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Il contratto preliminare per vendita di immobile, detto compromesso: quali tutele

21 Novembre 2013
Il contratto preliminare per vendita di immobile, detto compromesso: quali tutele

Ho firmato un compromesso per l’acquisto di un immobile, ma ora il venditore mi dice che non vuole più vendere perché non ha più i soldi per comprarsi una nuova casa: io l’ho già messo in mora con una diffida, chiedendogli di presentarsi dal notaio. Come posso tutelarmi?

Il preliminare di vendita (o compromesso) rappresenta un vero e proprio contratto in cui entrambe le parti, acquirente e venditore, si impegnano a stipulare, entro una certa data e a certe condizioni, l’atto pubblico di compravendita. Esso dunque non trasferisce ancora la proprietà, ma obbliga le parti a trasferirla entro la data indicata nella scrittura stessa.

L’atto non richiede la presenza del notaio, ma può essere fatto con una scrittura privata semplice, siglata dalle parti.

Qualora una delle parti si rifiuti poi di stipulare il contratto definitivo senza addurre alcun giustificato motivo, la legge riconosce alla controparte specifici strumenti a tutela dei propri diritti. In primo luogo, quest’ultima potrà rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che sancisca i medesimi contenuti del rogito definitivo (cosiddetta azione di “esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre”).

In altre parole, l’eventuale ripensamento alla vendita, dà diritto ad ottenere una sentenza che si sostituisce alla volontà della controparte e va a trasferire ugualmente la proprietà dell’immobile anche in difetto di collaborazione del soggetto inadempiente.

Ovviamente, sarà necessaria, in tal caso, un’azione ordinaria, con i suoi tempi e i suoi costi. Per evitare però che, nelle more del giudizio, il proprietario possa eventualmente vendere l’immobile a terzi, compromettendo gli interessi dell’acquirente, ci si può recare presso la conservatoria dei registri immobiliari e chiedere la trascrizione del contratto preliminare. Questo implicherà che il contratto preliminare potrà essere opposto ad un eventuale successivo acquirente: in altre parole, se anche il proprietario vende l’immobile ad altri, prevale sempre colui che aveva firmato il preliminare. Ma ripetiamo: tale effetto consegue solo se il preliminare viene trascritto nei Registri.

In alternativa all’azione di esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre, si può richiedere, sempre davanti al giudice, la risoluzione del contratto per inadempimento, insieme al risarcimento del danno subito. Con questa azione, si annulla ogni effetto del contratto, ciascuna parte ritorna libera da qualsiasi impegno e chi è stato inadempiente deve anche risarcire la controparte.

Si rammenta, peraltro, che qualora nel contratto preliminare fosse prevista una caparra confirmatoria [1], la parte che subisce l’inadempimento altrui potrà richiedere il recesso dal contratto e trattenere la caparra (se ricevuta) o esigere il pagamento del doppio (se invece l’aveva versata alla controparte).

Avvalendosi della caparra confirmatoria, tuttavia, non sarà più possibile agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni eventualmente subiti, dal momento che, per concorde orientamento giurisprudenziale, i due rimedi non sono cumulabili.


note

[1] Art. 1385 cod. civ.


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2 Commenti

  1. ciao sono di cremona mi chiamo filomena leggendo larticolo sopra del preliminare .. cioe mio marito adesso deceduto aveva fatto un preliminare con un capannone adesso è deceduto ma io non riesco a concludere aquisto cosa succede devo ridare le chiavi ho il proprietario mi deve ritornare la caparra del preliminare cosa succede …

    1. Questa è una risposta automatica.
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