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Compromesso di vendita: come funziona

27 Ottobre 2020 | Autore:
Compromesso di vendita: come funziona

Contratto preliminare di vendita: cos’è, come funziona e a cosa serve? Preliminare unilaterale: cos’è? Cosa succede se una delle parti è inadempiente?

Sebbene non sia imposto dalla legge, è consuetudine stipulare un contratto preliminare prima di dare luogo alla vendita vera e propria. Ciò accade quando si tratta di acquistare beni di un certo valore, per lo più immobili. Il preliminare (meglio noto come compromesso) serve alle parti per fare il punto della situazione e per vincolarsi a concludere in un secondo momento l’accordo definitivo. Insomma: la prudenza non è mai troppa. Con questo articolo vedremo come funziona un compromesso di vendita.

Come vedremo nel prosieguo, il preliminare di vendita è un vero e proprio contratto, esattamente come quello che si stipulerà successivamente e che prende il nome di contratto definitivo. Questo significa che il compromesso è vincolante tanto quanto il definitivo, essendo entrambi contratti. Le parti sono tuttavia libere di inserire clausole e condizioni che possano rendere il preliminare vincolante solamente per una parte, lasciando così libera l’altra di decidere se stipulare o meno il contratto definitivo. In questo caso, si parla di preliminare unilaterale. Ma sul compromesso c’è molto altro ancora da dire.

Se l’argomento ti interessa, magari perché sei in procinto di acquistare una nuova casa e il venditore ti ha proposto la stipula di un contratto preliminare, prosegui nella lettura: vedremo, in modo semplice e pratico, come funziona un compromesso di vendita.

Cos’è un compromesso?

Prima di vedere come funziona un compromesso di vendita occorre chiarire la nozione di compromesso.

Come anticipato in premessa, compromesso è il nome che comunemente viene attribuito al contratto preliminare.

Il contratto preliminare è quell’accordo vincolante tra le parti con cui ci si impegna a stipulare un futuro contratto, detto definitivo.

Dunque, il compromesso o preliminare è un accordo vincolante con cui le parti si impegnano a stipulare un futuro contratto definitivo che prenderà il posto del primo.

Compromesso: a cosa serve?

A cosa serve il compromesso? Il contratto preliminare serve a impedire che si torni indietro con le trattative: esso segna un punto di non ritorno, poiché il preliminare vincola le parti ad andare avanti e a stipulare l’accordo finale (il contratto definitivo).

Il compromesso svolge anche un’altra utile funzione, che è quella di controllare eventuali sopravvenienze, cioè possibili eventi futuri che pregiudichino la possibilità di giungere ad un accordo definitivo.

Per sopravvenienze intendo non solo i ripensamenti dovuti ad un mero capriccio, ma anche quelli giustificati da cause più serie, come ad esempio l’aumento imprevisto dei prezzi.

In sintesi, il compromesso è utile per svariate ragioni:

  • stabilisce un punto di arrivo delle trattative, rimandando ad una data futura la stipula dell’accordo definitivo;
  • permette il controllo delle sopravvenienze, consentendo alle parti di impegnarsi provvisoriamente in attesa che siano definiti tutti gli aspetti dell’affare da concludere, ovvero di fronteggiare eventuali cambiamenti successivi alla stipulazione del preliminare senza dover ricorrere all’impugnazione del contratto. Pensa alle parti che concludono un preliminare, impegnandosi a stipulare il definitivo nel momento in cui l’oscillazione dei prezzi sul mercato sia cessata, in modo tale da raggiungere un accordo sul prezzo conveniente per tutti;
  • consente di avere maggiore sicurezza sulle condizioni da stabilire nel contratto definitivo: pensa a chi non sia sicuro della consistenza patrimoniale della controparte e voglia prendere tempo per effettuare ulteriori controlli.

Preliminare di vendita: come funziona?

Il contratto preliminare è tipico delle operazione che abbiano ad oggetto la compravendita di beni immobili. Come funziona un compromesso di vendita?

Innanzitutto, per il compromesso di vendita vale la regola che si applica a tutte le tipologie di preliminare, e cioè quella per cui deve rivestire la stessa forma del contratto definitivo.

Secondo la legge [1], il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

In soldoni, ciò significa che il compromesso di vendita dovrà essere fatto per iscritto così come il futuro contratto definitivo.

Come anticipato in premessa, le parti potrebbero stipulare un compromesso che vincola alla parola data solamente una delle parti: si parla in tal caso di preliminare unilaterale.

Nel caso di vendita, il compromesso unilaterale funziona così: il venditore si impegna a vendere alla controparte se questa vorrà stipulare il definitivo.

Con il preliminare unilaterale, quindi, solo una delle parti (in genere, il venditore) si obbliga a stipulare il definitivo, lasciando così l’altra (il compratore) libera di decidere.

Inadempimento compromesso di vendita: cosa succede?

Come più volte ricordato, il compromesso di vendita è un contratto a tutti gli effetti: ciò significa che vincola le parti come qualsiasi altro negozio giuridico. Cosa succede se uno dei contraenti volesse venir meno al compromesso già sottoscritto?

In un’ipotesi del genere, la parte non inadempiente potrà chiedere la risoluzione del contratto (con restituzione di quanto eventualmente già prestato) e il risarcimento dei danni. Ma non solo.

Per tutelare la parte che sperava nella conclusione del definitivo, la legge ha fornito uno strumento formidabile di tutela: l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto. La legge dice che, se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso [2].

Se Caio rifiuta di vendere a Tizio il proprio immobile, nonostante si sia vincolato a ciò mediante un compromesso, Tizio potrà andare dal giudice e ottenere una sentenza che sostituisca il consenso di Caio nella stipula del definitivo. Così facendo, Tizio otterrà la proprietà dell’immobile, ovviamente corrispondendo a Caio la somma pattuita nel preliminare.

Quanto appena detto non vale per il contratto preliminare unilaterale, caratterizzato dal fatto che solamente una parte si vincola a stipulare un futuro contratto definitivo, mentre l’altra resta libera di prestare o meno il proprio consenso.

In questa particolare circostanza, quindi, viene meno il diritto di chiedere al giudice una sentenza che obblighi alla stipula del contratto definitivo, quando il rifiuto provenga dalla parte del contratto preliminare che non si era impegnata a prestarlo.


note

[1] Art. 1351 cod. civ.

[2] Art. 2932 cod. civ.

Autore immagine: Depositphotos.com


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