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Supercondominio: cos’è?

7 Novembre 2020
Supercondominio: cos’è?

Quando più edifici hanno diversi elementi che li legano tra loro si costituisce una speciale tipologia di condominio.

Stai cercando una nuova casa da acquistare. Sei rimasto molto colpito da un appartamento che si trova in un complesso residenziale costituito da diversi edifici. Ti hanno detto, tuttavia, che le spese condominiali sono molte alte perché c’è il supercondominio.

Non tutti sanno che, quando più edifici sono legati tra loro da alcuni elementi comuni, oltre al condominio esiste anche il supercondominio. Cos’è? Come vedremo, non esiste una definizione legale di supercondominio ed è stata la giurisprudenza della Cassazione a tracciare gli elementi caratterizzanti di questa particolare forma di condominio.

Supercondominio: cos’è?

Il supercondominio è una peculiare tipologia di complesso immobiliare in cui due o più immobili, che non devono necessariamente costituire autonomamente condominio, hanno determinati servizi o beni in comune.

La riforma del condominio [1] ha previsto che al cosiddetto supercondominio si applichino automaticamente le norme di legge che disciplinano il condominio.

Ne consegue che, a partire dalla data di entrata in vigore della riforma, ossia il 18 giugno 2013, al supercondominio saranno applicabili le norme del Codice civile relative al condominio [2] e la giurisprudenza che si è formata con riferimento a queste disposizioni normative.

La riforma del condominio ha esteso la disciplina giuridica condominiale anche ai supercondomini senza, tuttavia, fornirne una definizione. Quest’ultima è, comunque, ricavabile dalla giurisprudenza della Cassazione che ha chiarito come i singoli palazzi che si sono costituiti in condominio costituiscono un supercondominio quando vi sono una serie di impianti, beni e servizi comuni che collegano i diversi edifici.

Tanto per fare un esempio, può accadere che diversi palazzi che costituiscono ciascun condominio abbiano dei servizi comuni come un unico impianto di riscaldamento, un unico parcheggio, un unico servizio di portierato, un unico viale di accesso, etc.

La giurisprudenza ha chiarito che, quando si è in presenza di un supercondominio, valgono le medesime regole previste per il condominio con riferimento all’assemblea condominiale, alla costituzione, alla formazione e al calcolo delle maggioranze condominiali, alla convocazione dell’assemblea. Queste regole si applicheranno a tutte le unità abitative che rientrano nel complesso del supercondominio [3].

Supercondominio: come si costituisce?

Uno dei temi più dibattuti in materia di supercondominio riguarda la sua nascita. In particolare, ci si chiede se per far nascere il supercondominio sia necessaria l’iniziativa dei proprietari delle unità abitative ubicate al suo interno oppure se il supercondominio nasca, per così dire, in maniera spontanea, ex lege, quando si verificano i relativi presupposti.

La Cassazione ha chiarito che per far nascere un supercondominio non è necessario che l’originario costruttore oppure gli attuali proprietari delle unità immobiliari che vi rientrano esprimano una esplicita volontà in tal senso. Ciò che conta, per costituire un supercondominio, è che, da un punto di vista materiale, ci siano dei beni e dei servizi in comune tra i vari edifici che compongono il supercondominio. Il supercondominio, dunque, si costituisce ipso iure et facto senza che sia necessaria l’iniziativa dei condomini o dell’originario costruttore.

Supercondominio: chi lo amministra?

Il supercondominio, con riferimento al rapporto con i singoli condomìni che lo compongono, assume una netta autonomia. Infatti, il supercondominio è amministrato dai propri organi, ossia, l’assemblea e l’amministratore ed è dotato di un apposito regolamento che ne disciplina il funzionamento

Dall’autonomia del supercondominio rispetto ai singoli condomìni deriva che unico legittimato ad agire in giudizio a tutela dei beni del supercondominio è l’amministratore del supercondominio stesso. Non possono, invece, agire in giudizio per tutelare i beni del supercondominio gli amministratori dei singoli condomìni che lo compongono [4].

L’amministratore del supercondominio è nominato dall’assemblea del supercondominio stesso. Non sono, dunque, gli amministratori dei singoli condomìni a nominare l’amministratore del supercondominio bensì i proprietari di tutti gli immobili che rientrano nel supercondominio stesso.

Supercondominio: i costi

Al pari dei singoli condomìni che lo compongono, anche il supercondominio determina dei costi da sostenere a carico di tutti i condomini sulla base dei millesimi.

Gli appartamenti che si trovano in complessi residenziali in cui è presente sia il condominio che il supercondominio sono, dunque, soggetti al pagamento di duplici oneri condominiali, ciascuno dei quali è finalizzato a finanziare le spese relative alle aree condominiali ed alle aree supercondominiali.


note

[1] L. 220/2012.

[2] Art. 1117 e ss. cod. civ.

[3] Cass. n. 4340 del 21.02.2013.

[4] Cass. n. 19558 del 26.08.2013.


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