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Abuso edilizio in condominio: chi ne risponde?

6 Settembre 2020 | Autore:
Abuso edilizio in condominio: chi ne risponde?

I singoli proprietari rispondono delle opere illecitamente realizzate sulle parti comuni e l’ordine di demolizione dovrà essere rivolto a loro carico.

Nella vita condominiale può accadere che vengano realizzate opere non autorizzate, in violazione della normativa urbanistica ed edilizia o comunque tali da mettere in pericolo la sicurezza o la stabilità del fabbricato o da alterarne il decoro architettonico.

I casi possono essere i più vari, come la sopraelevazione abusiva dell’ultimo piano, l’installazione di una veranda, la posa in opera di una tettoia, la chiusura di balconi, l’apertura di porte o finestre, gli aumenti di volumetria non consentiti.

Quando ciò si verifica, occorre capire chi risponde dell’abuso edilizio in condominio: soprattutto, chi sarà responsabile delle conseguenze penali e come va individuato il destinatario dell’ordinanza di demolizione e rimessione dei luoghi in pristino stato.

Le opere abusive possono essere realizzate nelle singole proprietà esclusive oppure nelle parti comuni ed esistono due tesi contrapposte: una che attribuisce la responsabilità delle sanzioni al condominio e l’altra che invece fa carico a tutti i comproprietari, oltre che a colui che sarà riconosciuto responsabile dell’abuso.

L’abuso edilizio in condominio

L’abuso edilizio consiste nella realizzazione di un’opera senza le necessarie autorizzazioni della pubblica amministrazione, a partire dal Comune, oppure nella presenza di difformità rispetto ai progetti presentati ed autorizzati.

Le violazioni sono di carattere penale: l’abuso edilizio è un reato, ma può integrare anche un illecito civile quando viola le norme sulle proprietà ed i regolamenti condominiali.

Ci sono quindi conseguenze serie: il responsabile subirà una condanna penale, con applicazione delle pene dell’arresto e dell’ammenda, cui farà seguito l’ordine di demolizione dell’opera abusiva (che segue il bene e non l’autore della violazione e dunque potrà colpire anche i successivi proprietari), e potrà esserci il risarcimento dei danni arrecati ai terzi.

Nel condominio, il Codice civile [1] vieta di «eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio» e questo divieto vale anche nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva del condomino oltre che sulle parti «normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale».

Vale a dire, ad esempio, che il proprietario dell’ultimo piano non può sopraelevare realizzando un piano ulteriore se ciò compromette la stabilità del fabbricato, ma neppure creare una veranda abusiva o chiudere il proprio balcone, perché ciò altera il prospetto architettonico della facciata esterna.

Il proprietario che intende avviare lavori edilizi dovrà inviare una preventiva comunicazione all’amministratore tutte le volte in cui le opere coinvolgano, sotto i profili della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico e l’amministratore dovrà informare l’assemblea.

Per approfondire questi aspetti leggi anche abuso edilizio: tutto ciò che c’è da sapere.

La denuncia per abuso edilizio

Nel condominio l’obbligo di denunciare qualsiasi abuso edilizio rilevato incombe sull’amministratore, a prescindere dalle decisioni dell’assemblea. L’amministratore, perciò, non dovrà attendere alcuna autorizzazione dei condomini e dovrà attivarsi non appena avrà avuto notizia dell’illecito.

Oltre alla denuncia, l’amministratore potrà inoltrare al condomino responsabile dell’abuso una diffida per la rimozione dell’opera e la rimessione in pristino stato dei luoghi.

Anche i singoli condomini hanno il potere (non l’obbligo) di denunciare l’abuso e di intervenire negli altri modi consentiti dalla legge nei confronti dell’autore della violazione, in quanto portatori di un valido interesse: come abbiamo visto, l’opera abusiva potrebbe compromettere la sicurezza o la stabilità dell’edificio o sminuirne il decoro architettonico, tutto ciò con un pregiudizio economico dei comproprietari.

Il Codice civile [2] prevede che «in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie».

In proposito, leggi anche l’articolo sulla denuncia abuso edilizio in condominio.

Chi è responsabile dell’abuso edilizio condominiale

Il condominio, in quanto ente di gestione, non è direttamente responsabile degli abusi edilizi compiuti da alcuni condomini sulle proprietà esclusive e/o nelle parti comuni: delle violazioni commesse rispondono i singoli proprietari che compongono il condominio.

Perciò, qualsiasi misura sanzionatoria volta a reprimere l’abuso edilizio dovrà essere indirizzata nei confronti del proprietario dell’unità immobiliare esclusiva, se realizzata su di essa, oppure a tutti i comproprietari quando l’abuso edilizio ricade sulle parti comuni; con la conseguenza che il provvedimento dovrà essere notificato ad ognuno.

In un recente caso, il Tar Campania [3] ha deciso che l’ordine di demolizione di opere illecitamente realizzate non deve essere indirizzato dal Comune al condominio, in quanto esso non è «proprietario e responsabile dell’abuso»: perciò la rimozione e la riduzione in pristino è posta a carico di tutti i comproprietari anche per quanto riguarda le spese.

Infatti a norma di legge [4] le parti comuni dell’edificio sono in comproprietà tra i condomini il condominio si limita a gestirle; così quando si verifica un abuso, la misura destinata a colpirlo (solitamente l’ordinanza di demolizione) deve essere rivolta ai singoli condomini. Dunque, la demolizione non spetta al condominio ma compete ai comproprietari che lo compongono.

Ovviamente, non avendo il condominio personalità giuridica né essendo titolare di diritti reali sui beni immobiliari, non potrà essere neppure destinatario delle sanzioni penali previste (arresto ed ammenda), da irrogare a carico delle persone fisiche (anche esterne al condominio, come gli esecutori dei lavori) che all’esito del processo saranno state riconosciute responsabili degli abusi edilizi commessi.


note

[1] Art. 1122 Cod. civ. come modificato dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220.

[2] Art. 1117 quater Cod. civ., aggiunto dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220.

[3] Tar Campania sent. n. 3005 del 10 luglio 2020.

[4] Art. 1117 Cod. civ.


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