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Come sapere se una casa ha un abuso edilizio

31 Agosto 2020
Come sapere se una casa ha un abuso edilizio

Come capire se una casa è in regola e se l’immobile presenta irregolarità edilizie: il certificato di stato legittimo ed i controlli al catasto.

Si può vendere una casa con un abuso edilizio, a patto però che l’acquirente sia stato ben informato di ciò e reso pertanto consapevole delle irregolarità urbanistiche. Diversamente, a quest’ultimo spettano le azioni per ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione dei soldi versati con il relativo risarcimento. Il giudizio può essere avviato entro 10 anni dal rogito. 

Tuttavia, è sempre meglio accertarsi in anticipo che l’immobile non presenti problemi con la normativa edilizia. Ma come sapere se una casa ha un abuso edilizio? L’attività di verifica viene di norma delegata – prima della firma del contratto di compravendita – a professionisti del settore come ingegneri e architetti che, attraverso gli accertamenti in catasto, controllano se la casa è in regola. Esistono però dei sistemi più pratici e sicuri come la richiesta del «certificato di stato legittimo». 

Qui di seguito vedremo meglio come si svolgono tali accertamenti.

Quando l’irregolarità urbanistica è tollerata

Prima di spiegare come sapere se una casa ha un abuso edilizio, dobbiamo soffermarci su un dettaglio di non poco conto: non tutte le irregolarità urbanistiche conducono a un ordine di demolizione. Alcuni piccoli abusi vengono infatti tollerati dalla legge. 

In particolare, non si ha una situazione abusiva se vi sono le seguenti situazioni:

  • mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro inerente alle singole unità immobiliari contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo;
  • irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne (a meno che si tratti di fabbricati gravati dal vincolo storico-artistico) che siano avvenuti durante i lavori eseguiti per l’attuazione di titoli edilizi, a condizione che non sia pregiudicata l’agibilità dell’edificio.

Ordine di demolizione: contro chi ed entro quanto tempo?

L’accertamento di un abuso edilizio che esorbiti dai limiti tollerati dalla legge conduce inesorabilmente ad un ordine di demolizione che l’acquirente della casa – anche se non è l’autore dell’opera – deve rispettare. Se, infatti, dell’illecito penale ne risponde solo il responsabile – colui cioè che ha realizzato il manufatto abusivo – la demolizione invece si ripercuote sul titolare dell’immobile al momento della sua emissione.

L’ordine di demolizione peraltro può intervenire in qualsiasi momento, non essendo soggetto ad alcuna prescrizione. Quindi, può essere emesso anche dopo numerosi anni.

Come verificare se l’immobile presenta abusi edilizi

Per verificare se una casa presenta abusi edilizi si ricorre di solito a un confronto tra la planimetria presente all’ufficio del catasto con le condizioni reali dell’immobile. Eventuali diversità potrebbero essere indice di un abuso edilizio. A tal fine, è possibile delegare un professionista del settore come un geometra, un architetto o un ingegnere che facciano i dovuti controlli tramite l’accesso agli atti amministrativi.

Si potrà poi chiedere di visionare i progetti depositati in Comune prima della realizzazione dell’immobile e il relativo permesso di costruire con le eventuali varianti per poi confrontarli con l’effettiva situazione della casa: anche con tale sistema è possibile stanare gli abusi edilizi.

Infine, dal 17 luglio 2020 è possibile (ma non obbligatorio) allegare ai rogiti di compravendita l’inedito «certificato di stato legittimo»: vale a dire una «dichiarazione asseverata» rilasciata da un «tecnico abilitato» attestante l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica oppure la presenza di «tolleranze costruttive» [1].

In tal modo, per mettersi al riparo da ogni controversia che possa insorgere in merito alla “scoperta” di abusi edilizi avvenuta in epoca successiva al compromesso o al rogito, il certificato è utile sia per chi acquista che per chi vende. Per chi vende serve ad attestare che il fabbricato è in conformità alla normativa edilizia e urbanistica. Per chi acquista serve invece ad accertare, con accuratezza, la legittimità del fabbricato che si intende comprare.

Il certificato di stato legittimo è altresì utile quando si vuol usufruire di un’agevolazione fiscale. Per legge, infatti, i benefici fiscali non sono ottenibili con riferimento a fabbricati sui quali siano stati effettuati interventi abusivi.

Tale certificazione tecnica assume oggi un valore particolarmente importante in quanto non solo comporta (essendo «asseverata») la responsabilità penale in caso di dichiarazioni false, ma viene ad assumere anche il ruolo di una certificazione ufficiale di conformità edilizia pur essendo prodotta da un soggetto privato.

 


note

[1] È quanto si trae dalla lettura combinata dell’articolo 9-bise dell’articolo 34-bisdel Dpr 380/2001 (il Testo unico dell’edilizia) quali risultanti per effetto del decreto legge 16 luglio 2020 n. 76 (il Dl Semplificazioni), in corso di conversione.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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