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Superbonus 110%: quando spetta a seconda dell’immobile?

31 Agosto 2020 | Autore:
Superbonus 110%: quando spetta a seconda dell’immobile?

Le condizioni per accedere alla maxi-detrazione in base alla tipologia dell’edificio: condominio, unifamiliare, villetta a schiera, vincolato, in comproprietà.

Non solo il tipo di intervento, trainante o trainato che sia: anche la tipologia di immobile influisce sul diritto al superbonus del 110% sui lavori di riqualificazione energetica degli edifici, l’agevolazione che consente di effettuare determinate opere di ristrutturazione a costo zero. Alloggi in condominio, unifamiliari, indipendenti, con più unità abitative, immobili vincolati o non abitativi, villette a schiera: tutti possono beneficiare della maxi-detrazione introdotta dal decreto Rilancio? O, detto in altre parole, il superbonus 110% quando spetta a seconda dell’immobile?

La maggior parte dei poco più di 12 milioni di edifici registrati all’Istat sono edifici monofamiliari e condomini. Nei primi, il grande vantaggio è quello di poter decidere di fare i lavori che danno diritto al superbonus senza dover consultare nessuno: basta rivolgersi ad un tecnico abilitato e a un’impresa edile. In condominio, invece, c’è qualche passaggio in più: dev’essere l’assemblea a dare il via libera alla realizzazione degli interventi, a meno che qualche fortunato proprietario abbia un appartamento completamente autonomo e con accesso indipendente rispetto al resto, il che gli consentirebbe di agire per conto proprio.

Il vantaggio del condominio, comunque, è quello di poter dividere la spesa dei lavori, pur beneficiando del superbonus.

Ad ogni modo, ciascuna tipologia di edificio ha dei requisiti diversi per poter usufruire dell’agevolazione. Ecco, allora, quando spetta il superbonus 110% a seconda dell’immobile.

Superbonus in condominio

Dicevamo poco fa che per effettuare in un condominio i lavori che danno diritto a beneficiare del superbonus 110% è necessaria l’approvazione dell’assemblea. Il quorum richiesto dal decreto Agosto è di almeno un terzo dei millesimi. Prima di sottoporre i condòmini al voto, però, occorre tener presenti almeno due cose.

La prima, la destinazione d’uso delle unità che compongono l’edificio. Se oltre il 50% della superficie è occupato da uffici, negozi e studi professionali, i proprietari di questi spazi non avranno diritto al superbonus. Difficilmente, quindi, voterebbero a favore di una spesa dalla quale non possono recuperare alcunché. Significa che l’opzione migliore sarebbe quella di puntare verso altre agevolazioni con procedure più semplici, come il bonus facciate al 90%, sperando in una proroga.

La seconda questione è quella che riguarda la cessione del credito d’imposta, una delle scelte (insieme allo sconto in fattura) alternative alla maxi-detrazione sulla dichiarazione dei redditi. Questo diritto spetta ai singoli condòmini. Vuol dire che i partecipanti all’assemblea possono decidere solo sé stessi e non per gli assenti.

Detto questo, il superbonus 110% in condominio può spettare per due grandi categorie di lavori sulle parti comuni dell’edificio

  • il miglioramento energetico dello stabile, attraverso il cappotto termico o la sostituzione dell’impianto centralizzato di riscaldamento;
  • il miglioramento antisismico, purché l’edificio si trovi in zona antisismica 1, 2 o 3.

I singoli condòmini possono decidere di attuare altri interventi trainati che danno diritto al superbonus, come la sostituzione degli infissi nella propria unità abitativa. Il lavoro, però, deve essere eseguito tra l’inizio e la fine della realizzazione degli interventi trainanti sopra citati.

Superbonus in alloggio indipendente

In questo caso parliamo, ad esempio, di un loft o di un immobile collocato in un condominio ma indipendente dagli altri alloggi da un punto di vista funzionale. Due i requisiti da rispettare:

  • che abbia un impianto di luce, gas e acqua per il riscaldamento di proprietà esclusiva;
  • che abbia un accesso dalla strada autonomo e separato dal resto delle unità abitative che compongono l’edificio. L’Agenzia delle Entrate precisa che questo accesso deve essere «chiuso da cancello o portone dalla strada, da cortile o da giardino di proprietà esclusiva.

