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Condominio moroso: cosa deve fare il creditore?

6 Novembre 2020 | Autore:
Condominio moroso: cosa deve fare il creditore?

Recupero crediti contro condominio: come funziona? Preventiva escussione dei condòmini morosi: cos’è? Decreto ingiuntivo e pignoramento del conto condominiale.

Anche il condominio può accumulare debiti: pensa ad esempio alle bollette della luce o ai lavori di ristrutturazione non pagati. In casi del genere, il creditore può agire per la tutela del proprio diritto, giungendo finanche in tribunale per ottenere ciò che gli spetta. La procedura non è dissimile dal recupero di un normale credito ventato nei confronti di un privato: si inizia con una formale messa in mora per poi chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo e, infine, procedere con il pignoramento. Con questo articolo ci occuperemo proprio di ciò: vedremo cioè cosa deve fare il creditore contro il condominio moroso.

Se è vero, come appena detto, che gli strumenti di tutela sono i soliti, è altrettanto vero che la legge prevede alcune disposizioni particolari nel caso in cui il debitore sia il condominio. I debiti condominiali sono il risultato dei debiti dei singoli condòmini: è sufficiente che anche uno solo di essi non paghi la sua quota perché, agli occhi dei terzi, l’intero condominio sia debitore. Proprio per evitare che coloro che sono in regola con i pagamenti debbano rispondere del debito del condomino inadempiente, la legge ha previsto il meccanismo della preventiva escussione del condomino moroso. Di cosa si tratta? Cosa prevede la legge a proposito del recupero crediti nei confronti del condominio? Scopriamolo insieme.

Quando il condominio è moroso?

Il condominio è moroso quando ha accumulato debiti nei riguardi di terze persone.

I creditori possono essere privati (pensa al portiere dello stabile a cui non sia stato pagato lo stipendio), società (la compagnia che fornisce luce e gas; l’impresa che si è occupata dei lavori di manutenzione) oppure uno dei condòmini stesso, nel caso in cui ad esempio chieda il rimborso di quanto ingiustamente pagato.

Debiti condominiali: quali sono?

Il condominio è moroso in riferimento ai propri debiti condominiali. Sono tali quelli sorti in relazione alle parti comuni dell’edificio.

In altre parole, i debiti del condominio sono solamente quelli che riguardano le aree di proprietà comune, non quelle di proprietà esclusiva.

E così, se il singolo condomino ha deciso di ristrutturare casa e non ha pagato l’appaltatore, il debito sarà solamente suo e non del condominio.

Lo stesso dicasi per le migliorie apportate dal condomino alle cose comuni, senza che ve ne fosse una necessità e senza previa approvazione assembleare.

In casi del genere, il condominio non è moroso perché i debiti non sono condominiali. Al contrario, i debiti condominiali sono quelli che riguardano la vita comune in condominio e la gestione delle aree di proprietà comune.

Possiamo schematicamente dire che i debiti del condominio possono così suddividersi:

  • debiti condominiali derivanti da spese ordinarie (definite anche fisse o periodiche), come quelli inerenti al pagamento dei canoni, delle bollette, delle pulizie o della manutenzione ordinaria;
  • debiti condominiali derivanti da spese straordinarie (urgenti e imprevedibili interventi di ristrutturazione, ad esempio).

Dei debiti condominiali rispondono tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi di proprietà posseduti. Come vedremo di qui a breve, questa solidarietà trova un temperamento nell’obbligo, per il creditore del condominio, di agire esecutivamente in prima battuta contro i condòmini che sono davvero inadempienti, cioè contro coloro che non hanno pagato la loro quota.

Recupero crediti contro condominio moroso: come funziona?

Il recupero dei crediti contro il condominio moroso segue le consuete norme previste dalla legge per il recupero di qualsiasi tipo di credito.

Ciò significa che il creditore del condominio, se vorrà ottenere ciò che gli spetta, dovrà innanzitutto costituire formalmente in mora il condominio inviando al suo amministratore, personalmente oppure a mezzo avvocato, una diffida in cui si intima di provvedere al pagamento dei propri debiti.

Nel caso in cui la formale messa in mora non sortisca effetti, il creditore dovrà procedere in giudizio contro il condominio moroso. Per farlo, se il proprio credito è scritto ed è certo nel suo ammontare, potrà chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo, cioè di un provvedimento con cui l’autorità giudiziaria ordina al debitore di pagare entro quaranta giorni dalla sua notifica.

A questo punto, si prospettano due situazioni alternative:

  • se il condominio moroso, ricevuto il decreto ingiuntivo, non paga entro il termine di quaranta giorni, il decreto diverrà esecutivo e il creditore potrà agire con l’esecuzione forzata (magari con il pignoramento del conto corrente condominiale);
  • se il condominio moroso, entro quaranta giorni, propone opposizione, allora si aprirà un giudizio vero e proprio, nel quale il debitore dovrà sconfessare le pretese del creditore. Solo al termine del procedimento, se il giudice gli riconoscerà il credito, potrà agire contro il condominio forte della sentenza favorevole.

