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Parcheggio con tettoia in condominio: quando è illegittimo

24 Ottobre 2020 | Autore:
Parcheggio con tettoia in condominio: quando è illegittimo

Diritto di veduta in appiombo: il proprietario del pianterreno può coprire lo spazio verde con un pergolato e parcheggiare la propria auto?

L’utilizzo corretto degli spazi comuni è uno dei maggiori problemi per chi vive in condominio. Spesso accade che uno degli inquilini, ritenendo di essere l’unico a poter utilizzare una determinata area (ad esempio, perché l’accesso presuppone il passaggio all’interno della sua proprietà privata) decide di comportarsi da padrone e di chiudere la zona, divenendone di fatto il proprietario. È il caso di chi trasforma l’area verde di pertinenza in un vero e proprio posteggio per la sua auto, con tanto di tettoia a protezione. Ecco dunque che diventa fondamentale sapere quando è illegittimo un parcheggio con tettoia in condominio.

Sul punto si è espressa una recente sentenza della Corte di Cassazione[1], la quale è stata chiamata a stabilire se è lecito, per l’inquilino del pianterreno, creare un pergolato nello spazio verde di propria pertinenza esclusiva da adibire a riparo per la propria automobile, difatti ottenendo due risultati: trasformare quell’area in un parcheggio esclusivo; impedire all’inquilino del piano di sopra la veduta in appiombo, cioè la veduta in verticale. Vediamo cosa hanno stabilito i Supremi giudici e se è lecito creare un pergolato che limiti il diritto di veduta del proprietario superiore.

Condominio: il diritto di veduta in appiombo

Per giurisprudenza pacifica [2], il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio.

Ciò significa che qualunque condomino può opporsi alla realizzazione di un’opera (tettoria, pergolato, pergotenda, ecc.) che gli impedisce di “gettare lo sguardo” in basso, verso il luogo ove sorge l’edificio condominiale.

Il diritto di veduta, peraltro, si esercita anche nei confronti della proprietà privata del singolo condomino. In altre parole, chi abita al piano superiore gode del diritto di veduta anche se in basso c’è solo la proprietà esclusiva di un altro condomino e non un’area comune del condominio.

In questo caso, deve essere rispettata la norma del codice civile [3] secondo cui il proprietario del fondo vicino non può fabbricare a distanza minore di tre metri.

Il diritto di veduta in appiombo, dunque, si esercita in condominio anche se la costruzione dell’inquilino copre un’area di proprietà privata.

Si pensi al condomino che decida di installare una pergotenda sul proprio terrazzo di proprietà esclusiva. Se tale struttura è a meno di tre metri dal balcone del piano di sopra, il condomino la cui veduta sia ostruita dalla pergotenda potrà chiederne la rimozione, anche se essa insiste su area privata. Sul punto però esistono delle eccezioni: ti invito a leggere l’articolo dal titolo “Pergotenda in condominio e diritto di veduta in appiombo“.

Tettoia che copre parcheggio: quando è illecita?

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, il condomino a piano terra aveva coperto con una pompeiana (struttura simile al pergolato) un’area verde di sua pertinenza (ma comunque condominiale). La costruzione serviva come riparo alla propria autovettura.

Ma non solo: il condomino aveva arretrato l’originaria recinzione fino a farla arrivare nella sua proprietà esclusiva, di fatto realizzando un parcheggio coperto con tettoia a suo uso esclusivo.

Ebbene, la Suprema Corte rileva la doppia illegittimità dell’operazione compiuta dal condomino:

  • da un lato, egli ha modificato lo stato dei luoghi, rendendo difficoltoso l’accesso all’area da parte degli altri condòmini;
  • dall’altro, coprendo il parcheggio con una tettoia, ha leso il diritto alla veduta in appiombo dell’inquilino del piano superiore.

