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Come revocare l’amministratore di condominio se l’assemblea non si mette d’accordo

26 Novembre 2013
Come revocare l’amministratore di condominio se l’assemblea non si mette d’accordo

Il nostro amministratore non adempie mai ai propri compiti, si disinteressa del condominio e convoca le riunioni di assemblea inserendo le lettere nelle buche della posta (senza raccomandata a/r o pec); l’assemblea non riesce a mettersi d’accordo sulla sua sostituzione perché non si raggiunge mai la maggioranza. Come possiamo risolvere questa situazione?

Per rispondere al quesito, sarà opportuno distinguere le questioni per “capitoli”.

I – Quanto alle condotte colpevoli dell’amministratore e alla revoca per responsabilità.

In generale, l’amministratore è sempre responsabile nei confronti del condominio per inadempimento ai doveri derivanti dal suo incarico di gestione e amministrazione.

Perché vi sia responsabilità è sufficiente che l’amministratore abbia agito con colpa: cioè abbia svolto con negligenza o imperizia uno qualsiasi degli obblighi posti a suo carico dalla legge, dal regolamento condominiale o dall’assemblea, e da ciò sia derivato un danno economico per il condominio.

Sussiste responsabilità anche in caso di omissione di un comportamento cui è tenuto per legge, per regolamento o per delibera assembleare (tale potrebbe essere, ad esempio, proprio la mancata convocazione dell’assemblea, secondo le forme e le modalità prescritte dalla legge). Si pensi, inoltre, all’inosservanza dell’obbligo di dare esecuzione alle delibere assembleari, alla mancata azione giudiziaria contro i morosi, alla mancata contestazione dell’appaltatore dei difetti dei lavori, ai ritardi nella contabilità, alla mancata richiesta di agevolazioni fiscali, al mancato rispetto di normative, ecc.

Ogni singolo condomino può agire in tribunale nei confronti dell’amministratore nel caso di condotta colpevole da parte di quest’ultimo. Non c’è quindi bisogno di attendere una delibera assembleare, essendo questo un potere di ogni proprietario. Ovviamente, chi agisce non deve aver approvato, in sede di delibera assembleare, l’operato dell’amministratore [1].

Si può agire entro 10 anni dall’atto (o omissione) colposo.

Oltre a ciò, l’amministratore può essere anche responsabile penalmente: ciò avviene in caso di condotte che configurano reati come l’appropriazione indebita di somme di spettanza del condominio, violazione in materia di privacy, ecc.

Alla luce di quanto sopra, ogni singolo condomino (senza bisogno di investire l’assemblea o altri condomini) può – da solo o insieme ad altri condomini – rivolgersi al Tribunale e chiedere la revoca per giusta causa dell’amministratore quando quest’ultimo ha posto in essere uno dei seguenti comportamenti:

1 – ha omesso di dare notizia, in tempi celeri, all’assemblea del fatto di aver ricevuto, mediante notifica, un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni ordinarie [2];

2 – non ha presentato il rendiconto di gestione all’assemblea;

3 – ha posto in essere una “grave irregolarità” come:

a) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;

b) il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca o per la nomina del nuovo amministratore;

c) il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per deliberare in merito alla responsabilità di uno dei condomini che pone un comportamento colposo di interferenza nell’uso della cosa comune da parte di tutti i proprietari (per esempio, il condomino che parcheggia nel cortile adibito a manovra per l’accesso ai box o che utilizza l’androne per legarvi una bicicletta);

d) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

e) la mancata apertura del conto corrente condominiale;

f) la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

g) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di una ipoteca a favore del condominio;

h) l’inottemperenza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali di assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità) o il non aver fornito al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;

i) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

Si tratta di un elenco indicativo e non esaustivo, pertanto aperto a ulteriori ipotesi di irregolarità da accertare da parte del giudice.

Quanto alle modalità per la revoca, il procedimento culmina in un’udienza in cui il Tribunale, sentito l’amministratore in camera di consiglio, emette un decreto motivato che accoglie o rigetta la richiesta di revoca. Contro il decreto è possibile presentare reclamo alla corte d’appello entro 10 giorni dalla notifica dello stesso alle parti.

