Diritto e Fisco | Articoli

Condominio: come si costituisce?

8 Novembre 2020
Condominio: come si costituisce?

Quando un certo numero di unità abitative hanno dei beni e servizi in comune la legge prevede la costituzione di una particolare forma di comunione dei beni.

Quante volte abbiamo sentito dire frasi come “ho comprato casa all’interno di un condominio”, “preferisco vivere in campagna piuttosto che in un condominio”, “devo pagare il condominio”, etc. Frasi come quelle riportate evidenziano il fatto che, nel linguaggio comune, la parola condominio viene utilizzata con le più disparate accezioni.

Dal punto di vista giuridico, tuttavia, questa parola ha un significato ben preciso, disciplinato direttamente dalle norme del codice civile. Ma che cos’è il condominio e come si costituisce? La disciplina normativa, come vedremo, fa scattare la nascita del condominio dalla presenza di spazi comuni a più unità immobiliari senza che sia, dunque, richiesta una esplicita manifestazione di volontà da parte dei singoli condòmini.

Condominio: la definizione

Capita spesso che la legge si limiti a disciplinare un determinato istituto giuridico senza fornirne, tuttavia, una definizione. E’ il caso del condominio che viene analiticamente disciplinato all’interno del codice civile [1] senza che, tuttavia, sia fornita una definizione dello stesso.

Per trovare una definizione di condominio, infatti, occorre consultare la normativa nazionale sull’efficienza energetica introdotta per dare attuazione ad una apposita Direttiva Europea in materia [2]. In tale disposizione legislativa, il condominio viene definito come un edificio composto da, almeno, due unità immobiliari che sono di proprietà esclusiva di soggetti che sono altresì comproprietari delle parti comuni dell’edificio stesso.

Tale definizione è, peraltro, lacunosa ed imprecisa. Basti pensare al fatto che la stessa non dà conto di ciò accade quando i due proprietari delle unità immobiliari coincidono nella medesima persona. In questo caso, infatti, anche le parti comuni sarebbero di proprietà esclusiva del soggetto che detiene i due immobili e non potrebbe, dunque, configurarsi alcun condominio.

Per esserci un condominio, infatti, i soggetti proprietari delle singole unità immobiliari devono essere diversi. Solo se tale precondizione è avverata potremmo, dunque, avere una comproprietà sulle parti comuni e, dunque, un condominio.

Condominio: come si costituisce?

Chiarito che il condominio può esistere solo se ci sono almeno due proprietari (distinti) di due diverse unità immobiliari che sono anche comproprietari delle aree comuni, resta da capire come si costituisce il condominio e, in particolare, se lo stesso si costituisce in modo “automatico, al ricorrere delle condizioni illustrate, oppure se i due comproprietari debbano costituirlo con una propria libera e volontaria scelta.

La questione è stata chiarita dalla Cassazione che ha specificato che il condominio si costituisce a prescindere dal fatto che i condòmini approvino il relativo regolamento e indipendentemente dalla validità dello stesso [3].

Per la costituzione del condominio, dunque, senza la necessità di atti di volontà del costruttore originario o dei condòmini, è sufficiente che:

  • sussista un fabbricato dotato di parti comuni;
  • l’unico proprietario originario del fabbricato lo frazioni vendendo a terzi dei piani o delle porzioni di piano che diventano di proprietà esclusiva [4].

Da un punto di vista strettamente giuridico, dunque, la costituzione del condominio avviene di fatto, senza necessità di formalismi.

E’ prassi, tuttavia, costituire il condominio sottoscrivendo un apposito atto costitutivo del condominio e redigendo a tale fine uno specifico verbale di costituzione che contiene:

  • la delibera di nomina dell’amministratore del condominio;
  • il mandato all’amministratore per la richiesta di attribuzione del codice fiscale del condominio.

Costituzione del condominio: l’attribuzione del codice fiscale

Una volta costituito formalmente il condominio, l’amministratore, ottemperando all’apposito mandato che gli ha conferito l’assemblea, provvederà a chiedere all’Agenzia delle Entrate competente per territorio l’attribuzione del codice fiscale. A tal fine, l’amministratore invierà alle Entrate il modello AA5/6.

Tale modello dovrà contenere le seguenti informazioni:

  • denominazione del condominio;
  • domicilio fiscale, che di solito coincide con studio dell’amministratore;
  • natura giuridica del condominio, che dovrà essere indicata con il numero 51;
  • codice attività, per il quale si dovrà indicare il numero 683200.

Al predetto modello dovrà essere, infine, allegata la copia di un documento d’identità del sottoscrittore nonché la copia del verbale di nomina dell’amministratore del condominio.


note

[1] Art. 1117 e ss. cod. civ.

[2] Art. 2, lett. f), D.Lgs. 102/2014 attuativo della direttiva UE 2012/27.

[3] Cass. n. 14813/2008.

[4] Cass. n. 18226/2004.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube