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Parcheggio auto e condominio: regole da seguire

27 Ottobre 2020 | Autore:
Parcheggio auto e condominio: regole da seguire

Parcheggio condominiale: quali regole può stabilire l’assemblea? Cosa può prevedere il regolamento? L’uso turnario del parcheggio è legittimo?

La disciplina riguardante l’uso del parcheggio è uno dei punti dolenti di ogni realtà condominiale. Così come è difficile convivere all’interno di un edificio in cui abitano tante persone, alla stessa maniera è complesso trovare lo spazio per posteggiare tutte le auto degli inquilini all’interno dell’area adibita a parcheggio. I problemi sono i soliti: parcheggio con pochi posti auto; veicoli troppo grandi che ingombrano più del dovuto; proprietario che parcheggia tutte e due le auto contemporaneamente; terzi estranei al condominio che mettono in sosta la propria auto nel parcheggio. Per tutti questi motivi e per molti altri urge pertanto sapere quali sono le regole da seguire per il parcheggio auto condominiale.

Sin da subito è possibile affermare una cosa: la legge non dice nulla a proposito del parcheggio condominiale. A parte l’ovvia norma che asserisce che il parcheggio è area comune, non c’è altro all’interno del codice civile. Ciò significa che la disciplina del parcheggio va trovata all’interno del regolamento condominiale ovvero, in assenza, nella delibera di condominio che regola l’utilizzo dell’area adibita a parcheggio. Esistono tuttavia dei punti fermi che non possono essere derogati, salvo l’accordo unanime di tutti i condomini. Se sei pronto e hai dieci minuti di tempo, prosegui nella lettura: vedremo insieme quali sono le regole da seguire per il posto auto in condominio.

Parcheggio condominiale: cos’è?

Il parcheggio condominiale è quell’area comune adibita alla sosta dei veicoli.

Secondo il codice civile [1], il parcheggio rientra tra le aree comuni del condominio: ciò significa che esse spettano a ciascun condomino, il quale può farne l’utilizzo che ritiene migliore, in conformità della destinazione dell’area e senza ledere il diritto degli altri condòmini di farne un uso paritario.

Da tanto deriva anche che, come per qualsiasi altra cosa comune, il condomino che è titolare di quote millesimali maggiori può rivendicare più diritti, dovendo però al contempo sostenere maggiori spese in sede di riparto.

Parcheggio condominiale: cosa può prevedere il regolamento?

Non sempre il parcheggio condominiale appartiene a tutti. Eccezionalmente, l’area adibita a parcheggio dei veicoli che si trovi in condominio non è una zona di proprietà comune se il titolo (cioè, l’atto di acquisto da cui derivi la proprietà; nel caso del condominio può essere il contratto con cui l’iniziale, unico proprietario dell’edificio condominiale abbia poi venduto singolarmente gli appartamenti) prevede il contrario, e cioè che il parcheggio spetti solamente a uno o ad alcuni condòmini, ma non a tutti.

Se il parcheggio è condominiale solo in parte (nel senso che è di proprietà solo di alcuni condòmini) oppure non lo è affatto (in quanto è di proprietà solamente di un condomino), allora solamente i legittimi titolari potranno beneficiarne, nei limiti del proprio atto di proprietà.

Da quanto appena detto deriva una conseguenza molto importante: solamente il regolamento di natura contrattuale può limitare l’uso del parcheggio a favore di alcuni condòmini, estromettendone altri.

Come ti dirò nel prossimo paragrafo, tale risultato non può essere ottenuto mediante una semplice votazione assembleare, né per mezzo di un regolamento assembleare, in quanto al consesso dei condòmini è proibito decidere nel senso di limitare il godimento del bene comune a uno dei condòmini.

L’assemblea può invece dettare le regole per l’uso del parcheggio senza estromettere nessuno, ad esempio stabilendo un uso turnario del parcheggio, il quale è assolutamente legittimo. Non può invece escludere i condòmini a favore di altri.

Parcheggio condominiale: le regole dell’assemblea

Quando il parcheggio è condominiale, nel senso che è di proprietà di tutti, allora vale la regola secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto [2].

Dunque, se il titolo non dispone diversamente, qualunque condomino può beneficiare dell’area adibita a sosta delle vetture, purché non impedisca agli altri lo stesso godimento dell’area.

Da tanto deriva che non è possibile impedire il parcheggio agli altri condòmini, ad esempio mettendo in sosta un veicolo di dimensioni esagerate, oppure inibendo l’ingresso agli altri inquilini, o ancora parcheggiando al di fuori degli stalli, cioè delle aree delimitate con la segnaletica orizzontale.

