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Affitto registrato in ritardo: come si calcola la sanzione?

29 Ottobre 2020 | Autore:
Affitto registrato in ritardo: come si calcola la sanzione?

Come si calcola l’applicazione della sanzione in caso di tardivo pagamento dell’imposta per la registrazione dei contratti di locazione pluriennali?

Affinché un contratto di locazione sia valido ed efficace occorre che sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il termine per effettuare questo adempimento è di trenta giorni dal momento della conclusione dell’accordo. Al momento della registrazione del contratto occorre pagare un importo a titolo di imposta di registro. Cosa succede se la locazione viene registrata in ritardo? Cosa accade all’imposta di registro? Come si calcola la sanzione per l’affitto registrato in ritardo?

Sul punto si è espressa a più riprese la giurisprudenza, adottando soluzioni non sempre univoche. Se è pacifico che, da un punto di vista tributario, la registrazione del contratto di locazione può avvenire anche in ritardo rispetto ai canonici trenta giorni di tempo fissati dalla legge, è anche vero che questa forma di ravvedimento espone le parti al pagamento di una sanzione tributaria. Come viene calcolata? Vediamo cosa dice la giurisprudenza con particolare riguardo al tardivo pagamento dell’imposta di registro e la sanzione che su di essa deve essere pagata.

Registrazione contratto di locazione: cosa dice la legge?

Secondo la legge [1], i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti,  non sono registrati.

Registrazione locazione: come funziona?

Il contratto di affitto deve essere registrato, a cura del locatore, entro trenta giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata.

Nei successivi sessanta giorni, questi ne deve dare notizia sia all’inquilino che all’amministratore di condominio, se si tratta di appartamento in un edificio.

Affitto non registrato: cosa succede?

Da un punto di vista civilistico, il contratto di affitto non registrato è radicalmente nullo, nel senso che è come se non esistesse. Di conseguenza, tutte le somme versate dal conduttore al locatore a titolo di canone costituiscono un indebito che, in teoria, va restituito.

Da un punto di vista tributario, la mancata registrazione del contratto di locazione costituisce ugualmente un illecito, visto che il locatore non dichiara all’Agenzia delle Entrate gli introiti che percepisce per via dell’affitto.

Per la precisione, l’omessa registrazione scatta la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Se invece il canone è superiore rispetto a quello dichiarato, ossia in caso di occultazione di parte del corrispettivo ricevuto a titolo di canone di affitto, la sanzione va dal 120% al 240% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato (detratto, tuttavia, l’importo della sanzione precedente).

Registrazione tardiva affitto: cosa succede?

Come anticipato, la legge consente di registrare tardivamente la locazione. Con quali conseguenze?

Sotto il profilo civilistico, il contratto registrato in ritardo si sana e quindi produce tutti gli effetti originari e l’inquilino sarà tenuto a rispettare gli accordi presi.

Dal punto di vista tributario, invece, si beneficia di alcuni sconti sulle sanzioni. Per scoprire quali sono le sanzioni fiscali per la registrazione tardiva, ti invito a leggere l’articolo dal titolo Affitto: che rischio se registro il contratto in ritardo?

Imposta di registro contratti locazione

La registrazione di un contratto di locazione pluriennale comporta, all’atto della registrazione stessa, il pagamento di un’imposta di registro.

L’imposta di registro è la tipica imposta indiretta. L’imposta è proporzionata al valore del contratto; il suo scopo è di creare un’entrata fiscale e di remunerare lo Stato per il servizio che offre ai privati di tenere traccia di particolari atti in modo da conferire loro certezza giuridica.

L’imposta di registro si paga anche in caso di contratto di affitto. La registrazione e il suo importo variano in base al tipo di immobile da affittare. Per la precisione:

  • per gli immobili ad uso abitativo, l’aliquota dovuta è del 2% calcolato sul canone annuo di locazione;
  • per i fabbricati strumentali l’imposta di registro equivale all’1% del canone annuo, se il contratto di locazione è effettuato da privati, altrimenti è del 2%;
  • nel caso di fondi rustici, la tassa di registro corrisponde allo 5% del canone annuo, moltiplicato per il numero di annualità;
  • per gli altri immobili, la registrazione viene calcolata sul 2% del corrispettivo annuo.

