa in affitto: chi paga la vasca nuova?

19 Agosto 2020 | Autore:
Casa in affitto: chi paga la vasca nuova?

Manutenzione ordinaria e straordinaria della casa concessa in locazione: come funziona la ripartizione delle spese? Vasca da bagno nuova: chi la paga?

L’eterno dilemma che affligge tutti coloro che vivono in locazione è comprendere come debbano essere correttamente divise tra proprietario e inquilino le spese di manutenzione dell’immobile. Quali lavori competono al locatore? Quali al conduttore? Com’è noto, il principale criterio di divisione, in assenza di previsione contrattuale differente, è il seguente: al conduttore spetta l’ordinaria manutenzione, mentre al locatore la manutenzione straordinaria. Tuttavia, non è sempre facile distinguere tra l’una e l’altra tipologia. Ad esempio, chi paga la vasca nuova della casa in affitto?

Non esistendo un manuale che permetta di catalogare i diversi tipi di lavoro, per capire a chi tocca effettuare determinate tipologie di interventi tocca rifarsi a ciò che dice la legge oppure il contratto di locazione. Anche in quest’ultimo caso, però, è ben difficile il contratto individui tutte le fattispecie di lavori e la loro ripartizione tra proprietario e conduttore. Ecco perché è bene conoscere sin da subito a chi tocca pagare se ci sono guasti o danni nell’immobile. E allora: chi deve pagare la vasca nuova in una casa in affitto? Scopriamolo insieme.

Lavori in una casa in affitto: chi deve pagare?

Come anticipato in premessa, i lavori da effettuarsi in un immobile concesso in locazione sono ripartiti tra conduttore e locatore a seconda della tipologia di intervento:

  • i lavori di piccola od ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore, cioè di colui che vive nella casa in affitto;
  • i lavori di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario.

Come si distinguono i lavori di ordinaria manutenzione da quelli straordinari? Prosegui leggendo i prossimi paragrafi.

Manutenzione ordinaria: qual è?

Per manutenzione ordinaria si intendono gli interventi resi necessari dal normale utilizzo della cosa. In pratica, sono di ordinaria manutenzione tutti quei lavori che servono a riparare o sostituire beni che si sono guastati o sono diventati inservibili per via del loro normale impiego.

Ad esempio, la sostituzione della serratura della porta resasi necessaria a causa dell’usura è un lavoro di manutenzione ordinaria che spetta al conduttore, in l’intervento è giustificato dal logorio conseguente al normale e costante utilizzo della stessa.

Ugualmente, rientra nella manutenzione ordinaria la sostituzione di vetri rotti, la tinteggiatura delle pareti, piccoli lavori di idraulica, ecc.

In conclusione: tutti i deterioramenti prodotti dall’uso della cosa locata sono a carico del conduttore.

Manutenzione straordinaria: cos’è?

La straordinaria manutenzione ricomprende tutto ciò che non rientra nell’ordinaria. In genere, si tratta degli interventi più onerosi sotto il profilo economico.

Rientrano nei lavori di straordinaria manutenzione quelli di tipo strutturale che si rendono necessari al fine di garantire al conduttore il godimento della cosa locata. Si pensi, ad esempio, alla sostituzione della caldaia, alla riparazione di tubazioni, alla sostituzione del pavimento o della porta blindata, ecc.

Altri lavori a carico del locatore

La legge [1] asserisce che, oltre agli interventi di straordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario tutti quelli si rendono necessari per via della vetustà dell’immobile o del caso fortuito.

Dunque, i guasti derivanti dal trascorrere del tempo sono imputabili per legge al proprietario, il quale deve provvedere a sostenere le spese. Ad esempio, le tubazioni che si rompono per via della ruggine devono essere riparate dal proprietario.

Sono ugualmente a carico del locatore le spese che si rendono necessarie per via di eventi fortuiti non prevedibili. È il caso di alluvioni, terremoti e altre circostanze che non dipendono dal conduttore.

Vasca da bagno nuova: chi la paga in affitto?

Delineato brevemente il quadro delle ripartizioni dei lavori tra conduttore e locatore, siamo pronti a vedere chi deve pagare la vasca da bagno nuova. Le spese toccano al conduttore o al locatore? Dipende.

Se la sostituzione si rende necessaria perché la vecchia vasca è inservibile, allora la spesa grava sul locatore. Come detto nei precedenti paragrafi, infatti, il proprietario dell’immobile deve sostenere tutte le spese necessarie affinché sia garantito il mantenimento della cosa in buono stato locativo.

Lo stesso dicasi se la vasca vecchia è danneggiata a causa della sua vetustà: tutto ciò che è guasto a causa del tempo è a carico del proprietario.

Al contrario, se la sostituzione della vasca da bagno è solamente il frutto di una scelta del conduttore, allora dovrà essere questi a sostenere ogni spesa. In altre parole, se non c’è bisogno di cambiare la vasca ma il nuovo inquilino preferisce comunque rimuoverla per metterne una nuova, allora non potrà pretendere che a pagare sia il proprietario.

Consideriamo ora un’altra ipotesi, e cioè che la vasca da bagno debba sostituirsi perché, durante il rapporto locatizio, si è danneggiata. In un caso del genere, chi paga? il conduttore o il locatore? Scopriamolo insieme.

Vasca danneggiata: chi paga la sostituzione?

Di norma, la sostituzione o la riparazione della vasca da bagno che si è danneggiata durante il rapporto di locazione compete al conduttore. E infatti:

  • se il guasto deriva dal normale utilizzo della cosa, l’intervento è a carico del conduttore, così come specificato nei paragrafi precedenti;
  • se il guasto deriva da un comportamento colpevole del conduttore, a maggior ragione sarà lui a dover pagare la riparazione o la sostituzione.

