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Usufrutto e diritto di abitazione

31 Ottobre 2020 | Autore:
Usufrutto e diritto di abitazione

I diritti reali hanno ad oggetto una cosa e la seguono indipendentemente dal proprietario. Il titolare di uno di tali diritti può, quindi, utilizzare e godere del bene o abitare una casa anche se appartiene a un soggetto diverso.

L’usufrutto e il diritto di abitazione sono diritti reali di godimento su cosa altrui. In entrambi i casi il titolare (del diritto) può disporre del bene in maniera assoluta ed immediata anche se è di proprietà di un soggetto diverso. Per intendere meglio il concetto è possibile paragonare i diritti reali a delle cornici concentriche laddove la proprietà è quella più ampia che racchiude tutte le altre. All’interno della proprietà si trova una cornice più stretta, che è quella dell’usufrutto e all’interno di questa, una cornice ancora più stretta che è il diritto di abitazione.

Usufrutto e diritto di abitazione differiscono tra loro sia per l’oggetto, in quanto il primo può gravare su beni mobili ed immobili mentre il secondo solo su beni immobili, sia per il contenuto. Sotto quest’ultimo punto di vista, infatti, il titolare del diritto di abitazione può abitare la casa limitatamente ai bisogni propri e della sua famiglia mentre il titolare dell’usufrutto può anche cedere o dare in locazione il proprio diritto a terzi.

In cosa consiste l’usufrutto

L’usufrutto è un istituto giuridico in virtù del quale il proprietario di un bene concede ad un soggetto, denominato usufruttuario, il diritto di servirsene e di trarne ogni utilità [1]. Quando un bene è gravato da usufrutto, il proprietario viene a trovarsi nella condizione di nudo proprietario, cioè conserva a tutti gli effetti la proprietà del bene ma si spoglia della possibilità di uso e di godimento dello stesso.

Solo l’usufruttuario può godere dei benefici che derivano dalla cosa, con l’obbligo, però, di non cambiarne la destinazione economica.

Da ciò consegue che i termini dell’usufrutto sono tre:

  1. il nudo proprietario;
  2. l’usufruttuario;
  3. il bene sul quale viene costituito il diritto.

Come si costituisce l’usufrutto e cosa può avere ad oggetto

L’usufrutto si costituisce per:

  • legge (in tal caso si parla di usufrutto legale). Ad esempio i genitori esercenti la potestà genitoriale hanno in comune l’usufrutto sui beni dei figli fino alla maggiore età o all’emancipazione. I frutti che eventualmente ne derivano, sono destinati al mantenimento, all’istruzione e all’educazione dei figli [2];
  • contratto;
  • testamento;
  • usucapione.

Esiste, poi, l’usufrutto con diritto di accrescimento, il quale, di solito, coinvolge due coniugi. In questa ipotesi al decesso o al momento della rinuncia di uno dei due, il diritto di usufrutto viene trasferito all’altra parte, accrescendone il valore.

L’usufrutto può avere ad oggetto beni mobili, titoli di credito, azioni, aziende, universalità, prodotti dell’ingegno oltre, ovviamente, a beni immobili. Può essere realizzato su beni inconsumabili ed infungibili ma anche su beni consumabili e fungibili [3]. In quest’ultimo caso, l’usufruttuario non potrà restituire al proprietario la stessa cosa ricevuta ma un’altra di uguale quantità o qualità o pagare il valore del bene. Si parla, perciò, di “quasi usufrutto”.

Qual è la durata dell’usufrutto

L’usufrutto ha una durata limitata nel tempo, quindi, è temporaneo. Può essere legato alla vita dell’usufruttuario (usufruttuario vitalizio) oppure può essere riferito ad un certo periodo. Anche se è stato concordato tra le parti un termine (usufrutto a termine), l’usufrutto si estingue con la morte del titolare.

Il nudo proprietario alla morte dell’usufruttuario torna ad acquistare la piena proprietà del bene. Pertanto, al momento del decesso del titolare , la moglie o i figli non acquisiscono il diritto, non essendo prevista alcuna successione in favore dei parenti prossimi del defunto.

Se l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica non può superare i 30 anni [4].

Quali sono i diritti e i doveri dell’usufruttuario

All’usufruttuario spettano:

  • il diritto di godere dell’utilità del bene e dei suoi frutti sia civili (vedi l’affitto) sia naturali (come le coltivazioni) [5]. Può, cioè, usare la cosa nel modo che ritiene più opportuno ma non può mutarne la destinazione economica né può vendere il bene. Ad esempio se si tratta di un bene immobile non può cambiarne la destinazione da abitativa a commerciale e viceversa. Invece, può concederlo in locazione;
  • la facoltà di cedere a terzi i propri diritti [6], previa notifica al proprietario, e di accedervi ipoteca a meno che questi atti dispositivi non siano espressamente vietati nelle condizioni dell’accordo con il nudo proprietario.

Per quanto attiene ai doveri dell’usufruttuario, questi è tenuto a rispettare la destinazione economica del bene e deve prendere la cosa nello stato in cui si trova. Nel godimento della stessa deve usare la diligenza del buon padre di famiglia [7] oltre a provvedere alla manutenzione ordinaria, alla custodia e all’amministrazione del bene [8].

L’usufruttuario provvede, altresì, al pagamento delle tasse e delle imposte che gravano sul reddito, come l’Imu e la Tasi, in quanto ha l’effettivo godimento del bene [9]. Al proprietario spettano le spese straordinarie e non annuali (qualora non lo facesse, l’usufruttario avrà il diritto alla richiesta di risarcimento), le imposte e i pesi che gravano sulla proprietà [10].

