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Affitto e locazione: sono la stessa cosa?

12 Novembre 2020 | Autore:
Affitto e locazione: sono la stessa cosa?

Quali sono le differenze tra affitto e locazione? Locazione di immobili ad uso abitativo e affitto di fondi rustici: tutte le differenze tra i contratti.

Il mondo del diritto è caratterizzato da un linguaggio molto tecnico e specifico; ciò che nel gergo comune indica una cosa in ambito giuridico può significarne un’altra. È il classico esempio dell’affitto e della locazione. Spesso usati come sinonimi, in realtà affitto e locazione non sono esattamente la stessa cosa. Come ti spiegherò nel prosieguo, si tratta di contratti molto simili tra loro ma caratterizzati da aspetti diversi. Con questo articolo ci occuperemo proprio di questa tematica: vedremo cioè se affitto e locazione sono la stessa cosa.

Sin d’ora possiamo anticipare che sia il contratto di locazione che quello di affitto prevedono, a fronte del pagamento di un canone periodico, la concessione in godimento di un bene a favore del conduttore o dell’affittuario. La differenza tra affitto e locazione sta proprio nell’oggetto del contratto: mentre per la locazione non ci sono dubbi che la cosa da locare possa essere un immobile ad uso abitativo o commerciale, diversa è la situazione per l’affitto. Se l’argomento suscita il tuo interesse, prosegui pure nella lettura: vedremo insieme quali sono le differenze tra affitto e locazione.

Locazione: cos’è?

Per comprendere se affitto e locazione sono la stessa cosa dobbiamo spiegare quali sono le caratteristiche di entrambi i contratti. Cominciamo dalla locazione.

La locazione è il contratto con cui due parti (locatore e conduttore) si mettono d’accordo affinché la prima dia in godimento alla seconda un proprio bene, dietro pagamento di un corrispettivo [1].

Classica ipotesi di locazione è quella riguardante l’immobile concesso a terzi per poterci vivere oppure per poter aprire un’attività commerciale.

Il contratto di locazione non deve necessariamente avere ad oggetto un bene immobile: la legge esplicitamente prevede che si possa trattare anche di un bene mobile, come di un’autovettura, ad esempio.

Locazione: caratteristiche

Ogni tipo di contratto di locazione, sia che abbia ad oggetto beni immobili che mobili, è connotato dalle seguenti caratteristiche:

  • è consensuale, in quanto si perfeziona con la semplice volontà delle parti e non nel momento in cui il conduttore entra in possesso del bene locato;
  • a prestazioni corrispettive, in quanto sorgono in capo ad entrambe le parti una serie di obblighi: su tutti, il locatore si obbliga a far godere il bene per un certo tempo, mentre il conduttore a pagare un determinato corrispettivo;
  • è un contratto di durata, poiché i suoi effetti si prolungano nel tempo;
  • a forma libera, nel senso che può perfezionarsi anche attraverso un accordo orale. Ciò non vale, però, per i contratti di locazione di immobile ad uso abitativo o commerciale.

Il contratto di locazione di immobili

Il contratto di locazione che ha ad oggetto gli immobili è sottoposto a regole particolari: nello specifico, i contratti che riguardano beni immobili, ad uso abitativo o meno, devono rispettare quanto stabilito dalla legge sull’equo canone (e successive modifiche) [2].

Nello specifico, questi tipi di locazione devono rispettare non solo precisi obblighi di forma, ma anche di contenuto, e sono soggetti alla registrazione presso l’Agenzia delle entrate. Pertanto, sappi sin d’ora che la registrazione del contratto di locazione non riguarda tutti i tipi di locazione, ma solo quelli che hanno ad oggetto beni immobili.

Locazione immobili uso abitativo e commerciale: durata

Secondo il codice civile [3], la locazione non può durare più di trent’anni. Si tratta, come vedremo, di regola valida anche per il contratto di affitto.

La legge, tuttavia, prevede delle eccezioni per alcune tipologia particolari di contratti di locazione: il riferimento è, in particolare, alle locazioni di immobili ad uso abitativo oppure commerciale.

Nel primo caso, la legge consente alle parti di scegliere due soluzioni:

  • il classico contratto di locazione 4 + 4, cioè di durata quadriennale che, alla scadenza, si rinnova automaticamente per altri quattro anni;
  • la locazione di tre anni che si rinnova alla scadenza per altri due, ma in questo caso con il vincolo di dover fissare un canone secondo criteri predeterminati.

