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Assemblea condominiale: esistono dei ruoli?

23 Agosto 2020 | Autore:
Assemblea condominiale: esistono dei ruoli?

Presidente e segretario dell’assemblea di condominio: la loro nomina è obbligatoria? Quali sono le loro funzioni principali?

L’assemblea è l’organo più importante del condominio: per essa passano tutte le decisioni che riguardano le parti comuni dell’edificio. L’amministratore, per quanto fondamentale, è subordinato all’assemblea, in quanto è tenuto ad eseguire i compiti da essa affidatigli, nonché a dare attuazione alle delibere. Proprio per via dell’importanza dell’organo assembleare, può essere utile l’assegnazione di ruoli determinati al suo interno. Proprio come in una squadra, quando a ciascuno è affidato un compito preciso è più facile raggiungere gli obiettivi sperati. Esistono dei ruoli nell’assemblea condominiale?

Come vedremo nel prosieguo dell’articolo, la legge non prevede che, all’interno dell’assemblea, ci sia una vera e propria ripartizione degli incarichi. In altre parole, la legge non stabilisce alcun ruolo all’interno dell’assemblea. Si tratta pertanto di un consesso perfettamente democratico, ove il potere decisionale è legato alle quote di proprietà (espresse in millesimi) detenute da ciascun partecipante. Ciò tuttavia non impedisce ai condòmini di stabilire l’assegnazione di determinati ruoli affinché i lavori assembleari possano procedere al meglio. I più importanti, generalmente previsti dalla prassi, sono due: il presidente e il segretario d’assemblea. Al primo vengono conferiti incarichi riguardanti il corretto svolgimento dell’adunanza, con compiti di controllo sulla regolarità della costituzione e della votazione, mentre al secondo spetta la redazione del verbale assembleare, direttamente sotto il controllo del presidente.

Con questo articolo esamineremo diversi aspetti, chiarendo quando la nomina di presidente e segretario è obbligatoria, quali sono le loro mansioni principali e chi può rivestire tali ruoli all’interno dell’assemblea condominiale.

Ruoli in assemblea condominiale: quali sono?

Come anticipato in premessa, i principali ruoli all’interno di un’assemblea condominiale sono quelli del presidente e del segretario d’assemblea.

All’assemblea partecipa anche l’amministratore, il quale di norma è anche colui che provvede a convocare il consesso. La legge attribuisce all’amministratore tale potere, salvo la possibilità che, in caso di assenza o di inerzia del predetto, non provvedano direttamente i condòmini.

L’amministratore, tuttavia, non è una figura interna all’assemblea, nel senso che non è un ruolo proprio dell’assemblea. L’amministratore è al contrario un organo fondamentale per la gestione del condominio, una presenza obbligatoria nel caso in cui nell’edificio ci siano almeno nove proprietario diversi.

Resta ferma la possibilità per l’amministratore interno, cioè per l’amministratore nominato tra i condòmini stessi, di prendere parte all’assemblea e di votare, al di fuori delle ipotesi in cui vi sia un conflitto di interessi (per approfondire questo aspetto, leggi l’articolo L’amministratore che sia anche condomino può votare in assemblea?).

Ruoli nell’assemblea: cosa dice la legge?

In tema di ruoli all’interno dell’assemblea condominiale la legge tace del tutto. In pratica, nessuna disposizione normativa si riferisce espressamente al presidente dell’assemblea oppure al suo segretario.

Bisogna dire però che, all’interno del codice civile [1], esiste una disposizione che fa inevitabilmente pensare alla necessità della nomina di un segretario d’assemblea: la norma è quella che stabilisce che delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

Ovviamente, non viene detto che il verbale d’assemblea deve essere redatto da un segretario ma, come è noto, è prassi largamente consolidata quella di nominare, durante la stessa riunione, qualcuno che si incarichi di assolvere a questo compito.

Poiché la legge non stabilisce la necessità di nominare un presidente o un segretario d’assemblea, si evince che non sussiste alcun obbligo di nomina in tal senso. L’assemblea pertanto potrà funzionare normalmente senza che al suo interno vi siano ruoli precisi.

Ruoli in assemblea: quando sono obbligatori?

Al contrario, le nomine del presidente e del segretario d’assemblea si rendono necessarie se il regolamento condominiale stabilisce in tal senso.

In poche parole, il regolamento può imporre l’assegnazione di determinati ruoli all’interno del consesso assembleare. Se è così, l’adunanza dei condòmini deve necessariamente procedere alle nomine.

In tutti gli altri casi, invece, quando il regolamento nulla dice, la nomina del presidente e del segretario d’assemblea sarà sempre facoltativa.

Presidente e segretario: chi li nomina?

Ove l’assemblea decida di nominare il presidente e/o il segretario, ovvero vi sia obbligata per via di previsione regolamentare, in assenza di un’espressa previsione di diverso segno, si ritiene che la nomina debba aver luogo con la maggioranza numerica.

Si ritiene altresì che l’irregolare elezione del presidente e/o del segretario non determinano l’invalidità dell’assemblea, a meno che ciò non sia prescritto dal regolamento di condominio.

