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Sostituzione tapparelle: vanno autorizzate dal condominio?

25 Ottobre 2020 | Autore:
Sostituzione tapparelle: vanno autorizzate dal condominio?

La proprietà delle tapparelle e delle persiane all’interno del condominio. Per la sostituzione serve l’autorizzazione dell’assemblea condominiale?

Chi vive in condominio, spesso e volentieri, deve fare i conti con l’assemblea. A volte, anche le decisioni più banali che sembrano non incidere affatto sulla realtà condominiale devono invece ottenere l’autorizzazione di tutti gli altri proprietari. Mettiamo il caso delle tapparelle, cioè delle serrande riavvolgibili a protezione e decoro delle finestre: pur riguardando la singola abitazione, può succedere che alcuni lavori debbano comunque ottenere l’assenso dell’assemblea. Con questo articolo ci occuperemo proprio di questo argomento; capiremo cioè se la sostituzione delle tapparelle va autorizzata dal condominio.

Si tratta di un tema oggetto di frequenti discussioni in ambito condominiale. Da un lato, c’è il singolo condomino che ritiene di poter fare tutto ciò che vuole con le tapparelle delle proprie finestre; dall’altro, ci sono gli altri proprietari che pretendono venga rispettato il decoro architettonico, il quale potrebbe essere leso dall’installazione di serrande del tutto differenti dalle altre (ad esempio, di colore rosso anziché verde). Chi ha ragione? La sostituzione delle tapparelle necessita dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale? Scopriamo cosa dice la legge.

Tapparelle in condominio: a chi appartengono?

Le tapparelle sono le serrande riavvolgibili tramite apposita carrucola. Esse sono poste a protezione e abbellimento delle finestre e delle porte-finestre della maggior parte delle abitazioni.

In ambito condominiale, non ci sono dubbi che le tapparelle appartengano al proprietario della singola abitazione. Insomma: il proprietario della casa alle cui finestre ci sono le serrande è proprietario anche delle serrande stesse.

Questa affermazione potrebbe sembrare scontata, ma così non è: in condominio, infatti, esistono tapparelle che sono di proprietà comune. È il caso delle tapparelle che coprono le finestre dell’alloggio del portiere, o le serrande che riguardano altre aree comuni (si pensi alle finestre nell’androne, ad esempio).

Manutenzione tapparelle: a chi compete?

Poiché le tapparelle sono di proprietà esclusiva, la loro manutenzione spetterà al proprietario dell’appartamento, il quale quindi ne sosterrà i relativi costi.

Sostituzione tapparelle: a chi spetta?

Lo stesso dicasi per la sostituzione integrale delle tapparelle guaste o non più funzionanti: le relative spese sono a carico del singolo proprietario.

Questo significa che il condomino potrà dunque sostituire le tapparelle senza chiedere alcuna autorizzazione all’assemblea? Vediamo cosa dice la legge.

Tapparelle: la sostituzione deve essere autorizzata?

In linea di massima, la sostituzione delle tapparelle non deve essere autorizzata dall’assemblea del condominio. Ciò perché le tapparelle non rientrano tra le cose comuni, essendo di proprietà esclusiva del titolare dell’abitazione.

La sostituzione delle tapparelle deve essere autorizzata solamente nel caso in cui il regolamento contrattuale del condominio o il titolo d’acquisto (più nello specifico, il primo atto di compravendita siglato dall’originario unico proprietario dell’edificio, insomma quello che può essere considerato l’atto di nascita del condominio) affermino il contrario.

In altre parole, solamente il regolamento condominiale di natura contrattuale può imporre che per la sostituzione delle tapparelle serva il consenso dell’intero condominio.

Si tratta tuttavia di un’ipotesi rarissima, forse unica. Pertanto, possiamo affermare che, salvo eccezionale previsione contraria del regolamento contrattuale, la sostituzione delle tapparelle non deve essere autorizzata dall’assemblea condominiale.

Quanto appena detto, però, non significa che il proprietario abbia assoluta carta bianca sui lavori. Anche se trattasi di intervento su una porzione di proprietà privata, occorre rispettare alcune regole nel caso di sostituzione delle tapparelle in condominio. Vediamo quali.

Sostituzione tapparelle condominio: quali regole rispettare?

Secondo il codice civile [1], nell’unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso, deve essere data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

La legge è dunque chiara nell’imporre delle limitazioni anche ai lavori che il singolo condomino può effettuare nella sua proprietà esclusiva.

Per la precisione, il condomino non può eseguire lavori che:

  • arrecano danno alle parti condominiali. Si pensi al condomino che, per installare un condizionatore d’aria, deturpi irrimediabilmente la facciata dell’edificio;
  • determinano un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico del condominio.

È proprio la lesione del decoro architettonico che entra in gioco quando si tratta di sostituzione delle tapparelle in condominio. Vediamo perché.

