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Differenze tra ristrutturazione e ricostruzione

7 Settembre 2020
Differenze tra ristrutturazione e ricostruzione

Distanze tra edifici: cosa significano la ricostruzione, la ristrutturazione e la nuova costruzione?

La materia edilizia è da sempre oggetto di interventi legislativi nel difficile tentativo di bilanciare, da un lato, la tutela del territorio e, dall’altro, il settore immobiliare che, se troppo stretto dai lacci della burocrazia, finirebbe per bloccare un intero comparto economico. 

Di recente, la Cassazione si è pronunciata sulle distanze che devono sussistere tra le costruzioni in caso di abbattimento di un edificio e realizzazione di uno nuovo [1]. L’occasione è utile per ricordare, ancora una volta, le importanti differenze tra ristrutturazione e ricostruzione: differenze che servono proprio per individuare la normativa applicabile al caso concreto. Ma procediamo con ordine.

Cosa si considera con ristrutturazione

La ristrutturazione viene definita dalla legge [2] come ogni intervento che dispone modificazioni esclusivamente interne dell’immobile. In caso di ristrutturazione, quindi, restano intatte le componenti essenziali dell’edificio, come i muri perimetrali (quelli cioè che delimitano l’edificio all’esterno), le strutture orizzontali, la copertura e la sagoma.

Secondo il Tar Napoli [3], con il termine «ristrutturazione edilizia» si intendono gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi, «mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, essendo ricompresi in tali interventi il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti». Nello specifico [4], sono ricompresi tra gli stessi anche quelli di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, ha eliminato il previgente obbligo del rispetto della precedente sagoma.

In linea è anche il Tar Firenze [5] secondo cui «La definizione generale di ristrutturazione edilizia è compatibile con la modifica della sagoma del manufatto, anche qualora sia circoscritta all’aggiunta di un portico che non origina una maggiore volumetria».

Definizione di ricostruzione

La ricostruzione dell’edificio preesistente si ha quando, venute meno le componenti essenziali dello stesso, sia per causa naturale o umana, l’intervento si traduca nel ripristino delle condizioni senza variazioni delle originarie dimensioni dell’edificio ed aumenti di volumetria. La legge [6] stabilisce che sono «interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico d’opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione d’alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti».

Definizione di nuova costruzione

Si ha, infine, una “nuova costruzione” quando, invece, sussistono variazioni rispetto l’originaria dimensione del fabbricato, tanto da generare l’aumento delle volumetrie. In questo ultimo caso, il nuovo edificio sarà sottoposto alla disciplina delle distanze vigente al momento della relativa realizzazione.

Differenza tra ristrutturazione e nuova costruzione

La ristrutturazione edilizia si caratterizza per la diversità dell’organismo edilizio prodotto dall’intervento di trasformazione rispetto al precedente e si distingue dalla nuova costruzione perché, mentre quest’ultima presuppone una trasformazione del territorio, la ristrutturazione è caratterizzata dalla preesistenza di un manufatto, in quanto tale trasformazione vi è in precedenza già stata [7].

Ciò che conta

La giurisprudenza amministrativa ha sostenuto che ciò che conta ai fini delle previsioni urbanistiche è il risultato finale dell’attività edificatoria che deve consistere nella trasformazione autorizzata di un fabbricato esistente, cosicché accanto ad un metodo di ristrutturazione che si estrinsechi in una mera modifica o manipolazione fisica o strutturale dell’esistente, può legittimamente ipotizzarsi anche un modo di esecuzione dei lavori di ristrutturazione che si risolva nella demolizione del fabbricato e nella sua fedele ricostruzione, salvi i cambiamenti autorizzati [8]. 

La legge 301 del 2002 ha ricompreso nella definizione di ristrutturazione anche «gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica». Si ha una nuova costruzione quando si è in presenza di aumenti di dimensioni e volumi dell’edificio [9].  


note

[1] Cass. ord. n. 18221/20 del 2.09.2020. 

[2] Art. 31, primo comma lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 457.

[3] Tar Napoli, sent. n. 2304/2020.

[4] In virtù della nuova formulazione dell’art. 3 comma 1 lett. d) del D.P.R. n. 380/2001, recante la definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia.

[5] Tar Firenze, sent. n. 1/2020.

[6] Art. 31, comma1, lett d), della l. 5 agosto 1978 n. 457.

[7] Tar Brescia sent. n. 916/2018.

[8] Tar Puglia, 9 aprile 2003 n. 1653.

[9] Cass., 19 ottobre 2011 n. 21578; Cass., Sez. II, 7 settembre 2009 n. 19287.


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