Preventiva escussione dei condòmini morosi: cos’è?

Come spiegato in precedenza, il condominio diventa moroso nel momento in cui anche solo uno dei suoi condòmini non paga la propria quota.

Ad esempio, se uno dei proprietari rifiuta di pagare la propria parte della bolletta della luce perché ritiene che i millesimi attribuitigli sono sbagliati, questo inadempimento, agli occhi della società fornitrice dell’elettricità, renderà l’intero condominio moroso.

Per evitare che l’inadempimento di uno diventi la colpa di molti, la legge [1] prevede il meccanismo della preventiva escussione del singolo condomino moroso.

Secondo il codice civile, i creditori non possono agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione di quelli morosi.

In pratica, la legge impone al creditore di agire in via esecutiva prima contro i condòmini che davvero non hanno pagato; solo nel caso in cui l’azione contro questi ultimi sia infruttuosa si potrà procedere contro il condominio intero, cioè contro i condòmini virtuosi che invece sono in regola con i pagamenti.

Preventiva escussione: come funziona?

Come funziona la preventiva escussione dei condòmini morosi? È presto detto.

Innanzitutto, il creditore non può sapere quali siano davvero i condòmini che non hanno pagato. In altre parole, il creditore sa solamente che deve recuperare un credito nei confronti del condominio; non sa, però, quali condòmini hanno pagato e sono in regola e quali, invece, sono inadempienti.

Per procedere con la preventiva escussione dei morosi il creditore deve rivolgersi all’amministratore del condominio e chiedere che gli siano forniti i nominativi dei condòmini che non hanno pagato.

L’amministratore sarà tenuto a rispondere a questa richiesta. Non c’è privacy che tenga, visto che la legge impone questa procedura, obbliga cioè il creditore del condominio ad agire in prima battuta nei riguardi dei singoli condòmini morosi.

La legge espressamente dice che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

La preventiva escussione dei condòmini morosi è una vera e propria condizione di procedibilità per il recupero coattivo dei crediti: i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Solamente se il creditore non riesce a soddisfarsi aggredendo il patrimonio dei condòmini obbligati (ad esempio, perché sono nullatenenti) potrà rivalersi nei riguardi dell’intero condominio.

Dunque, come ha ricordato anche la giurisprudenza [2], la legge prevede una legittimazione del creditore ad agire nei confronti dei condomini che siano in regola con i pagamenti, ma solo dopo l’escussione degli altri condomini morosi, con la conseguenza che la preventiva escussione richiede comunque l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dal condomino in regola.

Pignoramento del conto corrente del condominio moroso

Nonostante quanto detto sino a questo momento, la maggioranza della giurisprudenza [3] ammette che il creditore possa procedere al pignoramento del conto corrente condominiale senza l’obbligo della preventiva escussione del patrimonio dei condòmini morosi.

Secondo i giudici, le somme depositate sul conto corrente del condominio, poiché formalmente intestate all’ente di gestione (cioè, al condominio), devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini.

Pertanto, nel momento in cui vengono versati soldi sul conto corrente condominiale, queste somme fuoriescono dalla disponibilità dei condòmini e, di conseguenza, diventano liberamente aggredibili mediante pignoramento.

Da tanto deriva che il creditore del condominio può pignorare il conto condominiale anche senza aver ottenuto i nominativi dei condòmini non in regola e aver tentato di recuperare quanto gli spetta da questi ultimi.

Debiti condominiali: il ruolo dell’amministratore

In realtà, dei debiti condominiali dovrebbe occuparsi in prima battuta l’amministratore, il quale per legge, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

L’amministratore è tenuto a recuperare le somme che i condòmini non hanno pagato con assoluta solerzia. Per la precisione, l’amministratore condominiale è obbligato ad agire alla riscossione coattiva dalle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio [5].

Costituisce grave irregolarità l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva contro i condòmini morosi. L’amministratore, per tale inadempimento, potrebbe anche essere revocato.

L’amministratore di condominio è l’unico legittimato a rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso. È di uno di quei casi in cui l’amministratore potrà agire in giudizio senza il preventivo assenso dell’assemblea. Si tratta di norma imperativa e, pertanto, non potrà essere derogata nemmeno dall’unanimità assembleare.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può perfino sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (riscaldamento, acqua, antenna Tv, ecc.).


note

[1] Art. 66, disp. att. c.p.c.

[2] Trib. Pescara, sent. del 18 dicembre 2013.

[3] Trib. Milano, sent. del 21 novembre 2017.

[4] Trib. Cagliari, sen. del 27 febbraio 2018.

[5] Art. 1129, cod. civ.

Autore immagine: Depositphotos.com


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