Superbonus in casa unifamiliare

Si intende come tale un edificio composto da una sola unità immobiliare residenziale, posseduta da un unico proprietario o in comproprietà, con eventuali pertinenze. In pratica, è lo stesso caso appena visto dell’alloggio indipendente, solo che questa volta non occorrono delle verifiche in tal senso.

Tra le condizioni per beneficiare del superbonus, il fatto che si tratti veramente di una sola unità abitativa, altrimenti rientra nel capitolo che vedremo tra un istante.

Attenzione ai tetti di spesa se si tratta di una comproprietà: il limite si intende complessivo e dovranno dividere non solo la spesa ma anche la detrazione.

Se un’immobile unifamiliare appartiene a due persone e vengono effettuati dei lavori per un limite di spesa complessivo di 80mila euro, non è che ciascuno di loro ha diritto ad un tetto massimo di 80mila euro, ma questa è la cifra complessiva che i due proprietari dovranno dividersi. Ognuno avrà la propria detrazione in base alle spese che ha sostenuto.

Superbonus in casa con più unità abitative

È il caso, ad esempio, delle villette bifamiliari. La normativa «corregge il tiro» rispetto a quanto disposto una volta dall’Agenzia delle Entrate, ovvero non ha diritto al superbonus 110% per i lavori sulle parti comuni l’unico proprietario di un edificio con più unità abitative. A meno che queste siano autonome, come nel caso dell’alloggio indipendente che abbiamo visto prima.

Se, invece, le varie unità appartengono a proprietari diversi, allora la villetta viene considerata condominio e, pertanto, è possibile beneficiare del superbonus sulle parti comuni alle condizioni già esposte in precedenza. Non importa se, ad esempio, la villetta bifamiliare ha due unità, una intestata ad ogni coniuge.

Attenzione, però: se le varie unità abitative sono in comproprietà tra soggetti diversi (ad esempio, degli eredi) non si ha diritto al superbonus.

Superbonus in villetta a schiera

La villetta a schiera, cioè l’unità abitativa affiancata ad un’altra con, eventualmente, il tetto in comune, gode della stessa agevolazione dell’alloggio indipendente. Pertanto, si ha diritto al superbonus del 110% per il cappotto termico o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento (purché ci sia un miglioramento di almeno due classi energetiche) e per il sismabonus.

È fondamentale, però, che la villetta abbia il suo ingresso autonomo dall’esterno. Altrimenti, potrebbe avere le condizioni del condominio o dell’immobile con proprietario unico viste in precedenza.

Superbonus in rudere da ristrutturare

Parliamo dell’immobile non utilizzato, in stato di conservazione più o meno buono e con una o più unità abitative. Se si intende beneficiare del 110% come sismabonus, è necessario che si trovi in una zona sismica 1, 2 o 3. Se, invece, si vuole accedere all’agevolazione da un punto di vista energetico, l’immobile deve avere un impianto di riscaldamento. In certi casi, possono essere ammessi anche camini o stufe.

Superbonus in immobile non abitativo

Negozi, uffici, laboratori o altre unità non abitative inserite in un condominio possono beneficiare del superbonus 110% per i lavori effettuati sulle parti comuni solo se le unità residenziali occupano una superficie di almeno il 50% dell’edificio. In caso contrario, la maxi-detrazione spetta solo ai proprietari delle abitazioni.

Inoltre, le unità non abitative non hanno diritto al superbonus per gli interventi trainati (pannelli fotovoltaici, ad esempio). Come non si può nemmeno accedere al beneficio se si ha un’unità non abitativa indipendente, come ad esempio un capannone per un’attività artigianale.

Superbonus in immobile vincolato

Se l’immobile è ubicato in un centro storico, in un parco nazionale o in un’altra zona sottoposta a vincoli, si ha diritto al superbonus per gli interventi trainati (ad esempio, la sostituzione degli infissi) anche senza effettuare gli interventi trainanti perché vietati dai regolamenti dei beni culturali o del paesaggio.



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