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Come cambiare amministratore di condominio

8 Novembre 2020
Come cambiare amministratore di condominio

Quando viene costituita una nuova realtà condominiale i condomini nominano il soggetto chiamato all’amministrazione che può anche essere successivamente revocato e sostituito.

Sei proprietario di un appartamento all’interno di un condominio. Tu e molti altri condomini non siete soddisfatti dell’operato dell’amministratore ed avete maturato l’intenzione di revocarlo. Vi chiedete quali siano i passi da compiere.

La nomina dell’amministratore è uno dei primi adempimenti cui provvede l’assemblea di un condominio di nuova costituzione. Nel corso del tempo, tuttavia, il rapporto di fiducia con tale soggetto può erodersi e venire a mancare. In questi casi i membri dell’assemblea del condominio devono sapere come cambiare amministratore.

Al pari di ogni incarico, infatti, anche la nomina dell’amministrazione di un condominio non è eterna e l’assemblea può revocare la carica. Tuttavia, per evitare di dover erogare all’amministratore un lauto risarcimento, occorre prestare attenzione alle modalità con cui la rimozione dall’incarico viene realizzata.

Che cos’è il condominio?

La legge disciplina in modo dettagliato il funzionamento del condominio senza mai darne una definizione. Quando parliamo di condominio, dal punto di vista giuridico, intendiamo riferirci ad un fabbricato nel quale vi sono almeno due unità immobiliari di proprietà esclusiva di soggetti diversi i quali sono, oltre che proprietari delle due predette unità, anche comproprietari degli spazi comuni.

Pur non essendo prescritta dalla legge nessuna formalità per la costituzione di un condominio, di solito, i proprietari delle singole unità abitative, quando intendono dare vita alla realtà condominiale, procedono alla convocazione di un’assemblea costitutiva nella quale viene approvato un atto di costituzione del condominio e la delibera di nomina dell’amministratore condominiale, al quale viene demandato il compito di richiedere all’Agenzia delle Entrate il codice fiscale del condominio stesso.

La nomina di un amministratore di condominio, di per sé, non è imposta dalla legge la quale la prevede obbligatoriamente solo in caso di presenza di 8 o più unità immobiliari.

Cambiare amministratore di condominio: è possibile?

La nomina dell’amministratore di condominio vale per un anno e, annualmente, l’assemblea condominiale deve essere riunita per confermare il vecchio amministratore o nominarne uno nuovo. Infatti, con riferimento all’incarico di amministrazione condominiale, non opera alcuna forma di rinnovo tacito. Ne consegue che, teoricamente, l’amministratore di condominio decade allo scadere dell’anno se non è stato confermato anche se, nella gran parte dei casi, continua ad operare in una sorta di regime di prorogatio.

Già dalle modalità di nomina dell’amministratore di condominio si evince che lo stesso, qualora i condomini siano insoddisfatti del suo operato, può essere sostituito con un altro soggetto.

La legge [1] consente, infatti, di revocare o non confermare il precedente amministratore e nominarne uno nuovo.

Per revocare l’amministratore di condominio in carica occorre inviargli una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno invitandolo a convocare un’apposita assemblea.

Durante l’assemblea annuale per la nomina dell’amministratore, i condomini potranno esprimere la volontà di non procedere al rinnovo dell’incarico all’attuale soggetto e nominarne uno nuovo.

In linea generale, dunque, cambiare amministratore è possibile ma occorre attendere la convocazione dell’assemblea annuale prevista per compiere tale incombenza e non si può, dunque, chiudere il rapporto nel corso dell’anno.

Cambiare amministratore prima dell’assemblea annuale

In alcuni casi, tuttavia, i condomini non hanno intenzione di attendere la fine dell’anno e la convocazione dell’assemblea annuale per la sostituzione dell’amministratore di condominio. In questo caso, occorre distinguere due distinte fattispecie.

Se, infatti, sussiste una giusta causa di revoca, ovvero l’amministratore ha posto in essere comportamenti scorretti e contrari agli obblighi che si è assunto accettando l’incarico, la revoca può essere disposta in qualunque momento. In tale ipotesi, infatti, si configura una risoluzione del rapporto per inadempimento dell’amministratore.

Se, invece, la revoca non è assistita da una giusta causa, i condomini possono anche decidere di revocare l’amministratore in carica, convocando l’apposita assemblea, ma questi potrà agire in giudizio per chiedere l’erogazione del compenso fino alla scadenza dell’anno oltre all’eventuale risarcimento del danno che egli riesce a dimostrare di aver subito a causa della risoluzione anticipata del rapporto.

In ogni caso, se il condominio e l’amministratore, a seguito del conferimento dell’incarico, hanno sottoscritto un apposito contratto di servizi occorrerà verificare cosa prevede tale scrittura privata con riferimento alla risoluzione del rapporto.

Se è prevista la possibilità del condominio di recedere dal contratto con un determinato preavviso, i condomini potranno, senza attendere la fine dell’anno e senza dover invocare una giusta causa, convocare l’assemblea ed esercitare il recesso nel rispetto del preavviso contrattuale.

 


note

[1] Art. 1136 cod. civ.


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