In merito alla sola nomina del segretario, è possibile che, considerata la funzione di ausiliario rivestita dal segretario nei confronti del presidente, la nomina del primo possa essere prerogativa dello stesso presidente, il quale individua una persona di sua fiducia chiamandolo tra i presenti. Non c’è da sorprendersi, dunque, se spesso il segretario è nominato direttamente dal presidente.

Presidente dell’assemblea condominiale: chi è?

Il presidente dell’assemblea condominiale, quando nominato, riveste un ruolo di assoluta importanza all’interno del consesso.

Chiunque può essere nominato presidente d’assemblea: un condomino, una persona esterna, l’amministratore. Ovviamente, se il presidente è anche condomino, avrà diritto anche a partecipare alle votazioni.

Presidente assemblea condominio: cosa fa?

Il presidente svolge funzioni di notevole importanza per il buon funzionamento dell’assemblea.

Pur non essendoci nessuna disposizione di legge a prevedere il presidente d’assemblea, col tempo sia la dottrina che la giurisprudenza hanno identificato le funzioni principali che svolge il presidente. In particolare, i compiti del presidente sono i seguenti:

  • controllare la validità della costituzione dell’assemblea, verificando che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati dall’amministratore nei modi richiesti dalla legge;
  • verificare che le eventuali deleghe siano valide;
  • verificare che vi sia la maggioranza delle teste necessaria per la regolare costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo) e contemporaneamente la somma dei millesimi riferiti alle varie unità immobiliari dello stabile;
  • dopo ogni singola votazione, controllare che il numero delle teste e dei millesimi raggiunti consentono di ritenere approvata o meno la decisione (quorum deliberativo). Il presidente deve infatti verificare non solo il numero delle teste e dei millesimi di chi ha votato a favore, ma anche dei dissenzienti e degli astenuti;
  • deve moderare le discussioni che avvengono in assemblea consentendo a tutti la possibilità d’intervenire nel dibattito e stabilendone la durata;
  • deve controllare che vengano verbalizzati sia l’arrivo di eventuali condomini che intervengono alla riunione dopo l’apertura dell’assemblea e sia chi si allontani prima della chiusura della stessa;
  • al termine di ogni punto discusso, dovrebbe far rileggere al segretario quanto verbalizzato;
  • deve sottoscrivere di proprio pugno il verbale, segnando così la chiusura dell’assemblea.

Le funzioni di presidente, tranne che per quanto riguarda gli adempimenti connessi alla redazione e sottoscrizione del verbale, si esauriscono comunque con la chiusura dell’assemblea.

Per approfondire ulteriormente tutti gli aspetti che riguardano il presidente dell’assemblea condominiale, ti consiglio la lettura dell’articolo dedicato a questa figura.

Segretario d’assemblea: chi è?

Quanto detto per il presidente d’assemblea vale anche per il segretario: l’assemblea può decidere di nominare segretario qualsiasi persona, interna o esterna al condominio. Può perfino decidere di cumulare le cariche di presidente e di segretario in un’unica persona (a meno che il regolamento non lo vieti).

Può essere nominato segretario d’assemblea anche l’amministratore di condominio. Tuttavia, tenuto conto della delicatezza dei due incarichi, sarebbe opportuno per l’amministratore non rivestire il ruolo di segretario, soprattutto al fine di scongiurare possibili lamentele dei partecipanti in merito alla redazione del verbale assembleare, potendo quest’ultimo non rivelarsi pienamente conforme alla concreta e reale volontà espressa dai condomini riuniti in assemblea.

Segretario assemblea condominiale: cosa fa?

Il segretario dell’assemblea condominiale aiuta il presidente nell’espletamento delle sue funzioni.

Per la precisione, il segretario dell’assemblea condominiale deve redigere e sottoscrivere il verbale della riunione assembleare, curandone altresì la trascrizione nell’apposito registro. Nello svolgimento del proprio compito il segretario è sottoposto alla supervisione del presidente d’assemblea: è quest’ultimo, infatti, a dettargli le parole da riportare all’interno del verbale.

Possiamo dunque dire che il segretario rappresenta il braccio destro del presidente d’assemblea, aiutandolo nella preparazione del verbale, nella compilazione e, infine, nella trascrizione. Si comprenderà anche che il ruolo del segretario inizia e finisce all’interno dell’assemblea: a differenza dell’amministratore, il cui ruolo è fondamentale durante tutto l’anno, il segretario, conclusasi l’assemblea, non deve fare più nulla.

Per approfondire ulteriormente le competenze e ogni altro aspetto riguardante il segretario dell’assemblea condominiale, ti rinvio alla lettura dell’apposito articolo di approfondimento.


La legge non prevede che, all’interno dell’assemblea, ci sia una vera e propria ripartizione degli incarichi. Ciò tuttavia non impedisce ai condòmini di stabilire l’assegnazione di determinati ruoli affinché i lavori assembleari possano procedere al meglio. I più importanti, generalmente previsti dalla prassi, sono due: il presidente e il segretario d’assemblea.

note

[1] Art. 1136 cod. civ.

Autore immagine: Depositphotos.com


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