Peraltro, la legge consente di scegliere le modalità di pagamento dell’imposta di registro. Per i contratti pluriennali si può scegliere di:

  • pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo). In questo caso, si ha diritto a uno sconto consistente in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale;
  • versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro trenta giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Cosa succede all’imposta di registro quando si effettua una registrazione tardiva? Quale sanzione va pagata su di essa e come si calcola? Scopriamolo insieme.

Registrazione tardiva dell’affitto: come si calcola la sanzione?

Come si calcola la sanzione sull’imposta di registro in caso di registrazione tardiva dell’affitto? Sul punto la giurisprudenza non è univoca.

I giudici tributari [2] si sono dapprima espressi ritenendo che, in caso di tardiva registrazione (oltre i trenta giorni) di contratti di affitto pluriennali, la sanzione non andasse calcolata sull’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto, ma per quelli dovuti su ciascun singolo canone annuale.

Successivamente [3] hanno invece affermato che, trattandosi di un adempimento unitario (la registrazione del contratto e la determinazione dell’imposta), la sanzione va calcolata sull’imposta dovuta e determinata sull’intero canone contrattuale, rispetto al quale per il contribuente vi è solo una facoltà di rateizzarne il pagamento.

Il più recente orientamento [4] si rifà alla prima tesi, quella secondo cui, in caso di registrazione in ritardo del contratto di locazione, la sanzione tributaria in riferimento all’imposta di registro va calcolata sull’importo del canone annuale previsto in contratto.

Secondo i giudici, la legge prevedeva sin dall’inizio che l’imposta fosse dovuta annualmente sull’ammontare del canone di ciascun anno; solo dal 1998 si è prevista la facoltà di versare l’imposta di registro in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto, peraltro riconoscendo uno sconto di imposta in caso di esercizio di questa facoltà.

Quindi sembra che il legislatore non abbia inteso modificare la regola che l’imposta è dovuta sulla base del canone annuale, ma abbia solo inteso attribuire ai contribuenti una facoltà in più, anche incentivata con un beneficio economico (lo sconto nel caso di pagamento dell’imposta per tutta la durata del contratto).

Il giudice tributario lombardo, sulla scorta di questo orientamento, ha risolto a favore del contribuente un caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione nel quale l’Ufficio aveva applicato la sanzione sull’intera durata del contratto anziché sulla sola prima annualità, in ossequio al principio di graduazione dell’entità delle sanzioni.


In caso di registrazione in ritardo del contratto di locazione, la sanzione tributaria in riferimento all’imposta di registro va calcolata sull’importo del canone annuale previsto in contratto.

note

[1] Art. 1 comma 346, legge n. 311/2004.

[2] Comm. trib. Lombardia, sent. 1457 del 3 aprile 2018.

[3] Comm. trib. Lombardia, sent. n. 1879 del 23 aprile 2019.

[4] Comm. trib. Lombardia, sent. n. 1797 del 25 agosto 2020.

Autore immagine: Depositphotos.com 


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2 Commenti

  1. “per i fabbricati strumentali l’imposta di registro equivale all’1% del canone annuo, se il contratto di locazione è effettuato da privati, altrimenti è del 2%;”!!!!!
    Sono un privato, proprietario di un locale (negozio) che cedo in affitto per attività artigianali (Bar-ristorante), il mio commercialista mi registra il contratto annualmente con il 2%, anzichè con 1%, leggendo quanto sopra ho chiesto chiarimenti, lui risponde: “se lei avesse seguito questo articolo avrebbe sbagliato con la conseguenza di versare poi sanzioni e interessi. L’informazione è sbagliata. ”
    A chi devo credere? Grazie

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