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Acquisto casa: è valido il contratto se la banca non dà il mutuo?

19 Agosto 2020 | Autore:
Acquisto casa: è valido il contratto se la banca non dà il mutuo?

I rimedi in caso di rifiuto dell’istituto di credito all’erogazione del mutuo necessario per la compravendita; la sorte del compromesso e della caparra versata.

Stai per comprare casa e hai già firmato il contratto preliminare. Per finanziare l’acquisto hai la necessità di ricorrere ad un mutuo e lo hai richiesto alla tua banca. Dopo qualche tempo, il funzionario ti chiama e ti dà la risposta: è negativa, il mutuo non ti sarà concesso.

Le motivazioni del rifiuto possono essere varie (reddito insufficiente, mancanza di garanzie, lavoro precario, presenza del tuo nome nella lista dei cattivi pagatori, ecc.) ma a te adesso, al di là della battaglia legale che potresti intraprendere contro l’istituto di credito, interessa soprattutto sapere che succede alla compravendita programmata e capire se se perderai la caparra versata oppure potrai recuperarla.

Puoi rinunciare all’acquisto senza penali? Il contratto per l’acquisto della casa è valido se la banca non ti dà il mutuo?

Sai bene che senza quella somma erogata con il mutuo non sei in grado di comprare la casa; ma nel contratto preliminare avevi assunto l’impegno di stipulare il contratto di compravendita definitivo entro una certa data.

Tu non ti senti in colpa per l’accaduto, che è dovuto ad una decisione autonoma della banca; ma sei comunque preoccupato e vai a verificare se il preliminare conteneva la clausola in base alla quale l’acquisto si sarebbe perfezionato solo a condizione che ti venisse concesso il mutuo; la trovi, ma non è chiara come sarebbe necessario.

Se la risposta fosse positiva, saresti costretto a rispettare l’impegno all’acquisto previsto nel contratto oppure a perdere la somma versata a titolo di caparra. Vediamo cosa accade in questi casi e quali sono le soluzioni praticabili a difesa dell’acquirente che si è visto rifiutare il mutuo contrariamente alle aspettative.

Il mutuo rifiutato

Per ottenere un mutuo occorrono determinati requisiti: la banca presta denaro a chi garantisce un’adeguata capacità di rimborsare il prestito nel corso del tempo e siccome il finanziamento è a lunga durata (20 anni e anche oltre) l’indagine si proietta nel futuro per verificare la solidità del richiedente (per approfondire questi aspetti leggi come avere un mutuo).

Inoltre, la decisione di concedere o meno il mutuo dipende non solo dal reddito di chi chiede il prestito ma anche del rapporto tra la rata e il reddito mensile, che secondo i canoni adottati dagli istituti creditizi non deve superare il 33%, cioè un terzo.

Ad esempio, con un reddito mensile netto di 1.500 euro la rata di rimborso non potrà essere maggiore di 500 euro al mese. Dunque, se il valore della casa è elevato e gli introiti sono bassi, c’è il rischio che la banca respinga la richiesta di finanziamento dell’operazione di acquisto.

Inoltre, ogni banca o società finanziaria, a seguito dell’iniziale richiesta, compie un’approfondita istruttoria sulla solvibilità del richiedente e anche sui suoi trascorsi finanziari, che potrebbe evidenziare debiti rimasti impagati in precedenza e, dunque, la presenza del nominativo nelle liste dei cattivi pagatori.

In tutti questi casi, la domanda di mutuo sarà bocciata e sarà anche difficile trovare un altro istituto bancario o finanziario disposto a concedere la somma. Ma se il rifiuto è immotivato o se le motivazioni adottate non ti appaiono congrue, potresti presentare ricorso all’Arbitro bancario e finanziario (in proposito, leggi: cosa succede se la banca non concede il mutuo e cosa fare se la banca non concede il mutuo).

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare

Viene comunemente chiamato “compromesso“, ed è il contratto con il quale ci si impegna ad acquistare, entro una data prestabilita, un determinato immobile ad un prezzo prefissato.

È una vera e propria promessa di acquisto dell’immobile, rafforzata dalla previsione di una caparra, versata al momento della sottoscrizione e che sarà incamerata dal venditore se l’acquirente non onorerà il suo impegno (se invece è il venditore a sottrarsi all’obbligo, dovrà restituire il doppio della somma ricevuta a titolo di caparra: leggi contratto preliminare: diritti e doveri delle parti).

Acquisto casa: cosa succede se la banca rifiuta il mutuo

Abbiamo visto che nel contratto preliminare le parti solitamente si preoccupano di specificare che una parte della somma da pagare al venditore deriverà dalla concessione del mutuo bancario, e talvolta ne specificano anche l’ammontare.

In genere, questa clausola rappresenta una vera e propria condizione apposta al contratto: un elemento dal cui verificarsi, o non verificarsi, dipendono determinate conseguenze giuridiche.

