Superbonus 110%: i dubbi ancora da chiarire

Mise e Agenzia delle Entrate hanno lasciato diverse lacune nei loro documenti esplicativi. Questioni che potrebbero mettere a rischio la maxi-detrazione.

Nonostante il decreto Rilancio sia stato convertito in legge, nonostante il ministero dello Sviluppo Economico e l’Agenzia delle Entrate abbiano pubblicato tutte le norme attuative per accedere all’agevolazione, il superbonus del 110% sugli interventi di miglioramento energetico degli edifici mostra ancora dei punti oscuri su cui ci sarebbe bisogno di ulteriore chiarezza. Dall’elenco degli interventi che possono essere agganciati a quelli «trainanti» per portarli verso la maxi-detrazione fiscale alle modalità della cessione del credito, dal limite delle due unità immobiliari alle unità abitative indipendenti. Ecco i principali dubbi ancora da risolvere e le interpretazioni al testo delle Entrate che potrebbero mettere a rischio il superbonus.

Una delle questioni che destano perplessità riguarda gli interventi sulle parti comuni degli edifici. Il proprietario di un intero edificio rischia di non poter usufruire del superbonus del 110% per il fatto che, secondo l’Agenzia, quelle parti comuni non appartengono a un condominio. Eppure, vengono considerate tali per altre agevolazioni, come nel caso delle detrazioni per la ristrutturazione edilizia o per l’ecobonus.

A proposito di condominio, il decreto afferma che per accedere al superbonus è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, purché rappresenti almeno un terzo dei millesimi di proprietà. Ci vuole, in altre parole, e secondo il dl Rilancio, il quorum deliberativo. La norma più recente, invece, parla di quorum costitutivo, cioè quello rappresentato dalla maggioranza dei partecipanti al condominio e dei due terzi del valore dell’intero edificio in prima convocazione e un terzo dei partecipanti e un terzo del valore in seconda.

Dubbi anche sulle singole unità immobiliari: non è ancora chiaro, infatti, se quando ci sono degli interventi trainati da quelli effettuati sul condominio, si può avere accesso al superbonus per qualsiasi tipologia di condòmini, cioè se si possa applicare l’agevolazione anche ai professionisti, alle imprese, alle società, agli Iacp o alle Onlus. In questo caso, in quanto condòmini, non si dovrebbe applicare il tetto delle due unità immobiliari previsto dalla legge per le persone fisiche.

Altra questione non molto chiara che emerge dal decreto del ministero dello Sviluppo Economico: non sarebbe possibile, secondo il testo del Mise, trainare al 110% alcuni interventi come la riqualificazione energetica globale, gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni, per più del 25% della superficie disperdente lorda, gli interventi congiunti ecobonus-antisismico, l’acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione e di dispositivi multimediali per il controllo da remoto per riscaldamento o climatizzazione.

Fumo anche attorno alla cessione del credito. Occorre fare una premessa: il credito d’imposta è un diritto personale dei singoli contribuenti. Ciò significa che sulla sua cessione non si deve esprimere l’assemblea di condominio con una decisione a maggioranza. Il che potrebbe creare qualche problema pratico, nel caso in cui ci fossero delle divergenze tra i vicini. C’è, poi, da completare il panorama dell’offerta delle banche sull’acquisto del credito. Alcune offerte, soprattutto quelle dei grandi gruppi, sono già sul mercato, ma ancora ne mancano.

E ancora: si rischia di fare confusione con l’Ape, cioè con il certificato che attesta il salto di due classi energetiche dell’edificio alla fine di lavori di riqualificazione. Non tutte le Regioni, infatti, adottano gli stessi criteri in materia. Non ultimo, c’è da perfezionare la questione che riguarda le asseverazioni sui sismabonus. Oggi, il tecnico deve fare riferimento a un decreto del 2017 che parla soltanto delle opere di miglioramento sismico rientranti nell’agevolazione. Il superbonus del 110%, però, interessa anche le opere di adeguamento statico, non ricomprese nel vecchio decreto. Sarebbe opportuno chiarire come deve essere fatta l’asseverazione in questi casi.