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Lastrico solare: cos’è

12 Novembre 2020 | Autore:
Lastrico solare: cos’è

Lastrico solare: definizione, funzione, differenze con la terrazza, proprietà e suddivisione delle spese in condominio.

Chi vive in condominio sa bene cos’è un lastrico solare, soprattutto se in assemblea si è dibattuto circa la ripartizione delle spese di manutenzione. Chi abita in un’abitazione singola (come ad esempio una villetta), invece, troverà del tutto nuovo ciò che diremo nel prosieguo di questo articolo. I maggiori problemi che si hanno con il lastrico solare riguardano essenzialmente gli aspetti condominiali inerenti alla proprietà del medesimo e alla conseguente necessità di dividere le spese. Ma cos’è il lastrico solare?

Il nome rende già l’idea di una superficie che è esposta direttamente ai raggi del sole. E in effetti, è così: il lastrico solare è la parte superiore di un edificio, spesso di un condominio. Per tutte le ragioni che vedremo, è però importante fornire una definizione più accurata di lastrico solare. Ma non solo: è fondamentale anche comprendere, dal punto di vista giuridico, a chi appartiene il lastrico nel caso di edificio condominiale e come si ripartiscono le spese di manutenzione. Se hai cinque minuti di tempo, prosegui nella lettura: vedremo insieme cos’è il lastrico solare.

Lastrico solare: definizione

Il lastrico solare è la superficie che copre un edificio nella sua parte superiore. In altre parole, il lastrico solare è quell’area piana che funge da copertura di un immobile, in genere un condominio.

In pratica, il lastrico solare funge da tetto dell’edificio. A differenza di quest’ultimo, però, il lastrico è generalmente piano (o soltanto leggermente inclinato) e, pertanto, la sua superficie è calpestabile, esattamente come quella di una terrazza.

Lastrico solare e terrazza: differenze

Il lastrico solare è molto simile a una terrazza che si trova all’ultimo piano di un edificio, soprattutto quando il lastrico sia dotato di ringhiere o parapetti che favoriscono l’affaccio.

Esistono tuttavia delle differenze tra lastrico solare e terrazza:

  • il perimetro del lastrico solare non deve necessariamente essere circondato di ringhiere, balaustre o muretti;
  • la funzione del lastrico solare è di copertura dell’edificio, mentre la funzione della terrazza è quella di consentire l’affaccio

Dunque, sebbene sostanzialmente simili, lastrico solare e terrazza sono differenti per via della funzione che svolgono. Il fatto che il lastrico solare sia calpestabile non ne cambia la sua destinazione, che rimane quella di copertura degli ambienti sottostanti.

Lastrico solare in condominio: chi è il proprietario?

Quando si parla di lastrico solare è inevitabile parlare anche di condominio. Il problema più frequente può essere sintetizzato in questa domanda: chi è il proprietario del lastrico solare condominiale?

Secondo il Codice civile [1], salvo che il titolo d’acquisto non disponga diversamente, il lastrico solare rientra tra le parti comuni. Ciò significa che il lastrico appartiene all’intero condominio, il quale dovrà affrontare unitamente tutte le spese che attengono ad esso (riparazione, ristrutturazione, ecc.).

Lastrico solare condominiale: suddivisione spese

Quando il lastrico solare è di proprietà condominiale, tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese, in proporzione ai millesimi di proprietà posseduti.

Sempre la legge [2], però, sostiene che quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Questa regola si applica anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di un solo condomino. Secondo la giurisprudenza [3], il lastrico solare, pur essendo di proprietà esclusiva dell’attore, è comunque parte della struttura che interessa l’intero edificio e, pertanto, l’assemblea ha il potere di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari. Ciò significa che l’assemblea può validamente deliberare sui lavori da effettuare sul lastrico solare, anche se questo è di proprietà esclusiva solamente del condomino che vive all’ultimo piano.

Secondo la giurisprudenza, per quanto concerne la divisione delle spese, anche se la manutenzione straordinaria non è stata voluta del proprietario del lastrico ma è stata deliberata in assemblea, i suoi costi vanno senza dubbio divisi tra tutti i condòmini nella misura anzidetta, e cioè per un terzo a carico di colui che ne ha l’uso esclusivo e, per altri due terzi, a carico di tutti i condomini dell’edificio, proprio in virtù dell’evidente funzione che svolge il lastrico solare, imprescindibile copertura del fabbricato medesimo, a giovamento dell’intera comunione condominiale.

Dunque, ricapitolando:

  • se il lastrico solare è di proprietà comune, le spese andranno divise pro quota tra i condòmini, in ragione delle tabelle millesimali;
  • se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, le spese sono a carico per un terzo del titolare esclusivo e per la rimanente parte tra tutti gli altri condòmini.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1126 cod. civ.

[3] Trib. Lecce, sentenza n. 85 del 16 gennaio 2020.

Autore immagine: Depositphotos.com


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