In questo caso, la condizione prevede di subordinare la stipula del contratto di compravendita definitivo della casa proprio all’erogazione del mutuo: è una condizione necessaria e sine qua non, cioè se non si avvera, perché la banca non ha concesso il finanziamento, l’evento previsto – cioè la stipula del contratto definitivo – non può realizzarsi.

Quindi, se il mutuo non viene concesso per il rifiuto della banca, si avrà il mancato avveramento di una condizione che le parti avevano predeterminato come necessaria e il contratto preliminare non potrà produrre il suo effetto tipico, che è quello di obbligare le parti a concludere la compravendita in via definitiva.

Mutuo negato: le conseguenze sulla compravendita immobiliare

Ma di chi è la “colpa” della mancata erogazione e, dunque, a chi andranno addebitate le conseguenze del mancato verificarsi della condizione?

Secondo la giurisprudenza [1], se il promissario acquirente dell’immobile si è impegnato ad ottenere il mutuo ma non è riuscito nel suo intento per ragioni economiche che sono state poi rilevate dalla banca, il contratto preliminare può essere risolto, dunque senza che vi sia più l’obbligo dell’acquirente di stipulare il contratto di acquisto definitivo.

Si tratta, infatti, di una condizione “mista”, cioè il cui verificarsi dipende solo in parte dalla condotta del promissario acquirente e in parte invece dalle decisioni assunte da un soggetto terzo -in questo caso la banca – che non possono essere addebitate al primo a meno che non emerga una sua responsabilità.

Quando invece si può constatare che c’era stata la normale diligenza nel formulare la richiesta di mutuo (domanda presentata tempestivamente, produzione dei documenti necessari, ecc.) e il rifiuto è stato dovuto alla volontà autonoma manifestata dalla banca stessa, il richiedente è esente da colpa e la mancata erogazione del mutuo non potrà andare a suo danno.

In un caso in cui la banca si era rifiutata di erogare il mutuo per le condizioni economiche sfavorevoli del richiedente, che nonostante gli sforzi non era riuscito a trovare un terzo garante, il Tribunale di Roma [2] ha constatato che non poteva essere mosso nessun rimprovero all’acquirente, il quale si era prodigato per richiedere il mutuo, anche se infine non era riuscito ad ottenerlo: le circostanze del rifiuto non potevano essere a lui addebitate.

Così il contratto preliminare è stato dichiarato risolto «per effetto del mancato avveramento della condizione apposta in contratto, così come peraltro espressamente previsto dalle parti», con la conseguenza che la domanda del venditore, che avrebbe voluto incamerare la caparra, è stata respinta e la somma è stata restituita all’acquirente che la aveva versata al momento della sottoscrizione del preliminare.


note

[1] Cass. Civ., Sez. 2°, sent. n. 22046/18 del 11 settembre 2018.

[2] Tribunale di Roma, sent. n. 21403/2019 del 7 novembre 2019.


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1 Commento

  1. Buongiorno, io ho stipulato un contratto di compravendita di una casa con 2000 metri di terreno, il proprietario ha voluto che io facessi presso la banca d’Italia un estratto per vedere se avevo dei protesti o casi giudiziari ,mi sono recato in Banca d’Italia ed ho fatto un’estratto delle banca D’Italia non ricordo come si chiama di preciso, non esce nulla, non sono iscritto nella lista dei cattivi pagatori, lo dato al proprietario della casa e successivamente abbiamo stipulato il contratto di compra vendita dal notaio, io mi chiedo se al momento che devo fare il mutuo la banca non me lo concede per qualche motivo, io cosa faccio?al momento del compromesso non ho dado caparra, nel compromesso ce solo scritto che entro il la data stabilita devo darle i soldi pattuiti per stipulare atto di vendita,oltre ce anche scritto che già prendo possesso della casa,ancora ce scritto che devo darle i soldi che riguardano tari e Imu che devo parle io dandogli i soldi nelle mani del proprietario che mi da una ricevuta, oltre non ci sono altre clausoli. se la banca non mi concede il mutuo devo pagare qualche penale? visto che gia nella casa io ci abito pago le spese ,la tari, l’imu perche seconda casa da parte del proprietario, poi la tengo pulita provvedo a riparazioni, a spese mie , pittura, dei muri, ho rifatto i muro del recinzione del terreno perche stava cadendo, a spese mie, de cespuglio il terreno, poto le piante di olive,tutto a spese mie, questo non e neanche scritto nel contratto di compravendita. In caso che la banca mi rifiuti il prestito o il mutuo a che cosa posso andare incontro oltre che ha lasciagli la casa? , ho chiesto ha una banca e mi anno detto che il mutuo me lo fanno per 20 anni pagando € 400,00 l mese, non lo ancora fatto perche attualmente devo pagare alcune cose io fino al 2021 del mese di Giugno. grazie per l’attenzione alla stessa e in attesa di un riscontro porgo cordiali saluti.

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