Diritto e Fisco | Articoli

Quando denunciare l’inquilino

1 Settembre 2020
Quando denunciare l’inquilino

Affitto: in alcuni casi, l’inquilino che non paga o non va via dall’appartamento commette reato e può essere querelato. Ecco quando. 

Le controversie tra padrone di casa e inquilino sono all’ordine del giorno nelle aule giudiziarie, seconde solo a quelle tra datore di lavoro e dipendente. 

Quando fu approvata la legge sull’equo canone, il legislatore riteneva che la parte debole del contratto fosse il conduttore, ossia l’affittuario. Così, molte norme approvate all’epoca e tutt’oggi in vigore sono volte a tutelare quest’ultimo. 

Col tempo, però, le sorti si sono ribaltate: oggi, è assai facile incappare in inquilini poco diligenti, che non pagano i canoni di affitto, che danneggiano l’immobile o che non vogliono andar via nonostante la scadenza del contratto. La tutela civile che la legge appresta in favore del padrone di casa è tuttavia farraginosa e, soprattutto, lenta. 

Un recente intervento legislativo è venuto quantomeno incontro alle esigenze di chi, nonostante la morosità, fino a ieri doveva anche pagare le tasse sui canoni non percepiti, stabilendo che l’obbligo di dichiarazione al fisco di tali proventi cessa non appena viene notificata l’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento.

Se così stanno le cose, una tutela più forte nei confronti del locatore potrebbe provenire dal diritto penale. Ma quando denunciare l’inquilino? Ci sono dei casi in cui è possibile farlo, ma non è sempre così facile. 

Di tanto parleremo meglio nel presente articolo. Ma procediamo con ordine.

Inquilino non paga: posso denunciarlo?

Non si può denunciare l’inquilino moroso, a meno che, al momento della conclusione del contratto, non abbia dolosamente nascosto la sua incapacità a versare il canone di affitto. È il caso, ad esempio, di chi produca una falsa busta paga o dichiari di essere a capo di un’azienda quando invece non lo è.

In queste ipotesi, il comportamento incriminato può costituire il reato di insolvenza fraudolenta o quello di sostituzione di persona.

In tutti gli altri casi, il semplice inadempimento all’obbligo di pagamento è un illecito civile che può giustificare, tutt’al più, lo sfratto o il ricorso per decreto ingiuntivo (in questa seconda ipotesi, il contratto resta in vita).

Leggi a riguardo:

Inquilino danneggia l’appartamento

Il reato di danneggiamento è stato ormai depenalizzato se non nelle forme aggravate (ossia – tra l’altro – per i beni esposti alla pubblica fede come, ad esempio, l’auto parcheggiata sulla strada pubblica). Questo significa che non è possibile denunciare l’inquilino che distrugge l’appartamento ma è possibile fargli causa per chiedere il risarcimento. 

Tuttavia, secondo il tribunale di Campobasso [1], si può denunciare il conduttore che, dopo lo sfratto, elimina le migliorie apportate all’immobile provocando dei danni. Il caso è quello di un inquilino che, ritenendo di esserne proprietario, aveva asportato le porte dei bagni e i sanitari che egli stesso aveva provveduto a installare, scollegando le relative tubazioni, di fatto rendendo l’abitazione inservibile e provocando danni da allagamento. In tale ipotesi, è possibile configurare il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

Il giudice ricorda come tale particolare delitto si configura quando «il soggetto agente ponga in essere una condotta diretta a realizzare direttamente il preteso diritto per il cui riconoscimento avrebbe potuto ricorrere al giudice, con lesione, quindi, del bene-interesse dello Stato ad impedire che la privata violenza si sostituisca all’esercizio della funzione giurisdizionale in occasione dell’insorgenza di una controversia tra privati». L’imputato, quindi, avrebbe dovuto rivolgersi all’autorità giudiziaria per ogni eventuale pretesa circa le migliorie apportate all’immobile e giammai esercitare violenza «mediante l’avulsione materiale delle porte e dei sanitari»

Inquilino non va via di casa o sostituisce le chiavi

Se neanche dopo lo sfratto l’inquilino va via “con le buone” e il primo intervento dell’ufficiale giudiziario è servito a poco non è possibile procedere alla denuncia dell’abusivo. Secondo, infatti, la Cassazione [2], solo chi si introduce, sin dall’inizio, in modo illegittimo nella casa altrui può essere denunciato per “invasione di terreni o edifici”. Invece, chi vi entra inizialmente in forza di un contratto scritto o anche un accordo verbale non è passibile di denuncia. Insomma, l’illecito penale scatta a condizione che non ci sia mai stato alcun consenso all’occupazione da parte del titolare dell’immobile. 

Leggi “Se qualcuno occupa abusivamente la tua casa: quale difesa?“.

Se, invece, l’inquilino non va via e sostituisce il lucchetto delle chiavi di casa, senza autorizzazione da parte del locatore e senza dare a questi una copia, può essere denunciato per violenza privata. 

In verità, neanche il locatore può modificare la serratura per sfrattare l’inquilino: ne risponderebbe altrimenti, a titolo penale, per il reato di «esercizio arbitrario delle proprie ragioni».


note

[1] Trib. Campobasso sent. n. 636/2019.

[2] Cass. sent. n. 16932/16 del 22.04.2016.


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