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Quando la banca supera il limite di finanziabilità del mutuo fondiario

21 Novembre 2013
Quando la banca supera il limite di finanziabilità del mutuo fondiario

Vorrei sapere se è possibile annullare un mutuo erogato dalla banca per un ammontare superiore all’80% del valore dell’appartamento al momento dell’acquisto, ottenuto perché il perito della banca ha sovrastimato l’immobile stesso.

In particolare, io e mio marito abbiamo stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto di un appartamento; il prezzo di acquisto era 80 mila euro e l’importo erogato dalla banca è stato di 85 mila. Per poter arrivare a questa cifra, l’intermediario che curò la pratica di mutuo dichiarò che il valore della proprietà era di 110.000, decisamente al di sopra del valore di mercato. Il nostro reddito era molto basso, quindi per ottenere il finanziamento abbiamo dovuto avvalerci di un garante.

È possibile nel nostro caso ottenere un annullamento del contratto di mutuo e dunque dell’ipoteca? Quali sarebbero le conseguenze dell’annullamento?  

A favore del mutuatario vi è un importante precedente: il decreto del tribunale di Venezia citato nell’articolo “Quando il mutuo fondiario concesso dalla banca è nullo”. Qualora condiviso dal magistrato eventualmente chiamato a decidere il caso in questione, tale precedente potrebbe garantire al mutuatario l’annullamento del contratto stesso, almeno nella parte del prestito erogato oltre il limite dell’80% del valore dell’immobile (per come tra breve si spiegherà meglio). La conseguenza sarebbe anche la proporzionale liberazione del fideiussore.

La stessa tesi è stata altresì condivisa dal Tribunale di Cagliari [2] secondo cui il contratto di mutuo fondiario, nel quale sia stato superato il rapporto proporzionale di finanziabilità, è nullo per violazione di norme imperative. La nullità colpisce la porzione del contratto che eccede tale limite.

Secondo il giudice sardo in caso di mancato rispetto del limite di finanziabilità consegue non l’illiceità dell’intero contratto, ma solo di quella parte del mutuo che eccede il limite predetto.

Facendo un esempio, se l’immobile vale 100 e la banca eroga un mutuo di 100, il mutuatario non sarebbe più tenuto a restituire 20.

Altro precedente si rinviene in una sentenza del Tribunale di Roma [3]. Anch’essa condivide il principio sopra esposto, facendo però notare – a parziale differenza dei due predetti orientamenti – che la norma [4] che stabilisce il limite massimo di finanziabilità per il contratto di mutuo fondiario, non ha natura di norma imperativa (ossia obbligatoria a prescindere dalla volontà delle parti), in quanto non opera a tutela di interessi di natura pubblicistica, bensì è una regola atta a disciplinare i rapporti interni tra mutuante e mutuatario. La relativa violazione non può, dunque, importare la nullità dell’intero regolamento negoziale e, con essa, dell’ipoteca concessa a garanzia di quest’ultimo. Stando quindi a quest’ultimo precedente, il limite di finanziabilità potrebbe essere derogato con l’accordo delle parti inserito nel contratto.

È anche vero che, secondo le istruzioni fornite dalla Banca d’Italia, il limite dell’80% della finanziabilità può essere superato a condizioni che vengano prestate delle garanzie ulteriori, diverse però dalla semplice fideiussione (la quale, invece, serve solo a garantire la “sostenibilità” della rata da parte del mutuatario con un reddito scarso).

Nel caso in commento, dunque, stando all’orientamento sopra descritto, l’importo mutuato (euro 85 mila) rientra nel limite dell’80% del valore dichiarato dal perito della banca (110 mila). Bisognerebbe dunque dimostrare che il valore di mercato dell’immobile – al di là del prezzo di acquisto dichiarato dal cliente mutuatario – era nettamente inferiore.

A tal fine, è necessario incaricare un perito affinché accerti il valore che aveva l’immobile al momento della stipula del contratto di mutuo, contestando e sconfessando la stima effettuata a suo tempo dal fiduciario della banca. Quindi, sarebbe necessario intraprendere un giudizio avente ad oggetto l’impugnazione del mutuo per superamento del limite di finanziabilità stabilito dalla Banca d’Italia.

La conseguenza sarebbe la parziale liberazione del mutuatario (e quindi anche del fideiussore) della quota di capitale e corrispondenti interessi finanziati oltre il limite dell’80% (secondo l’esempio numerico che Le avevo fatto prima).

Resterebbe però sempre fermo l’obbligo di corrispondere la parte di mutuo legittimamente erogata, coi relativi interessi. Così come stabile rimarrebbe l’ipoteca della banca.

È comunque necessario tenere in conto che ogni tribunale è libero di determinarsi autonomamente, discostandosi dai precedenti di altre corti e/o della stessa Cassazione.

Peraltro, l’esistenza di pochi precedenti simili a quello del Tribunale di Venezia, e quindi l’assenza di un costante filone giurisprudenziale in tale senso, non consente di fare pronostici troppo ottimistici.

Aggiornamento: Con una sentenza del 28 novembre 2013, la Cassazione si è discostata da questo orientamento. Per maggiori approfondimenti leggi l’articolo indicato nel box “Aggiornamenti” qui sotto.


note

[1] Trib. Venezia, decr. del 26.07.2012.

[2] Trib. Cagliari sent. del 4.04.2013.

[3] Trib. Roma sent. n. 14152 del 9.04.2002.

[4] Art. 38 T.U., D.Lgs. n. 385/1993


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