Come si estingue l’usufrutto

Oltre che per scadenza del termine previsto per la durata, l’usufrutto si estingue per:

  1. prescrizione, cioè per effetto del non uso per 20 anni;
  2. riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona;
  3. perimento totale della cosa su cui è costituito il diritto [11].

Ci sono, poi, altre ipotesi di estinzione dell’usufrutto che possono essere ricondotte a quelle già sopra elencate come la rinuncia del titolare del diritto o la sentenza che pronuncia l’invalidità del titolo costitutivo, la nullità, l’annullamento, la rescissione o la revoca.

Un’altra causa di cessazione dell’usufrutto è per abuso che l’usufruttuario fa del suo diritto, alienando i beni, deteriorandoli o lasciandoli perire per mancanza di riparazioni ordinarie [12]. In questo caso l’autorità giudiziaria può ordinare anche che l’usufruttuario dia garanzia, qualora ne sia esente, o che i beni siano locati o posti sotto amministrazione a sue spese, oppure che vengano dati in possesso al proprietario con l’obbligo di pagare, ogni anno all’usufruttuario, durante l’usufrutto, una somma determinata.

Come si calcola l’usufrutto

In caso di usufrutto vitalizio è possibile eseguirne un calcolo sulla base di una apposita tabella.

Nella stessa vanno riportati:

  1. l’età dell’usufruttuario;
  2. il valore della nuda proprietà.

Se l’età dell’usufruttuario è compresa tra i 73 e i 75 anni, il valore dell’usufrutto è pari al 35% e quello della nuda proprietà al 65%; se l’età dell’usufruttuario è tra i 76 e i 78 anni, l’usufrutto e la proprietà hanno rispettivamente un valore pari al 30% e al 70%; se l’età è compresa tra i 79 e gli 82 anni, il valore è del 25% per quanto riguarda l’usufrutto e del 75% per la nuda proprietà. Infine, per un’età compresa tra gli 83 e gli 86 anni, il valore dell’usufrutto è del 20% mentre quello della nuda proprietà è del 80%.

Più l’usufruttuario è giovane, più potrà durare a lungo il suo diritto. Pertanto, il valore della nuda proprietà crescerà all’aumentare dell’età dell’usufruttuario.

In cosa consiste il diritto di abitazione

Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su cosa altrui con il quale il titolare (habitator) può abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della propria famiglia. Pertanto, al titolare del diritto è fatto divieto di destinare la casa a utilizzazione diverse da quelle consistenti nell’abitazione diretta da parte sua e dei suoi familiari [13].

Rispetto all’usufrutto tale diritto ha un contenuto più ristretto perché è limitato alla sola abitazione della casa escluso, quindi, l’uso del bene.

Il diritto di abitazione spetta solo a persone fisiche e non anche a persone giuridiche in ragione delle particolari esigenze abitative che l’istituto tende a soddisfare.

Qual è l’oggetto del diritto di abitazione

Il diritto di abitazione può avere ad oggetto solo beni immobili che presentino i requisiti di abitabilità, ovvero che siano idonei a fornire alloggio. Si estende, altresì, agli accessori e alle pertinenze (terrazze, giardini, garage, soffitte, ecc.).

Il diritto di abitazione non può essere ceduto né dato in locazione [14].

L’habitator ha diritto di abitare l’immobile per la porzione necessaria ai suoi bisogni. Se occupa tutta la casa, è tenuto alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi al pari dell’usufruttuario [15].

Come si costituisce il diritto di abitazione

Il diritto di abitazione può costituirsi per:

  • testamento;
  • usucapione;
  • contratto, per il quale è richiesta necessariamente la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata [16].

Inoltre, il codice civile prevede un’ipotesi di costituzione legale del diritto di abitazione. Infatti, al coniuge del defunto spetta tale diritto in relazione alla casa adibita a residenza familiare e quello di uso sui mobili che l’arredano. In tal modo vengono tutelate le abitudini di vita del coniuge superstite e si evita il danno psicologico che potrebbe derivare dal dovere abbandonare l’alloggio abituale.

Il diritto di abitazione non spetta al coniuge del defunto in caso di separazione personale dei coniugi e di cessazione della convivenza, in quanto in tale ipotesi, al momento dell’apertura della successione, non è possibile individuare una residenza familiare, venendo meno il presupposto oggettivo richiesto ai fine dell’attribuzione del diritto di abitazione al coniuge superstite.

Fino a quando dura il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione viene meno per:

  • morte del titolare;
  • rinuncia del titolare;
  • scadenza del termine previsto dall’atto costitutivo;
  • perimento del bene;
  • prescrizione;
  • consolidamento, ovvero quando il diritto di abitazione e quello di proprietà si riuniscono in capo alla stessa persona.

note

[1] Art. 978 e s.s. cod. civ.

[2] Art. 324 cod. civ.

[3] Art. 995 cod. civ.

[4] Art. 979 cod. civ.

[5] Art. 984 cod. civ.

[6] Art. 980 cod. civ.

[7] Art. 1001 cod. civ.

[8] Art. 1004 cod. civ.

[9] Art. 1008 cod. civ.

[10] Art. 1009 cod. civ.

[11] Art. 1014 cod. civ.

[12] Art. 1015 cod. civ.

[13] Cass. Civ., sent. 14687/2014.

[14] Art. 1024 cod. civ.

[15] Art. 1025 cod. civ.

[16] Art. 1350 co. 4 cod. civ.


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