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Il contenuto del verbale di assemblea del condominio

31 Ottobre 2020 | Autore:
Il contenuto del verbale di assemblea del condominio

Valore probatorio del verbale di assemblea condominiale: per contestarlo occorre la querela di falso? Quali elementi deve necessariamente contenere il verbale?

L’assemblea di condominio rappresenta la sede in cui tutti i proprietari si riuniscono per assumere le decisioni più importanti riguardanti le parti comuni dell’edificio. Ad esempio, è durante l’assemblea che si deliberano i lavori da effettuare, che si approva il bilancio annuale e che si decide se agire o resistere in giudizio. Tutto ciò che è stato stabilito durante l’assemblea è trascritto all’interno del verbale, documento che racchiude tutti i lavori assembleari. Con questo articolo analizzeremo il contenuto del verbale di assemblea del condominio.

Il verbale è senz’altro il cuore dell’assemblea, nel senso che in esso viene riportato non solo ciò che i condòmini  decidono, ma anche tutte le opinioni e i pareri discordanti. Proprio per via della complessità e della delicatezza del verbale, spesso per la sua redazione viene incaricato un apposito soggetto, normalmente il segretario d’assemblea, nominato dal presidente. Da considerare, poi, che il verbale va notificato a tutti i condòmini assenti, al fine di permettere loro di prenderne visione e di decidere un’eventuale impugnazione dello stesso. Ecco perché è di fondamentale importanza conoscere il contenuto del verbale di assemblea del condominio, almeno in riferimento agli aspetti essenziali che deve presentare. Il verbale assembleare, infatti, deve avere un suo contenuto minimo, in difetto del quale possono emergere vizi di validità della deliberazione adottata.

Verbale assemblea condominiale: cos’è?

La legge non fornisce una definizione del verbale di assemblea condominiale. Nulla impedisce, però, di definirlo come il resoconto dello svolgimento dell’assemblea dal quale è possibile desumere quanti condomini erano presenti, cosa si è discusso, su quali argomenti si è deliberato e con quali maggioranze.

Insomma: il verbale d’assemblea di condominio è la fotografia dei lavori assembleari.

Contenuto necessario del verbale assembleare: qual è?

Il verbale dell’assemblea di condominio deve avere un contenuto necessario, senza il quale le deliberazioni potrebbero essere invalidate.

Il verbale deve obbligatoriamente riportare il luogo, la data e l’ora dell’assemblea, nonché se trattasi di prima o seconda convocazione.

Il verbale d’assemblea, inoltre, deve necessariamente riportare:

  • i nominativi dei condomini presenti, eventualmente su delega nonché i relativi millesimi;
  • l’individuazione del presidente e del segretario, solo se nominati. Come spiegato nell’articolo Assemblea condominiale: esistono dei ruoli?, la legge non impone la nomina né del presidente né del segretario;
  • l’attestazione della verifica della corretta convocazione;
  • il raggiungimento dei quorum dei richiesti dalla legge;
  • le dichiarazioni dei condomini;
  • le decisioni assunte in merito agli ordini del giorno discussi con votazioni ed indicazione di favorevoli, astenuti e contrari, nonché l’esito delle medesime.

L’assenza di uno di questi elementi essenziali può determinare l’annullabilità della delibera condominiale.

Quote millesimali: vanno indicante nel verbale?

Come detto sul finire del precedente paragrafo, il verbale d’assemblea deve riportare tutte le decisioni deliberate, avendo cura di indicare i nominativi dei favorevoli, dei contrari e degli astenuti. Occorre riportare anche i millesimi di proprietà posseduti da ciascun condomino?

La risposta è positiva: nel verbale assembleare vanno trascritti i rispettivi valori millesimali, ai fini della verifica dei quorum deliberativi prescritti dalla legge.

Questa verifica non si potrebbe effettuare se l’assemblea, nel verbale, si limitasse a prendere atto del risultato della votazione (ad esempio, impiegando la locuzione “l’assemblea, a maggioranza, ha deliberato”), in quanto così facendo si impedirebbe il controllo sulla sussistenza delle maggioranze richieste dalla legge, con la conseguenza che la delibera sarebbe annullabile.

Secondo la Corte di Cassazione [1], la mancata indicazione dei nominativi di coloro che hanno votato favorevolmente non comporta l’invalidità del verbale quando, dalle altre indicazioni presenti, si può desumere la validità della decisione.