In altre parole, se il danno è stato causato dall’inquilino, è normale che sia lui a dover pagare. Tutte le spese per i danni imputabili alla colpa del conduttore sono a suo carico, anche qualora gli interventi dovessero astrattamente rientrare nei lavori di straordinaria manutenzione.

Dunque, l’inquilino che decide di vivere un’esperienza tipo il film “Una notte da leoni”, ospitando una tigre nella propria vasca da bagno, pagherà ovviamente le conseguenze.

I danni sono a carico dell’inquilino anche se non sono imputabili a una sua condotta “dolosa”: e così, il conduttore che, per sbaglio, rovesci nella vasca da bagno completamente bianca una tintura indelebile di colore nero, dovrà comunque pagare per provvedere alla smacchiatura.

In estrema sintesi, il principio da seguire per capire chi paga i danni della casa in affitto è quello della responsabilità:

  • se il danno è imputabile alla condotta colpevole del conduttore, sarà quest’ultimo a pagarlo, anche se dovesse superare l’ordinaria manutenzione;
  • se il danno è imputabile alla condotta colpevole del locatore, sarà quest’ultimo a pagarlo, anche se riconducibile all’ordinaria manutenzione.

Cosa succede se i danni alla vasca da bagno sono causati da terze persone non invitate nell’abitazione? Scopriamolo insieme.

Vasca da bagno danneggiata da terzi: chi paga?

Anche nel caso di vasca da bagno danneggiata da terze persone bisogna operare una distinzione:

  • se la sostituzione della vasca si rende necessaria per via di un danno provocato da un ospite, allora le spese sono sicuramente a carico del conduttore. È, infatti, pacifico che l’inquilino è responsabile delle condotte negligenti delle persone che invita nell’immobile;
  • se la sostituzione della vasca si rende necessaria per via di un danno provocato da un intruso, come ad esempio da un rapinatore, allora la questione si complica.

Come detto qualche paragrafo più sopra, le spese per i danni provocati dal caso fortuito sono a carico del proprietario. Per caso fortuito dovrebbe intendersi non solo l’evento naturale imprevedibile (alluvione, terremoto, ecc.), ma anche l’evento umano altrettanto imprevedibile e, soprattutto, non imputabile al conduttore.

Dunque, sposando questa tesi, il danno causato dal malintenzionato dovrebbe essere riparato dal locatore, in quanto nessuna colpa ha il conduttore.

In realtà, questa teoria non è del tutto pacifica, in quanto addosserebbe sempre e comunque le spese di riparazione sulle spalle del proprietario incolpevole.

Per evitare ingiustizie, il pagamento della vasca nuova in una casa in affitto potrebbe seguire altre regole:

  • innanzitutto, la fonte principale che regola il rapporto locatizio è il contratto. Ciò significa che, se nel contratto c’è scritto che le riparazioni per i danni causati da terzi incombe sul conduttore, dovrà essere quest’ultimo a pagare, anche quando il danneggiamento sia imputabile a un malvivente;
  • in secondo luogo, come utile criterio di ripartizione dei danni causati da atti criminali si può adoperare quello dell’entità della spesa. Di conseguenza, se la riparazione della vasca da bagno danneggiata da chi si è introdotto indebitamente in casa non è particolarmente onerosa, la spesa verrà sostenuta dal conduttore; in caso contrario, dal locatore. Ciò significa che, ad esempio, il vetro rotto da una sassata tirata intenzionalmente verso la finestra della casa in affitto dovrà essere sostituito dal conduttore, mentre la sostituzione della vecchia vasca con una nuova sarà a carico del locatore;
  • infine, la ripartizione delle spese per gli atti vandalici o criminali può essere determinata anche sulla base della colpa del conduttore. Ad esempio, se il conduttore ha lasciato la porta di casa aperta e, nel frattempo, un ladro è entrato e, nell’intento di svaligiare l’abitazione, ha arrecato un danno alla vasca, allora la riparazione sarà addebitabile al conduttore, in quanto una sua macroscopica negligenza (lasciare la porta aperta) ha facilitato la commissione del danno.

Casa in affitto: chi paga la vasca nuova in sintesi?

Riepilogando quanto detto sinora:

  • la vasca nuova va pagata dal proprietario, se la sostituzione è resa necessaria dalla fatiscenza della vecchia vasca o, comunque, dalla sua inservibilità prima ancora che l’inquilino cominciasse ad abitare nell’immobile. Paga il proprietario anche se i danni sono imputabili al caso fortuito;
  • la vasca nuova va pagata dal conduttore se è una sua scelta, oppure se è stata da lui danneggiata, anche se involontariamente. Paga il conduttore anche nel caso di danni causati da terze persone invitate nell’immobile.

Se il danno è imputabile all’atto vandalico di una terza persona che si è introdotta nell’abitazione senza consenso, la ripartizione deve avvenire secondo i criteri stabiliti dal contratto di locazione. In assenza, è possibile ripartire l’intervento in base all’entità della spesa. Se il conduttore ritiene che debba pagare il locatore in quanto trattasi di caso fortuito, il locatore può difendersi dimostrando che l’introduzione nell’abitazione di una terza persona sia imputabile alla negligenza del conduttore.


La vasca nuova va pagata dal proprietario, se la sostituzione è resa necessaria dalla fatiscenza della vecchia vasca o, comunque, dalla sua inservibilità prima ancora che l’inquilino cominciasse ad abitare nell’immobile. Paga il proprietario anche se i danni sono imputabili al caso fortuito.
La vasca nuova va pagata dal conduttore se è una sua scelta, oppure se è stata da lui danneggiata, anche se involontariamente. Paga il conduttore anche nel caso di danni causati da terze persone invitate nell’immobile.

note

[1] Art. 1609 cod. civ.


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