L’illegittimo utilizzo della cosa comune

Secondo la Corte di Cassazione, non è possibile invocare, quale scusante, l’uso più intenso della cosa comune. Nella specie, la recinzione condominiale arretrava nella proprietà esclusiva, forse per consentire la manovra all’auto che deve entrare nel cancello, e dunque l’originaria struttura non esisteva più.

L’opera così realizzata dal condomino impediva a tutti gli altri di poter accedere all’area verde senza passare necessariamente per la sua proprietà privata.

Dunque, se è vero che la legge [4] dice che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, è altrettanto vero che, nel caso di specie, il condomino aveva spostato l’ingresso della recinzione che conduceva all’area verde nella sua proprietà privata, rendendo ovviamente più difficoltoso l’ingresso agli altri, visto che erano obbligati a passare per la sua proprietà privata.

Parcheggio con tettoia e diritto di veduta

Il secondo profilo di illiceità deriva dall’avere ostacolato il diritto di veduta del condomino del piano di sopra realizzando una struttura (una pompeiana) che copriva l’area verde e che fungeva da ricovero per la propria auto.

Come anticipato, il singolo condomino ha diritto a esercitare la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio: pertanto, si può dunque opporre alla costruzione realizzata da un altro.

Nel caso in cui la veduta in verticale sia sulla proprietà esclusiva del condomino, allora va comunque rispettata la norma che impone di costruire a non meno di tre metri. Nel caso di specie, la tenda che fungeva da tettoia del parcheggio era distante solo un metro e mezzo dal balcone superiore.

Quando si è acquistato il diritto ad avere una veduta verso il fondo vicino, il proprietario di quest’ultimo deve rispettare le distanze previste dalla legge se intende costruire.

È possibile derogare a questa regola solamente in alcune ipotesi; ad esempio:

  • se, a causa della struttura dell’edificio, è praticamente impossibile costruire a meno di tre metri (pensa a due balconi distanti solo un metro: in questo caso, il proprietario di uno di essi può installare una tenda che impedisce al vicino di vedere a lato, in orizzontale);
  • se sussiste una servitù prediale a carico dell’immobile sul quale si esercita la veduta e nel contratto di costituzione della medesima servitù v’è indicata la possibilità di derogare a tali limiti;
  • se il giudice, tenuto conto di tutte le circostanze del caso (tipologia di manufatto, ecc.), ritiene che il diritto a costruire una copertura prevalga su quello del vicino alla veduta. Il diritto di veduta, infatti, deve consentire una visione mobile e globale sul fondo del vicino e spetta al giudice del merito verificare se l’opera consente a una persona di media altezza l’affaccio o il semplice prospetto sul terreno attiguo, considerando le caratteristiche strutturali e la posizione degli immobili rispettivamente interessati.

Diritto di veduta in appiombo: il principio della Cassazione

In definitiva, la Suprema Corte ha stabilito che si applica il principio di diritto secondo cui nei rapporti di vicinato in ambito condominiale il proprietario di un singolo piano dell’edificio ha diritto a esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base del fabbricato e di opporsi, di conseguenza, alla costruzione realizzata da un altro condomino che direttamente o indirettamente pregiudicano l’esercizio della facoltà riconosciutagli dall’ordinamento giuridico.

Sempre secondo i giudici, la nozione di «fabbricare» ai fini del divieto di costruire a meno di tre metri di distanza comprende l’edificazione non soltanto di costruzioni in muratura ma anche di ogni opera in qualsiasi materiale di qualsiasi forma, a patto che sia dotata di stabilità e consistenza tali da ostacolare in modo permanente l’esercizio dei diritto di veduta.


Il parcheggio con tettoia lede il diritto di veduta in appiombo dell’inquilino del piano superiore.

note

[1] Cass., sent. n. 14294/2020.

[2] Cass., sent. n. 17695 del 7.9.2016; Cass., sent. n. 5732 del 27 febbraio 2019.

[3] Art. 907 cod. civ.

[4] Art. 1102 cod. civ.

Autore immagine: Depositphotos.com


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