Per la precisione, la Suprema Corte ha affermato che qualora il verbale, pur non riportando l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, contenga l’elenco di tutti i condomini presenti (personalmente o per delega) con i relativi millesimi, e, nel contempo, rechi l’indicazione, nominativa, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, l’invalidità della delibera potrebbe essere ovviata perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dalla legge.

Sottoscrizione del verbale: è elemento essenziale?

Contrariamente a quanto si possa pensare, la sottoscrizione del verbale, in genere effettuata dal presidente d’assemblea e dal segretario, non è elemento essenziale del verbale d’assemblea condominiale.

Secondo la Corte di Cassazione [2], non esiste una norma di legge che prescrive che le delibere dell’assemblea dei condomini devono constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario. Da tanto deriva che non può essere invocata l’illegittimità dell’assemblea in caso di omessa firma.

L’effetto della sottoscrizione del verbale a opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori

Quest’ultima considerazione ci porta ad affrontare il tema del valore probatorio del verbale di assemblea di condominio.

Valore probatorio del verbale d’assemblea

Secondo la giurisprudenza [3], il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale assembleare, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura.

Di conseguenza, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova.

In estrema sintesi, giammai il verbale dell’assemblea di condominio può essere considerato un atto pubblico o un documento dal particolare valore probatorio.

Il punto è particolarmente pacifico. Anche secondo la giurisprudenza di merito [4] il valore di prova legale del verbale assembleare, anche se munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura (cioè, del verbale).

Il verbale d’assemblea, dunque, non può essere assolutamente paragonato al verbale redatto da un pubblico ufficiale, quale ad esempio un cancelliere oppure un notaio.

Verbale assemblea: come contestarlo?

Da tanto deriva che, per contestare il contenuto del verbale, ci si può avvalere di qualsiasi mezzo di prova: ad esempio, anche delle testimonianze di persone che erano presenti alla seduta assembleare, pur non avendo partecipato in veste di condòmini.

Il contenuto del verbale dell’assemblea condominiale offre solamente una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati (ad esempio: regolare convocazione, regolare costituzione dell’assemblea, presenza dei condomini di persona o per delega, ecc. ).

Pertanto, spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale provare il suo assunto.

Verbale assemblea: come provare le omissioni?

La giurisprudenza di merito da ultimo citata ha evidenziato come le eventuali mancanze e omissioni nel contenuto del verbale debbano essere provate dal condomino.

Allo stesso modo, oggetto di prova sono anche gli elementi in cui consisterebbe la genericità dello stesso e la conseguente incomprensibilità, posto che il verbale può essere redatto in forma sintetica senza l’obbligatorietà del rispetto di schemi o forme.

Ciò detto, i giudici ribadiscono un altro principio legato al contenuto del verbale assembleare ed ai suoi effetti: non è condivisibile la tesi secondo cui il verbale assembleare non deve recare in modo analitico e completo il contenuto di tutte le dichiarazioni, e né deve recare solo quegli elementi minimi che consentano di desumere in modo chiaro ed in equivocabile il contenuto del deliberato.

Ciò in ragione del fatto, spiegano i giudici, che è garanzia di tutti i condomini la circostanza per cui il verbale contenga nel modo più dettagliato, anche se chiaro e sintetico, il contenuto delle discussioni svolte nell’assemblea.

Verbale assembleare: chi lo redige?

Chi si occupa della redazione del verbale d’assemblea condominiale? Di norma questo compito spetta al segretario dell’assemblea, il quale deve redigere e sottoscrivere il verbale dell’adunanza assembleare, curandone altresì la trascrizione nell’apposito registro.

Nello svolgimento delle sue mansioni il segretario è sottoposto alla supervisione del presidente d’assemblea: è quest’ultimo, infatti, a dettargli le parole da riportare all’interno del verbale.

Possiamo dunque dire che il segretario rappresenta il braccio destro del presidente d’assemblea, aiutandolo nella preparazione del verbale, nella compilazione e, infine, nella trascrizione.

Il ruolo del segretario, peraltro, inizia e finisce all’interno dell’assemblea: a differenza dell’amministratore, il cui ruolo è fondamentale durante tutto l’anno, il segretario, conclusasi l’assemblea, non deve fare più nulla.

In assenza del segretario, chiunque dei presenti può firmare il verbale per attestarne il contenuto.


note

[1] Cass., sent. n. 6552/2015.

[2] Cass., sent. n. 27163 del 16 novembre 2017.

[3] Cass., sent. n. 11375/2017.

[4] Trib. Roma, sent. n. 11396 del 5 agosto 2020.

Autore immagine: Depositphotos.com


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