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Giardino privato in condominio: quali regole?

7 Novembre 2020
Giardino privato in condominio: quali regole?

Vivere in edifici condominiali significa rispettare una serie di obblighi anche con riferimento alla propria quota di proprietà esclusiva.

Hai acquistato un appartamento con giardino privato all’interno di un condominio. Hai ricevuto una diffida da parte dell’amministratore che riguarda la manutenzione del tuo giardino privato. Ti chiedi se tale provvedimento sia legittimo o meno.

Prima di acquistare un immobile dotato di uno spazio verde di proprietà esclusiva all’interno di un comprensorio condominiale è bene conoscere, con riferimento al giardino privato in condominio, quali regole sono previste dal regolamento contrattuale del condominio stesso.

Come vedremo, infatti, pur essendo in casi come questo la proprietà del giardino esclusiva del singolo condòmino e non area comune condominiale, il fatto che l’immobile si trova all’interno di un condominio determina l’insorgere di determinate regole che si ricollegano, in particolare, al decoro del condominio.

Giardino condominiale e giardino privato

Quando un appartamento si trova all’interno di un condominio possono esserci due distinte possibilità. In alcuni casi, infatti, all’appartamento è collegato, come pertinenza esclusiva, un giardino privato. In questo caso, il giardino è di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento e può essere utilizzato solo da questo e non dagli altri condòmini. In altri casi, invece, il giardino costituisce una delle aree comuni che costituisce il condominio.

La legge prevede che il giardino non rientri in automatico tra le parti comuni che fanno parte del condominio in quanto, con riferimento al giardino, non scatta la presunzione legale di comunione che, invece, scatta per altri beni (come il suolo in cui è edificato l’edificio, le aree di parcheggio, etc.) che si presumono essere di proprietà comune ed indivisa [1].

Non essendoci alcuna presunzione relativa al giardino, per verificare se quest’ultimo è privato oppure condominiale occorre verificare cosa è previsto negli atti di compravendita immobiliare dei beni e nel regolamento condominiale.

Giardino privato in condominio: quali regole?

Chiarito che, quando un appartamento si trova all’interno di un condominio, può esserci la necessità di capire se il giardino è privato oppure è condominiale, quando questo problema non si pone ed è assolutamente certo che il giardino è privato, occorre capire se il fatto che l’immobile si trovi all’interno di un condominio determina l’insorgere di determinate regole e obblighi di fare con riferimento al giardino stesso.

In linea generale, infatti, il regolamento condominiale, approvato all’unanimità dall’assemblea dei condòmini, può prevedere obblighi di fare e limiti anche relativamente alle aree di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Ne consegue che il regolamento condominiale potrebbe prevedere obblighi di manutenzione per i condòmini con riferimento ai loro giardini privati di proprietà esclusiva.

Al di là degli obblighi determinati dal condominio, inoltre, essere proprietari di un giardino privato comporta anche degli obblighi ai sensi del regolamento comunale di igiene urbana e della legge [2].

Evitare di effettuare la manutenzione di un’area verde, infatti, può determinare rischi per i terzi come il pericolo di caduta degli alberi, il rischio di infestazione di animali pericolosi, la possibilità che le fronde della vegetazione arrechino disturbo alla visibilità dei conducenti dei veicoli in prossimità delle strade, etc.

Per questo, a prescindere dalle regole del condominio, il proprietario di un giardino privato potrebbe essere obbligato ad effettuare manutenzione alla propria area verde anche per effetto delle norme del regolamento comunale e della legge.

Giardino privato: il decoro del condominio

In alcuni casi, nonostante il giardino sia di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, le piante ivi ubicate contribuiscono al decoro dell’intero condominio.

Secondo la Cassazione [3], quando esiste questo nesso tra le piante presenti in un giardino privato ed il decoro condominiale, tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi delle relative unità immobiliari, sono tenuti a contribuire alle spese per la manutenzione delle piante stesse.

L’obbligo di partecipare alle spese manutentive degli alberi in un giardino privato a carico degli altri condòmini scatta, secondo la giurisprudenza, se ricorrono le seguenti condizioni:

  • il condominio consideri le piante funzionali al proprio decoro;
  • le spese manutentive da sostenere sono finalizzate a tutelare il decoro del condominio;
  • il regolamento contrattuale del condominio non prevede un obbligo esclusivo del privato di mantenere il giardino condominiale.

In questi casi, dunque, il singolo condòmino può essere sgravato degli oneri determinati dalla manutenzione delle piante del proprio giardino privato potendo, infatti, pretendere che tali spese siano sostenute dall’intero condominio. Ciò in quanto gli interventi manutentivi da realizzare non vanno a vantaggio della singola proprietà ma dell’intero complesso condominiale.

 


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Artt. 2043 e 2051 cod. civ.

[3] Cass. 3666/1994.


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1 Commento

  1. Mi scuso tantissimo, ma ho u grave problema a cui non riesco a trovare un tema da voi proposto e, ne ho scelto un un po’ più simile.
    Spero che mi aiuterete, eventualmente anche indirizzandomi nella pagina giusta.
    Abito al primo piano di una villetta, di proprietà dei miei defunti genitori(al momento sto cercando di mettermi da parte i soldi per fare la successione) ed al piano terra abita mia sorella.
    Nell’atto notarile dell’acquisto di tale villetta, risulta che noi abbiamo diritto ad 1/16 di un giardino di 400 metri quadri circa e, tutti i proprietari delle villette circostanti hanno diritto, in proporzioni che non conosco, ad una porzione di tale giardino.
    Circa tre anni fa un modenese acquistò una villetta che è situata molto vicina alla mia e lui, sin da subito, curò un po’ tale giardino, che era un po’ trascurato.
    Tra tale giardino e la mia abitazione, c’è di mezzo un viale di circa 50 metri, che conduce alla sua abitazione e, a quella di uno che ha un figlio avvocato.
    Loro hanno cancellato una parte di tale giardino(avranno chiesto il permesso in comune)per farne un parcheggio personale e, sicuramente sono stati aiutati dall’avvocato; inoltre, il modenese ed un bergamasco, ne hanno fatto un uso del tutto privato di tale giardino,piantando alberi da frutto ovunque e, scivoli e giochi per bambini, ad uso personale.
    Io non posso fare nulla, non posso piantare un alberello: a me tutto è precluso.
    Una mia amica avvocatessa che rimarrà qui ancora per poco, dopodiché ritornarà in città, mi ha detto che hanno commesso un qualcosa di illegale e, che io ho comunque diritto ad occupare il mio sedicesimo.
    Forse tali signori hanno abusato anche del fatto che i proprietari di altre villette che hanno diritto ad una porzione di tale giardino si sono mostrati disinteressati alla loro porzione, ma a me non risulta abbiano chiesto, né per la creazione del parcheggio, né per la semina delle piante da frutto, che sono già abbastanza alte, ma ancora esili.
    Sicuramente avranno chiesto un permesso e, non riesco a capire come abbiano potuto ottenerlo senza il mio consenso, anche se l’avvocato ha enorme potere.
    Io avrei gradito che si fosse deciso tutti assieme sulle sorti di tale giardino, ad esempio abbellendo con delle panchine e dei lampioncini, quello esistente.
    Posso piantare qualche pianta anche io?
    Purtroppo non mi posso permettere spese per pagare l’avvocato.
    Vi chiedo gentilmente di aiutarmi.
    Grazie

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