Decoro architettonico: cos’è?

Secondo la giurisprudenza [2], per decoro architettonico del condominio deve intendersi l’estetica del fabbricato così come risultante dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità.

In altre parole, il decoro architettonico del condominio è costituito da tutti i tratti distintivi esterni dell’edificio, cioè dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali idonee a conferire al fabbricato una propria identità.

Alla luce di ciò, poiché costituiscono decoro architettonico tutti quegli elementi superficiali che sono visibili dall’esterno, è chiaro che anche le tapparelle ne facciano parte.

Sostituzione tapparelle e decoro architettonico

La sostituzione delle tapparelle di proprietà privata non deve ledere il decoro architettonico del condominio. Ciò significa che il singolo proprietario dovrà avere cura di installare delle tapparelle simili oppure identiche alle precedenti, o comunque delle tapparelle che si collochino armonicamente all’interno del decoro esteriore dell’edificio.

Ad esempio, se le tapparelle di tutti i condòmini sono verdi, il singolo proprietario non potrà sostituirle con altre di colore rosso; ugualmente, se la struttura o la tipologia delle tapparelle è la medesima per tutti, anche colui che deve provvedere alla sostituzione dovrà avere cura di adeguarsi alle altre.

La nuova tapparella deve essere uguale a quelle esistenti, se esiste un regolamento contrattuale che vieti qualunque immutazione dell’estetica, purché siano esistenti tapparelle identiche: cosa che non sempre avviene, dato che le serrande sono beni per loro natura destinati alla lunga durata, e ciò fa sì che il passare del tempo renda, alle volte, non più reperibili sul mercato determinati modelli.

Insomma: la sostituzione delle tapparelle non può provocare una lesione al decoro architettonico tale che, per colui che guarda il condominio dall’esterno, le nuove tapparelle rappresentino un vero pugno in un occhio.

Sostituzione delle tapparelle e comunicazione dei lavori

La legge afferma che, anche quando i lavori concernono la proprietà esclusiva di uno dei condomini, questi  è comunque tenuto a darne preventiva comunicazione all’amministratore affinché questi ne riferisca in assemblea.

L’avviso all’amministratore non serve per ottenere il consenso di questi o dell’assemblea (come detto, non ve n’è bisogno), ma solo per mettere gli altri condòmini nelle condizioni di essere a conoscenza dei futuri lavori nel caso in cui vogliano intraprendere azioni cautelative a tutela delle proprie abitazioni.

Sostituzione tapparelle con persiane

Come detto, non è sempre facile sostituire delle tapparelle vecchie con altre nuove; ciò perché i modelli del passato difficilmente vengono riproposti e, dunque, possono risultare introvabili.

Per questa ragione, ma anche per motivi di praticità, a volte le tapparelle vengono sostituite con le persiane. Tapparelle e persiane non sono la stessa cosa.

Le tapparelle sono una chiusura esterna fatta di un insieme di stecche unite in modo flessibile tra di loro e che scorrono in verticale all’interno di due guide; le persiane, invece, sono chiusure ad ante incernierate come sono ad esempio le ante di un mobile.

Dunque, mentre le tapparelle si aprono e si chiudono in verticale, con un meccanismo di scorrimento, le persiane funzionano in orizzontale.

Ebbene, la sostituzione delle tapparelle con le persiane potrebbe ledere il decoro architettonico. In tutti questi casi entra in gioco la funzione svolta dall’assemblea di condominio.

Ogni volta che si è sostituita la tapparella con una persiana e, più in generale, quando riparazione e sostituzione di tapparelle avvengano in modo tale da creare nocumento per il decoro architettonico dell’edificio, occorre che venga coinvolta l’assemblea condominiale.

Assemblea: può obbligare alla sostituzione delle tapparelle?

Analizziamo infine il caso opposto, e cioè che l’assemblea deliberi nel senso di imporre a tutti i condòmini la sostituzione delle proprie tapparelle, in modo tale che la facciata condominiale si presenti omogenea. Una delibera del genere è valida?

Ebbene, poiché, come più volte ricordato, le tapparelle rientrano nella proprietà esclusiva di ciascun condomino, l’assemblea non ha il potere di deliberare a riguardo.

In altre parole, l’assemblea non può imporre la sostituzione delle tapparelle, in quanto esse non rientrano tra le parti comuni dell’edificio. La delibera, dunque, è invalida e ciascun condomino può opporsi ad essa.

Tuttavia, poiché le tapparelle fanno parte del decoro architettonico, può essere diffidato il proprietario che non abbia cura delle stesse. In altre parole, se un condomino negligente non provvede alla manutenzione delle proprie tapparelle, creando così un danno al decoro della facciata condominiale, l’amministratore potrà diffidarlo intimandogli di provvedere alla riparazione.


note

[1] Art. 1122 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 851 del 2007.

Autore immagine: Depositphotos.com


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