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Casa in comunione: se non può essere divisa che succede?

26 Agosto 2020
Casa in comunione: se non può essere divisa che succede?

Il giudice non può ritenere comodamente divisibile l’immobile senza accertare le spese necessarie a provvedere.

Se una casa è in comproprietà tra più persone e anche una sola di queste vuole sciogliersi dalla comunione si mette in moto un procedimento giudiziale che si chiama «divisione»; tale procedimento si svolge in tribunale tutte le volte in cui le parti non riescono a trovare, tra loro, un accordo bonario.

La divisione dell’immobile parte con la prima verifica volta ad accertare se il bene possa essere divisibile in natura, in modo tale che ad ognuno dei comproprietari sia assegnata, al posto della propria quota ideale in percentuale (ad esempio, il 50%), la piena proprietà di una parte separata della casa o del terreno. Così, ad esempio, nell’ipotesi di una villetta in comunione tra due persone, si procede alla separazione del piano superiore da quello inferiore, in modo da creare due unità immobiliari separate e distinte, ciascuna da assegnare a un diverso soggetto. Ma che succede se ciò non è possibile?

Una recente sentenza della Cassazione [1] affronta tale problema, fornendo alcuni importanti chiarimenti pratici e spunti di riflessione. Ma procediamo con ordine e vediamo che succede se la casa in comunione non può essere divisa.

Divisione della casa in comunione

In presenza di una comproprietà tra più soggetti sullo stesso bene immobile, ciascuno di questi può pretenderne la divisione. Questo perché non si può obbligare nessuno a mantenere la comunione se non la vuole. 

La divisione in ogni momento: si tratta, infatti, di un diritto non soggetto a prescrizione. Tuttavia, i comproprietari possono anche stipulare un patto con il quale si obbligano reciprocamente a restare in comunione per un determinato periodo di tempo, rendendo quindi inoperante il diritto del singolo di chiedere in ogni tempo la divisione. Tale patto è valido ma non può avere durata superiore a 10 anni. Se è prevista una durata superiore, si riduce a quella massima consentita.

Divisione contrattuale

I comproprietari possono, di comune accordo, decidere la divisione della casa in comunione, determinando liberamente le quote spettanti ad ogni partecipante. 

Con la divisione bonaria i partecipanti sciolgono concordemente la comunione e conseguono beni determinati in sostituzione della quota aritmetica indivisa. Viene così redatto un vero e proprio contratto dinanzi al notaio oppure con scrittura privata autenticata sempre dal notaio.

Divisione giudiziale

In caso di disaccordo, ogni comproprietario può ricorrere al giudice affinché provveda alla divisione giudiziale, ossia tramite il tribunale.

Nella prima fase, il giudice dirime eventuali contestazioni insorte tra i condividenti circa il diritto o la quota di partecipazione alla divisione.

Se non sorgono contestazioni, il giudice dichiara lo scioglimento della comunione e dispone il proseguimento delle operazioni.

In particolare, il giudice valuta innanzitutto se sia possibile la divisione in natura dell’immobile. In pratica, con questa soluzione il bene viene diviso in tante parti per quanti sono i comproprietari. Si pensi a un appartamento che viene trasformato in due distinte abitazioni. 

Non è detto che l’immobile possa essere diviso in due quote di pari valore o dimensione. Pertanto, in tali casi, il giudice dispone l’attribuzione di eventuali conguagli in denaro. L’attribuzione delle parti separate avviene tramite sorteggio.

L’articolo 1114 del Codice civile stabilisce che la divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

Che succede se la casa in comunione non è divisibile?

Se la casa in comunione non è «comodamente divisibile», il giudice verifica innanzitutto se uno dei comproprietari chiede l’attribuzione della proprietà dell’intero bene e, con il consenso degli altri, gliela attribuisce ordinandogli di liquidare in denaro, ai restanti comproprietari, le relative quote.

Se non c’è l’accordo, il giudice può assegnare l’intero immobile al maggior quotista, con addebito dell’eccedenza (con pagamento di conguaglio). 

Se il maggior quotista non avanza richiesta di attribuzione il giudice può anche attribuirlo a quello di minoranza.

Se nessuno dei comproprietari vuole o può acquistare l’intera proprietà, il giudice passa alla vendita dell’intero bene. La vendita rappresenta l’ultima soluzione cui ricorrere. La procedura si svolge secondo le regole delle aste immobiliari. 

Leggi, per maggiori informazioni, l’articolo: “Comproprietà di un immobile, come funziona la divisione?“.

Quando una casa non è divisibile

Come detto, la legge impone l’assegnazione per intero o la vendita dell’immobile solo se questo non è «comodamente divisibile». Ma cosa si intende con questa locuzione?

L’espressione «comodamente divisa» non si riferisce solo alla facilità con cui la cosa comune può essere ripartita in più porzioni da attribuire ai singoli partecipanti alla comunione. La comoda divisibilità della cosa comune va piuttosto riferita all’assenza di pregiudizio patrimoniale per la cosa comune in conseguenza della divisione di essa in più parti. 

Il giudice valuta la possibilità di divisione del bene anche alla luce dei costi che tale intervento implicherebbe. Pertanto, se la divisione in natura è astrattamente possibile ma le spese che essa implicherebbe sono eccessive rispetto al valore del bene, il giudice deve tenerne conto per procedere alla vendita. 

La sentenza della Cassazione richiamata in epigrafe, stabilisce proprio questo: senza l’accertamento tecnico delle spese necessarie a realizzare gli interventi, non si può ritenere l’immobile comodamente divisibile. I costi che si devono affrontare per l’eventuale divisione vanno quindi presi in debita considerazione. 


note

[1] Cass. sent. n. 17717/20. 


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