Rifacimento del balcone in condominio: chi paga?

3 Settembre 2020 | Autore:
Rifacimento del balcone in condominio: chi paga?

Come funziona la ripartizione delle spese se sui frontalini ci sono elementi decorativi che migliorano l’aspetto dell’edificio.

Questione di sfortuna o di incuria. Ma può capitare che, per un motivo o per un altro, tocchi prima o poi mettere mano al balcone di casa per dargli una buona rinfrescata. Polvere, pioggia, grandine, gli anni che passano, i materiali che cominciano a cedere. Arriva il momento di sistemare frontalini e pilastrini rovinati. Ma se non si abita da soli, se tocca affrontare il rifacimento del balcone in condominio, chi paga? Solo il proprietario della casa che si affaccia su quel terrazzino oppure anche tutti gli altri vicini?

Uno potrebbe pensare che se il balcone è tuo, la sistemazione te la paghi tu. Invece, non è sempre così. Perché se un balcone e gli elementi che lo compongono (appunto, il frontalino, un fregio, ecc.) fanno da ornamento alla facciata dell’edificio, la sistemazione giova a tutti e, quindi, ciascun condomino è chiamato a metterci la sua parte. Lo ha stabilito il tribunale di Roma con una sentenza in cui esprime un principio analogo a quelle precedenti in materia.

C’è anche da dire che non tutti i balconi del condominio sono uguali: ci sono quelli chiamati aggettanti perché si sporgono oltre il muro perimetrale della facciata e ci sono quelli incassati che, invece non sporgono. Ci si può chiedere, a questo punto, se per entrambi i casi si deve intervenire nelle spese di manutenzione allo stesso modo. Vediamo cosa dice la legge e cosa dice la giurisprudenza su chi paga per il rifacimento del balcone in condominio, a seconda dei casi.

Condominio: i vari tipi di balconi

Come appena detto, ci sono sostanzialmente due tipi di balconi: quelli aggettanti e quelli incassati. Vediamo la differenza anche da un punto di vista della normativa.

I balconi aggettanti

Vengono chiamati «aggettanti» i balconi che sporgono oltre il perimetro dell’edificio e che, quindi, comportano un prolungamento dell’unità immobiliare. Appartengono, comunque, al proprietario dell’appartamento che vi si affaccia, visto che non ha alcuna funzione di copertura dello stabile. Ed è lui, in questo caso, che deve farsi carico delle spese di manutenzione:

  • del pavimento;
  • degli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone sovrastante;
  • della struttura della soletta;
  • del sottobalcone, a meno che vi siano delle decorazioni (fregi, stucchi, ecc.);
  • dei davanzali;
  • della parte interna dei parapetti.

Il proprietario dovrà accollarsi anche gli eventuali danni provocati ai vicini per la mancata manutenzione della soletta.

I balconi incassati

In questo caso, come la stessa parola suggerisce, si parla di balconi incassati nell’edificio, cioè non sporgenti, di norma chiusi su due o tre lati. La loro soletta ha la funzione di separare, coprire e sostenere i vari piani del condominio.

La manutenzione del sottobalcone spetta al singolo proprietario, poiché viene considerato allo stesso modo di un solaio.

Condominio: chi paga il rifacimento dei balconi?

Come abbiamo visto, ci sono delle regole generali che stabiliscono chi paga il rifacimento dei balconi. Ci sono, però, delle eccezioni che riguardano, in particolare, i balconi aggettanti di un condominio.

Abbiamo detto, infatti, che spetta al proprietario la spesa per la manutenzione del sottobalcone, «a meno che vi siano delle decorazioni». Ed è questo l’aspetto sottolineato dalla recente sentenza del tribunale di Roma. In pratica, secondo il giudice capitolino, spetta a tutti i condòmini pagare la manutenzione quando sul balcone ci sono elementi decorativi che fanno da ornamento alla facciata. Questo perché il rifacimento di queste parti migliora l’aspetto di tutto l’edificio. In caso contrario, se quegli elementi non ci sono, la manutenzione del sottobalcone resta a carico del proprietario perché quell’elemento non viene considerato parte comune dell’edificio.

Il tribunale, però, tiene a precisare una cosa. Nel ribadire che «gli elementi decorativi (quali il rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini) che costituiscano un ornamento della facciata sono assimilabili, per tale loro funzione, alle parti comuni dell’edificio», chiarisce che «non solo l’individuazione di tali elementi ma anche la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente».


note

[1] Trib. Roma sent n. 125/2020 del 02.09.2020.


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