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Esiste un limite al canone d’affitto?

9 Settembre 2020
Esiste un limite al canone d’affitto?

Affitti concordati: il canone non può eccedere i criteri stabiliti dagli accordi territoriali.

Quando si stipula un contratto di affitto, l’attenzione principale dei contraenti si focalizza sul prezzo del canone e sui cosiddetti oneri accessori (ossia il contributo dovuto per il condominio). Come noto, però, la legge non lascia completamente libere le parti di stabilire a proprio piacimento il contenuto della scrittura privata. Alcune norme sono “imperative”: non possono cioè essere derogate. Tra queste c’è, ad esempio, la durata del contratto, l’obbligo della registrazione e, anche se non sempre, la misura del canone.

In proposito, una recente sentenza della Cassazione [1] ha risposto a un interessante quesito: esiste un limite al canone d’affitto? E se esiste, che succede se lo si sfora? Ecco quali sono le risposte pratiche a tale questione.

Tipologie dei contratti di locazione 

Per quanto riguarda i contratti di locazione a uso abitativo, esistono diverse tipologie, vale a dire:

  • contratti con durata 4+4 (ossia, dopo il decorso dei primi 4 anni, è previsto un rinnovo automatico di altri 4; dopodiché, il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori 4 anni, e così di volta in volta, salvo disdetta inviata da una delle parti). Sono anche chiamati «contratti a canone libero» per le ragioni che a breve vedremo;
  • contratti con durata 3+2 (ossia, dopo il decorso dei primi 3 anni, è previsto un rinnovo automatico per 2 anni; dopodiché, il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori 2 anni, e così di volta in volta, salvo disdetta inviata da una delle parti). Sono anche chiamati «contratti a canone concordato»;
  • contratti transitori: hanno una durata di massimo 18 mesi e possono essere stipulati solo a patto che venga indicata espressamente quale sia l’esigenza transitoria del locatore o del conduttore allegando al contratto apposita documentazione;
  • contratti per studenti universitari: la durata minima del contratto è 6 mesi e quella massima è 3 anni; decorso detto termine, il contratto si intende rinnovato automaticamente per un periodo di altri due anni, salvo disdetta del conduttore;
  • locazione per finalità turistiche: è il contratto utilizzato dal conduttore per soddisfare la temporanea esigenza di abitare in un immobile (cosiddetta seconda casa ossia immobile utilizzato solo nei periodi di riposo) con fini di vacanza. La durata è liberamente determinata dalle parti.

Per quanto invece riguarda il contratto di locazione a uso commerciale non sono previste sub-categorie: le parti hanno maggiore libertà di determinare il contenuto della scrittura secondo le proprie esigenze.

Limiti al canone di affitto

Nel caso del cosiddetto affitto 4+4, il canone può essere liberamente concordato dalle parti senza alcun vincolo proveniente dalla legge (tant’è che tale tipologia di accordo viene anche chiamata «contratti a canone libero»). L’unico limite consiste nel dover dichiarare l’esatto importo all’atto della registrazione della scrittura privata. Così, se l’accordo delle parti dovesse prevedere un canone superiore rispetto a quello dichiarato all’Agenzia delle Entrate, l’inquilino potrebbe rifiutarsi di pagare la “maggiorazione sottobanco” oppure chiederne la restituzione – se già versata – fino a 6 mesi dopo che ha lasciato l’appartamento.

In definitiva, nei contratti di affitto a canone libero non ci sono limiti di importo.  

Diverso è invece il caso dei contratti di affitto 3+2 anche detti a canone concordato. Qui, c’è l’obbligo di rispettare il modello di scrittura predisposto dal Ministero e, soprattutto, il limite minimo e il limite massimo di canone previsto dagli accordi territoriali a seconda della fascia in cui rientra l’immobile (siglati dalle associazioni rappresentative dei locatori e dei conduttori).

È nullo ogni patto volto ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie.

È, invece, legittimo stabilire un canone di locazione inferiore a quello previsto dagli accordi locali.

L’aggiornamento del canone può avvenire esclusivamente su richiesta del locatore da effettuarsi con raccomandata.

Il locatore ha diritto all’aggiornamento Istat relativo all’anno in corso alla data della richiesta e non agli arretrati.

Per individuare in quale fascia di canone rientra l’immobile, si utilizzano due criteri: l’ubicazione dell’immobile nelle zone in cui è stato suddiviso un Comune, che tiene conto del valore immobiliare dei singoli quartieri o degli isolati; il pregio dell’edificio e del singolo appartamento, determinato in base a criteri di mercato (piano, singola o doppia esposizione, impianti, finiture, eccetera). Vengono poi applicati alcuni correttivi: per esempio, percentuali di incremento per gli appartamenti più piccoli e per quelli ammobiliati, che proporzionalmente alla loro grandezza hanno un maggiore valore di mercato.

La scelta se optare per questo schema contrattuale spetta alle parti, ma una volta fatta deve essere seguita, senza possibilità di deroga dal punto di vista della determinazione del canone. Per evitare limiti, quindi, le parti devono optare per i contratti a canone libero. Non esiste possibilità di deroga a queste regole.

Nella locazione transitoria, se relativa ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000, il canone deve rispettare i valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, con una possibile variazione, in caso di particolari esigenze, fino ad un massimo del 20%.

In assenza di accordi locali, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal DM Infrastrutture e Trasporti del 14 luglio 2004.

Per i contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, i canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti, sono liberamente determinabili dalle parti. 

Nella locazione per universitari il canone è predefinito da accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali zone. L’accordo può anche individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione alla durata contrattuale.

Nella locazione a finalità turistiche il canone è infine liberamente concordato dalle parti e non ci sono limiti minimi o massimi.

Che succede se si paga un canone di locazione superiore al limite?

Se il canone di affitto è prestabilito dalla legge e ciò nonostante il conduttore è costretto a pagare un importo superiore, questi può chiedere la restituzione del surplus versato. Il titolare dell’immobile, dunque, può essere condannato a restituire l’importo versato in eccedenza. 

Quindi, come chiarito dalla Cassazione nella sentenza richiamata in apertura, l’eventuale somma stabilita a titolo di canone in eccedenza a quanto previsto dalle associazioni di settore deve essere considerato come non dovuto, e il proprietario che l’avesse indebitamente percepito deve essere condannato alla restituzione.

Lo stesso rimedio, come detto in precedenza, è previsto se viene stabilito il pagamento di una parte del canone in nero: l’importo non risultante dalla scrittura privata regolarmente registrata va restituito. 


note

[1] Cass. sent. n. 18114/20 del 31.08.2020.


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