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Impianto centralizzato: l’assemblea può impedire il distacco?

2 Settembre 2020 | Autore:
Impianto centralizzato: l’assemblea può impedire il distacco?

Il regolamento può vietare al singolo condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento? L’assemblea cosa può decidere?

La convivenza in condominio non è mai facile; a volte anche le decisioni più semplici possono diventare ardue quando l’assemblea cerca di imporre una volontà contraria. È il caso dell’impianto centralizzato di riscaldamento. Molti condòmini, sia per ottenere un risparmio energetico che per avere una maggiore autonomia, decidono di distaccarsi dall’impianto centralizzato, predisponendo (spesso nell’ambito di lavori di ristrutturazione) un impianto di riscaldamento autonomo. L’assemblea può opporsi a ciò? In altre parole: l’assemblea può impedire il distacco dall’impianto centralizzato?

Su questo argomento è intervenuta più volte la giurisprudenza, da ultimo con una sentenza che dovrebbe risolvere la questione una volta per tutte. Il problema del distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non si pone solamente quando sia l’assemblea ad opporsi, ma anche quando c’è una norma del regolamento che impedisce tale operazione. Il regolamento può vietare il distacco dall’impianto centralizzato? C’è differenza tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale? Approfondiamo questi argomenti.

Impianto centralizzato riscaldamento: è legale il distacco?

L’assemblea può impedire il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento? Vediamo cosa dice la legge.

Secondo il codice civile [1], il singolo condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso, il condomino che rinuncia all’impianto centralizzato di riscaldamento resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Assemblea: può vietare il distacco dall’impianto di riscaldamento?

È dunque chiaro che l’assemblea non può vietare il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, in quanto la deliberazione si porrebbe in contrasto con il dettato di legge.

Nello stesso senso anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione [2], secondo cui è illegittima la deliberazione che vieta al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento.

Distacco dall’impianto centralizzato e partecipazione alle spese

Secondo la Suprema Corte, è addirittura nulla la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini cui non sia comune l’impianto centralizzato, né siano serviti da esso.

Ma non solo: è nulla la delibera condominiale che pone a carico del condomino la partecipazione alle spese straordinarie e di conservazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento nel caso in cui lo stesso si sia distaccato dall’impianto in modo tale da escludere la possibilità di un futuro riallaccio allo stesso.

In generale, il condomino rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune.

Se, tuttavia, in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia dell’impianto termico centralizzato, il mancato allaccio di un singolo condomino non si intenda quale volontà unilaterale dello stesso di rinuncia o distacco, ma appaia quale conseguenza della impossibilità tecnica di fruizione del nuovo impianto condominiale a vantaggio di una unità immobiliare, restando impedito altresì un eventuale futuro riallaccio, deve ritenersi che tale condomino non sia più titolare di alcun diritto di comproprietà sull’impianto, e non debba perciò nemmeno più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa, essendo nulla la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali cui non sia comune l’impianto centralizzato, né siano serviti da esso.

Regolamento: può impedire il distacco dall’impianto centralizzato?

Infine, analizziamo l’ipotesi in cui sia il regolamento a vietare la rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, cioè ad impedire il distacco dall’impianto.

Poiché è invalida la delibera che impedisce al singolo condomino il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, significa che anche il regolamento assembleare, cioè quello votato dall’assemblea, non potrà fare altrettanto, cioè non potrà impedire il distacco al condomino.

Diverso è invece il discorso riguardante il regolamento contrattuale adottato all’unanimità. Sul punto, la giurisprudenza del passato si era dimostrata piuttosto incerta:

  • un orientamento affermava che il regolamento condominiale contrattuale può prevedere il divieto dal distacco, non essendo la relativa clausola in contrasto con la disciplina dell’uso della cosa comune [3];
  • altra tesi giurisprudenziale, invece, precisava che il divieto del distacco contenuto in un regolamento contrattuale sarebbe espressione di prevaricazione egoistica da parte di un’esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale [4].

L’orientamento oggi prevalente è quello secondo cui nemmeno il regolamento contrattuale può vietare in assoluto il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento.

Per la precisione, la disposizione regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile emergente non solo dalle norme dirette a disciplinare il condominio, ma anche da quelle dirette al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l’uso razionale delle risorse energetiche (contabilizzazione del calore) ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale [5].


L’assemblea non può vietare il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, in quanto la deliberazione si porrebbe in contrasto con il dettato di legge.

note

[1] Art. 1118 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 18131 del 31 agosto 2020.

[3] Cass., sent. n. 6923 del 21 maggio 2001.

[4] Cass., sent. n. 19893 del 29 settembre 2011.

[5] Cass., sent. n. 32441 dell’11 dicembre 2019.

Autore immagine: Depositphotos.com


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