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Condominio: l’amministratore può agire immediatamente contro i morosi

22 Novembre 2013 | Autore:
Condominio: l’amministratore può agire immediatamente contro i morosi

La riforma del condominio ha reso più celere ed efficace l’azione dell’amministratore per la riscossione delle quote dai condomini inadempienti: ecco le prime precisazioni della giurisprudenza al riguardo.

L’amministratore di condominio deve agire contro i codomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale relativo alle quote non pagate. Egli può ottenere un decreto di ingiunzione al pagamento, immediatamente esecutivo, emesso sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea.

A tal fine non è necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea: l’amministratore, insomma, non ha l’obbligo di mettere prima in mora il condomino inadempiente, neanche quando lo preveda una clausola del regolamento di condominio [1].

La riforma del condominio ha reso così più celere l’azione dell’amministratore per il recupero dei crediti condominiali, prevedendo, appunto, che all’amministratore non serve l’autorizzazione dell’assemblea per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per riscuotere i crediti dai condomini morosi.

Attenzione però: l’amministratore può agire sì contro i condomini morosi senza l’autorizzazione dell’assemblea, ma solo per le spese che siano state già approvate dall’assemblea stessa.

Il decreto ingiuntivo, infatti, può essere emesso solo se si dà la prova scritta del diritto fatto valere; prova scritta che, nel nostro caso, è data dal documento con cui l’assemblea condominiale ha approvato le spese (poi non pagate dai condomini contro i quali si agisce).

Si tenga presente che i crediti del condominio nei confronti dei condomini nascenti da delibere diverse e relativi a spese diverse, non costituiscono un “unico” credito. Essi devono, invece, essere considerati come una pluralità di crediti, fra le stesse parti, ma con titolo e causa diversi [2]. Ciò significa che l’amministratore può dover agire con diversi decreti ingiuntivi sulla base di diverse delibere assembleari e relativamente a oneri condominiali diversi (per es. per il pagamento dei lavori di ristrutturazione del palazzo e per quello delle spese di manutenzione dell’ascensore).

Per evitare che i rapporti di amicizia portassero gli amministratori più “morbidi” a desistere dall’intraprendere azioni esecutive nei confronti dei condomini morosi, la riforma ha imposto all’amministratore medesimo l’obbligo di riscuotere – anche giudizialmente – gli oneri non corrisposti entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio di esercizio nel quale è compreso il credito esigibile. Tuttavia l’amministratore che non avvia la procedura esecutiva per riscuotere le quote dai condomini morosi non commette automaticamente un atto di cattiva gestione. Secondo la Cassazione [3], infatti, l’amministratore assolve il proprio dovere senza incorrere in responsabilità quando prova di avere notificato ai condomini morosi almeno gli atti di precetto.

Il non avere intrapreso la procedura esecutiva vera e propria può giustificarsi sulla base della non sicura solvibilità dei condomini.

Obblighi del condominio nei confronti di terzi e responsabilità dei condòmini morosi

La responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio nei confronti di terzi (per esempio nei confronti degli enti erogatori di energia elettrica, acqua ecc.) era governata in passato dalla regola della solidarietà tra condomini: in caso di morosità il creditore poteva agire per l’intero importo direttamente nei confronti di un solo condomino il quale, a sua volta, poteva rivalersi pro quota, nei confronti dei morosi.

Le Sezioni Unite della Cassazione avevano ribaltato tale regola introducendo quella della parziarietà: ogni condomino rispondeva dei debiti soltanto per la propria quota di competenza [4]. In altre parole, il creditore poteva agire nei confronti di ogni singolo condomino, ma chiedendo a questi solo la somma che quest’ultimo era tenuto a versare in ragione della ripartizione delle spese, ossia secondo i millesimi di proprietà.

La riforma del condominio ha ora reintrodotto la solidarietà del debito del condominio, precisando, però, che i creditori devono agire innanzitutto nei confronti del condomino moroso – ossia di quello non in regola con il pagamento degli oneri condominiali – e solo nel caso in cui sia impossibile soddisfarsi sul patrimonio di quest’ultimo, possono rivolgersi ai condomini in regola.


note

[1] In caso di mancato pagamento delle spese condominiali, l’ingiunzione dell’amministratore non preceduta da preventiva comunicazione di messa in mora è comunque valida, dal momento che l’atto di messa in mora non è una condizione di procedibilità in via monitoria (Cass., sentenza n. 9181 del 16 aprile 2013).

[2] Cassazione, ordinanza n. 20100 del 2 Settembre 2013.

[3] Cass. sent. n. 5038 del 28 febbraio 2013.

[4] Cass. Sez. Unite, sent. n. 9148 del 2008.


10 Commenti

  1. Salve,
    quindi se in un condominio uno ha solo il garage (esempio), paga tutte le spese (proprie) ma non ci vive..cosa rischia? deve pagare i debiti dei morosi anche se non ha nulla da spartire con coloro?

  2. c’è un termine entro cui si può esigere il pagamento delle quote condominiali ? ho sentito dire di due anni compreso quello corrente. Questo vuol dire che se un condomino moroso non paga da tre anni la quota condominiale ,si può esigere solo le quote degli ultimi due anni? Grazie dell’eventuale rispopsta

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  3. non pago il condominio da 5 anni, in quanto l’amministratore non ha mai fatto rispettare le regole condominiali, l’impresa di pulizie era scadente, (la ditta era sua) non si è mai fatto vedere nello stabile. mandava solo una sua collaboratrice all’inizio del mese per prendere la quota. dal mese di gennaio 2014 il proprietario ha cambiato amministratore. perche dice che spetta a lui decidere chi far subentrare. io sono moroso di oltre 2000 euro, adesso la nuova amministratrice vuole che io paghi il tutto a lei. tengo a precisare che mai nessuna lettera da parte dell’amministratore precedente mi è pervenuta, per il mancato pagamento. vero che se devo pagare, gli ultimi 3 anni sono caduti in prescrizione? se non pago io cosa succede?

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  4. Buongiorno a tutti … abito in un palazzo con sei appartamenti,2 per ogni piano,un condomine ha problemi con l’amministratore del condominio uno interno al palazzo.. partiamo dal presupposto che il condominio non è messo in regola, è tutto fatto internamente il condomine moroso rischia qualcosa lo stesso?

  5. Pantano Gianni, hai fatto il furbo…e adesso speri nella prescrizione…….. per gente così anche nel ns condominio l azienda erogatrice dell’acqua vuole chiudercela..complimenti . hai addotto motivazioni assurde per non pagare……. e così avrai messo nei casini gli altri condomini……….

  6. Un condomino che non paga da due mesi dove è compreso pure il consumo dell’acqua e minacciato di ingiunzione sia dal propietario che dall’amministratore rischia effettivamente lo sfratto?

  7. Ho un ritardo di 2mesi sul condominio che comprende anche il pagamento dell’acqua ma sia il propietario che l’amministratore hanno minacciato un ingiunzione ma è possibile questo,anche se ho assicurato che per il prossimo mese salderò il tutto.

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