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Bed and Breakfast in condominio: quando è possibile?

27 Agosto 2020 | Autore:
Bed and Breakfast in condominio: quando è possibile?

Regolamento contrattuale e regolamento assembleare: quando è valido il divieto di aprire un Bed&Breakfast in condominio?

Sempre più persone decidono di aprire un’attività di bed and breakfast all’interno della propria abitazione. Se ciò non dovrebbe destare problemi allorquando si possiede un singolo immobile distinto da altri, maggiori complicazioni potrebbero sorgere nel caso in cui la struttura ricettiva venga aperta in un condominio. In genere, gli inquilini dello stabile sono contrari ad avere un bed and breakfast all’interno dell’edificio; la ragione è molto semplice: il via vai di persone crea disagi ai vicini, soprattutto in ragione delle immissioni rumorose. Con questo articolo vedremo quando è possibile un bed and breakfast in condominio.

Possiamo anticipare sin d’ora che è fondamentale conoscere le previsioni contenute all’interno del regolamento condominiale: solo quest’ultimo, infatti, può porre forti limitazioni all’uso della proprietà esclusiva di cui si è titolari. Negli altri casi, l’assemblea non potrebbe deliberare nel senso di impedire a uno dei condòmini di fare ciò che vuole all’interno del proprio appartamento. Se l’argomento ti interessa perché vivi in condominio e stai pensando di aprire un bed e breakfast oppure, al contrario, vuoi opporti all’apertura di uno per la tutela della tua tranquillità, allora prosegui nella lettura: vedremo insieme quando è possibile aprire un bed and breakfast in condominio.

Bed and breakfast: cos’è?

La legge definisce i bed and breakfast strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi [1].

In altre parole, il bed & breakfast è una struttura ricettiva che offre agli ospiti la possibilità di usufruire del pernottamento e della prima colazione, la quale viene servita tutte le mattine senza alcun sovraprezzo. Le tariffe dei B&B sono dunque da considerarsi in tutti i casi inclusive del pernotto e della colazione.

Bed and breakfast in condominio: è possibile?

Aprire un bed and breakfast in condominio è possibile, purché il regolamento contrattuale non lo proibisca. Solo in questo caso il singolo condomino non potrà utilizzare la propria abitazione per adibirla a struttura ricettiva.

Se, invece, il divieto è contenuto in un regolamento assembleare, allora sarà possibile aprire un bed and breakfast in condominio: secondo la legge [2], il regolamento votato dall’assemblea non può limitare l’uso delle parti di proprietà esclusiva, ad esempio vietando una specifica destinazione.

Regolamento contrattuale e assembleare: differenza

Dunque, se un condomino vuole aprire un bed and breakfast all’interno del proprio immobile, potrà farlo a meno che il regolamento di natura contrattuale non lo impedisca.

Se il divieto è contenuto in un regolamento assembleare, questo sarebbe illegittimo perché, come detto, non è possibile che l’assemblea limiti i diritti che ciascuno ha sull’immobile di cui è titolare esclusivo.

Come fare a sapere se il regolamento del condominio è contrattuale oppure assembleare? È molto semplice:

  • il regolamento contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito. La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Dunque, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più forti rispetto a quello approvato a maggioranza (quello cioè di origine assembleare);
  • il regolamento assembleare è quello approvato in assemblea e a tal fine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Proprio questo minore consenso fa sì che il regolamento assembleare, a differenza di quello contrattuale, non possa andare a porre limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale ossia dei vari appartamenti.

Regolamento: come vietare il bed and breakfast?

Affinché il regolamento contrattuale possa vietare l’apertura di un bed and breakfast occorre che, al suo interno, ci sia una disposizione in cui si stabilisce espressamente che sia proibita questa particolare tipologia di struttura ricettiva.

In altre parole, se il regolamento contrattuale vieta l’apertura di una struttura alberghiera in generale, tale previsione non sarebbe ostativa dell’apertura di un bed and breakfast, in quanto questa particolare attività è differente da quella alberghiera.

Ad esempio, la giurisprudenza [3] ha ritenuto ammissibile l’attività di bed and breakfast in condominio sulla base della sua differenza strutturale rispetto ad alberghi e pensioni, costituendo un servizio extralberghiero di tipo saltuario, esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto a limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva.

Il giudice ha aderito al principio secondo il quale le limitazioni all’uso delle singole proprietà esclusive previste dal regolamento contrattuale devono risultare in modo non equivoco, e non possono essere interpretate in via analogica o estensiva.

Il divieto di destinazione dei locali ad attività alberghiera o di pensione, in altri termini, non può includere l’inibizione alla apertura di un Bed&Breakfast, che non necessita altresì della preventiva autorizzazione dell’assemblea, non comportando mutamento di destinazione d’uso dell’immobile diversa da quella abitativa.

In buona sostanza, dunque, affinché il regolamento contrattuale possa vietare il bed and breakfast in condominio occorre che la clausola che disponga in tal senso sia chiara nell’inibire tale tipo di attività.

Ad esempio, la Corte di Cassazione [4] ha ritenuto valido il divieto regolamentare che vietava di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate.

Sulla scorta di ciò, la Corte ha confermato il divieto di adibire l’immobile ad attività ricettiva, sul principio che l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile, in contrapposizione all’uso abitativo, a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast, attività tutte incompatibili con la destinazione dell’immobile ad uso abitativo.

Peraltro, un’altra sentenza della Suprema Corte ha specificato che il divieto regolamentare sarebbe opponibile al condomino solamente se validamente trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari [5].


note

[1] Art. 9, D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79 (codice del turismo).

[2] Art. 1138 cod. civ.

[3] Trib. Roma, sent. n. 18303 del 17/09/2015.

[4] Cass., sent. n. 109 del 7 gennaio 2016.

[5] Cass., sent. n. 21024/16.

Autore immagine: Depositphotos.com


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