Superbonus in condominio: i limiti dell’assemblea

3 Settembre 2020 | Autore:
Superbonus in condominio: i limiti dell’assemblea

Non sempre basta la maggioranza semplice per approvare gli interventi che danno accesso all’agevolazione: ecco quando serve il consenso di tutti.

Non è bonus tutto quel che luccica, è stato detto negli ultimi mesi. E, in effetti, l’idea che sia così semplice accedere al superbonus del 110% in condominio è, per certi versi, un tanto utopica. Leggendo bene tra le pieghe della normativa, avere l’agevolazione per fare gratis alcuni lavori di ristrutturazione di un immobile è possibile. Ma, soprattutto in un contesto condominiale, bisogna tenere presenti alcuni limiti imposti dalla legge (e dall’Agenzia delle Entrate, che poi ci ha messo del suo).

Prendiamo, ad esempio, i poteri dell’assemblea. Di norma, i lavori da eseguire nel condominio che danno diritto al superbonus, possono essere approvati con un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e ad almeno un terzo del valore dell’edificio, secondo il decreto Rilancio convertito in legge. Ma non è sempre così. Perché gli interventi progettati da un tecnico abilitato per garantire il passaggio di due classi energetiche previsto dalla normativa possono interessare per forza delle parti di proprietà esclusiva, sulle quali l’assemblea non ha alcuna competenza.

Può succedere con il cappotto termico, uno degli interventi trainanti che danno accesso al superbonus. Non è detto (anzi, quasi mai è detto) che l’intervento su «almeno il 25% della superficie lorda disperdente dell’edificio», come recita il decreto, basti a garantire il salto di qualità dal punto di vista energetico. Questo significa che per raggiungere l’obiettivo occorre intervenire anche su altre parti dello stabile che comportano una dispersione di energia e che, molto spesso, sono esclusive.

C’è da ricordare che il tecnico, quando deve fare la certificazione da inviare successivamente all’Enea, rileva la prestazione energetica delle unità immobiliari, non di quella complessiva del condominio. Ecco perché si arriva a dover intervenire sui singoli appartamenti (ad esempio, con la sostituzione degli infissi) e su parti dell’edificio su cui l’assemblea non ha alcuna competenza.

In sostanza, l’assemblea del condominio può decidere soltanto sulle parti comuni e, quindi, non potrebbe deliberare con la sola maggioranza semplice l’approvazione di tutti i lavori che danno accesso al superbonus: se sono previsti degli interventi su parti esclusive, ci vorrà il consenso di tutti i proprietari degli appartamenti interessati.

Può anche capitare che un singolo proprietario non interessato ai lavori si rifiuti di far entrare in casa il tecnico che deve effettuare dei rilievi per il calcolo della prestazione energetica dell’edificio. In questo caso, il condominio ha una sola strada: quella di agire in giudizio per tentare il provvedimento d’urgenza in virtù del diritto di eseguire i lavori deliberati dall’assemblea.



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