Unico legittimato a resistere in giudizio è l’amministratore, per difendere i propri interessi, e non il condominio [3].

Una volta revocato l’amministratore, il condominio deve poi provvedere a nominare un nuovo amministratore, secondo le regole generali. Non è consentito nominare lo stesso amministratore revocato.

II – Quanto all’incapacità dell’assemblea di nominare il nuovo amministratore.

Venendo ora all’impossibilità di funzionamento dell’assemblea, ossia all’incapacità della stessa di nominare il nuovo amministratore (quando reiteratamente non riesce a formarsi una valida maggioranza o addirittura l’assemblea va deserta), uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale affinché sia questo ad effettuare la nomina [4].

Anche uno solo dei partecipanti al condominio, infatti, in presenza di inerzia dell’assemblea o (come detto sopra) di sospetti di gravi irregolarità dell’amministratore in carica, può proporre ricorso al tribunale del luogo dove è posto l’edificio condominiale, inteso ad ottenere la nomina e/o la revoca dell’amministratore.

Il ricorso va presentato nella cancelleria della Volontaria Giurisdizione con un costo di € 85,00 per il contributo unificato.

Il procedimento è relativamente breve (se confrontato ai tempi della giustizia italiana).

Gli interessati alla nomina devono presentare un ricorso diretto al Presidente del Tribunale, nella cui circoscrizione si trova il condominio, spiegando le motivazioni della mancata nomina.

Il tribunale adito, dopo aver informato e sentito l’amministratore in carica, in camera di consiglio provvede con decreto motivato ad accogliere o respingere il ricorso. Ovviamente, nel caso di accoglimento del ricorso con la nomina dell’amministratore giudiziario, di fatto è revocato l’amministratore in carica. È quindi assai improbabile che il Tribunale nomini nuovamente il precedente amministratore.

Inoltre, col decreto di nomina, il tribunale detta provvedimenti finalizzati alla tutela di un interesse comune a tutti i condomini, nessuno escluso.

In conclusione il provvedimento in questione, avente per oggetto un atto di amministrazione in sostituzione dell’assemblea competente, viene effettuato dal tribunale con decreto motivato, nell’esercizio di un’attività di volontaria giurisdizione.

Contro il decreto di nomina emesso dal Tribunale è possibile presentare impugnazione, entro 10 giorni, in appello [5].

È, in ultimo, il caso di ricordare le maggioranze previste per legge per la nomina e revoca dell’amministratore: è necesaria, sia in prima che in seconda convocazione, la metà degli intervenuti + 1, che rappresentino almeno 500 millesimi.


note

[1] Trib. Salerno, sent. del 30.01.2010.

[2] Art. 1131 comma 3 e 4 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 8837 del 23.08.1999.

[4] Art. 1129 cod. civ.

[5] Cass. S.U. sent. n. 20957 del 29.10.2004.


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3 Commenti

  1. Spett. Redazione LA LEGGE PER TUTTI
    ho letto con interesse l’articolo suindicato circa la revoca dell’amministratore,Vi chiedo :non viene mai posto il caso che l’amministratore non convochi l’assemblea straordinaria richiesta da un solo condomino( quando ,per es : non viene utilizzato il c/c condominiale )e questi debba ottenere il “ripetuto rifiuto”ex art. 1129 comma 12 p.1 dell’amministratore per poter chiedere al giudice la revoca giudiziale. Praticamente ,data la normativa di recente applicazione, non è chiaro quando e come si raggiunge questo ripetuto rifiuto. Grazie e cordiali saluti

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  2. spett. redazione
    ho un problema , cosa devo fare per revocare l’amministratore che non mi ha fatto avere tutta la documentazione e tutti i dati per pagare il condominio ? sto in una casa popolare , e la cosa dura da un anno , ora mi hanno mandato tutto per raccomandata , dicendo di pagare tutto insieme entro un mese , altrimenti mi fanno un ingiunzione giudiziaria per morosita’ , quando invece la mia morosita è dovuta alla loro incompetenza , è importante precisare che siamo 9 inquilini e sono la sola a volere questa cosa , diventata ormai piu che altro una questione di principio , …….. dimenticavo che non posso permettermi di pagare un avvocato , grazie e spero in una risposta , cordiali saluti

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