Secondo la giurisprudenza [3], per la variazione delle clausole che disciplinano l’uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Al contrario, se si volesse inibire o limitare del tutto il godimento della cosa comune a uno dei condòmini, allora occorrerebbe l’unanimità: la delibera adottata a maggioranza, infatti, non può alterare il rapporto di equilibrio tra tutti comproprietari, cosicchè l’intento dell’assemblea condominiale di garantire ad alcuni comproprietari un uso particolare e più intenso della cosa comune non può comportare legittimamente la cessazione dell’uso della cosa stessa secondo la sua naturale destinazione da parte di altri comproprietari, come l’assegnazione in via esclusiva di posti auto ad alcuni dei condomini

Dunque, per inibire o limitare il parcheggio a uno dei condòmini occorrerebbe una deliberazione all’unanimità, in quanto solo l’unanimità dei condòmini può modificare il principio della parità di godimento sancito dalla legge.

Anche altra giurisprudenza [4] ha stabilito che la limitazione sui diritti di singoli condomini in ordine all’uso dei beni comuni deve essere approvata con deliberazione all’unanimità e non a maggioranza.

Al contrario, la maggioranza sarebbe sufficiente se si decidesse solamente in merito a un diverso impiego della cosa comune, senza escludere o limitare il diritto (astratto) dei condòmini: è il caso della delibera assembleare che decide che nel parcheggio possono sostare solo autovetture, oppure della decisione che stabilisce l’uso turnario del parcheggio.

Nell’ipotesi (invero rara) in cui ci fosse, all’interno del parcheggio comune, più spazio a disposizione rispetto al numero dei condòmini, allora l’assemblea potrebbe optare per una di queste soluzioni:

  • avrebbe diritto a parcheggiare chi possiede un appartamento più grande (l’uso infatti va sempre determinato in base alle quote millesimali possedute, così come avviene per qualsiasi altra cosa comune);
  • si potrebbe dare la possibilità di parcheggiare anche a chi possiede una seconda auto;
  • si potrebbe scegliere se assegnare gli spazi in più in base ai millesimi della proprietà oppure se utilizzare criteri differenti.

Area condominiale: si può trasformare in parcheggio?

Secondo i giudici [5], la trasformazione di un’area condominiale in un parcheggio dev’essere considerata un’innovazione [6].

Le innovazioni consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le modificazioni si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa.

Da tanto deriva che, per mutare un’area comune in parcheggio, cioè per operare questo tipo di modifica della destinazione d’uso, occorreranno le maggioranze qualificate previste dalla legge.

Nello specifico, per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, è necessaria una deliberazione approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Parcheggio: può essere vietato ai non condòmini?

L’assemblea condominiale (e, a maggior ragione, il regolamento) può senz’altro prevedere il divieto di parcheggio per le auto delle persone che non sono condòmini.

In altre parole, il divieto di ingresso per le auto che appartengono a soggetti terzi è sicuramente legittimo, in quanto nessun diritto dei condòmini viene leso.

Per imporre tale divieto non occorre una previsione regolamentare, essendo sufficiente una deliberazione dell’assemblea. Una proibizione del genere, infatti, non incide minimamente sul diritto che ciascun condòmino possiede di utilizzare il bene comune (nella fattispecie, il parcheggio).

Peraltro, è appena il caso di ricordare che la scelta di riservare il parcheggio ai soli condòmini è molto frequente e serve per gestire al meglio i posti auto (in genere limitati) destinati ai proprietari

Rimozione forzata parcheggio condominiale

Nel caso in cui un parcheggio condominiale venga abusivamente o illegalmente occupato, ciascun condomino può invocare l’intervento dell’amministratore, il quale può:

  • diffidare formalmente il soggetto a rimuovere l’auto o qualunque altro mezzo abbia illegalmente parcheggiato;
  • applicare una multa da 200 a 800 euro, in caso di condotta reiterata;
  • chiedere la rimozione forzata al giudice se il suo intervento è inefficace, o promuovere un’azione di reintegrazione nel possesso.

Parcheggio in condominio: suddivisione delle spese

Poiché il parcheggio, salva disposizione contraria votata all’unanimità o presente nel regolamento contrattuale, è un’area comune a tutti gli effetti, per la suddivisione delle spese necessarie alla sua tenuta si applicano le normali regole della suddivisione in base alle quote millesimali possedute.

Parcheggio condominiale a uso pubblico

Se il parcheggio è ad uso pubblico, sia i residenti che i non residenti hanno diritto di occupare il posto. Chiunque può parcheggiare, sempre nel rispetto delle norme del codice della strada.

Quando il parcheggio ad uso pubblico diventa praticamente inaccessibile al condomino perché sempre occupato, è possibile cedere la gestione del parcheggio al Comune. Quest’ultimo potrà imporre l’uso del disco orario oppure il pagamento della sosta, oppure inserire appositi divieti per la pulizia settimanale della strada. Di solito ai condomini viene assegnato un posto auto dietro il pagamento di un modesto corrispettivo annuo.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 17694 del 14 agosto 2007.

[4] Trib. Salerno, sent. n. 1179 del 3 aprile 2019.

[5] Cass., sent. n. 26295 del 15 dicembre 2015.

[6] Art. 1120 cod. civ.

Autore immagine: Depositophotos.com


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