Nel caso di locazione commerciale (ad uso non abitativo), invece, la durata minima del contratto è di sei anni, con rinnovo automatico di altri sei ad ogni scadenza. Per la precisione, la durata è:

  • di sei anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
  • di nove anni per immobili ad uso alberghiero,
  • liberamente determinabile dalle parti per gli immobili di carattere transitorio per natura.

Affitto: cos’è?

L’affitto è molto simile alla locazione, ma ne diverge per alcune caratteristiche essenziali. Vediamo quali.

L’affitto è un tipo particolare di locazione che ricorre quando una delle parti (locatore o affittante) si impegna a far godere all’altra parte (affittuario), per un certo tempo, una cosa produttiva, mobile o immobile.

Ecco quindi che emerge sin da subito, in modo chiaro e netto, la principale differenza tra locazione e affitto:

  • il contratto di affitto ha come oggetto bene produttivi, che possono quindi produrre ricchezza, come ad esempio un’azienda oppure un terreno agricolo;
  • il contratto di locazione riguarda invece beni non produttivi, ma che potrebbero diventarlo: è il caso delle abitazioni, ma anche degli uffici e dei negozi. Quindi mentre il locatario si limita a utilizzare il bene locato, l’affittuario oltre ad utilizzarlo gode anche degli introiti della propria produzione.

Contratto di affitto: caratteristiche

L’affitto, come la locazione, è un contratto avente ad oggetto il godimento di un bene, cioè un accordo attraverso il quale il proprietario consente a un altro di godere, per un tempo determinato e a fronte di un pagamento periodico, del proprio bene.

L’affittuario, dal canto suo, si obbliga non solo a versare il corrispettivo pattuito, ma anche a curare la gestione della cosa in conformità della sua destinazione economica e nell’interesse della produzione.

Trattandosi di un sottotipo della locazione, il contratto di affitto presenta le stesse caratteristiche di questo tipo di contratto: è quindi consensuale, a prestazioni corrispettive, di durata e ad effetti obbligatori.

A differenza della locazione, nell’affitto è fondamentale la persona scelta dall’affittante per godere del proprio bene: e infatti, la legge non solo prevede espressamente il divieto di subaffitto in assenza del consenso del locatore, ma stabilisce anche che il contratto si scioglie in caso di interdizione, inabilitazione o insolvenza dell’affittuario.

Il contratto di affitto può cessare:

  • alla scadenza del termine stabilito dalle parti nel contratto;
  • per recesso quando il contratto è a tempo indeterminato;
  • per alienazione delle cose, quando viene pattuita una clausola in tal senso;
  • per la sopravvenuta incapacità o per la insolvenza dell’affittuario.

Inoltre l’affitto di un’azienda impone all’affittuario l’obbligo di gestirla senza cambiarne la destinazione e conservando l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti, incaricarsi delle riparazioni ordinarie, mentre quelle straordinarie spettano al locatore.

Contratto di affitto: durata

Secondo la legge, il contratto d’affitto, anche se stipulato a tempo indeterminato, non può mai superare i trent’anni di durata. Fa eccezione l’affitto dei fondi rustici destinati al rimboschimento, che può estendersi fino a novantanove anni.

In caso di mancata determinazione della durata del contratto di affitto, questo si intende trentennale, e ciascuna parte può recedere dando un congruo preavviso all’altra.

Affitto di fondi rustici: cos’è?

Un particolare tipo di affitto è quello che ha ad oggetto fondi rustici. Il contratto di affitto di fondo rustico ricorre quando un soggetto cede in godimento un fondo, dietro corrispettivo, a un altro soggetto, il quale fa proprio il reddito agricolo proveniente dalla coltivazione del fondo stesso.

La durata massima del contratto di affitto di fondo rustico è di trent’anni (salva l’ipotesi di fondi destinati al rimboschimento, per i quali il termine di durata massima è di novantanove anni), mentre quella minima è di quindici.

Affitto a coltivatore diretto

Una specifica forma di affitto di fondi rustici è l’affitto a coltivatore diretto. Secondo la legge [4], per affitto a coltivatore diretto deve intendersi l’affitto che ha per oggetto un fondo che l’affittuario coltiva col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia.

Per la precisione, si considerano affittuari coltivatori diretti coloro che coltivano il fondo con il lavoro proprio e della propria famiglia, sempre che tale forza lavorativa costituisca almeno un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo, tenuto conto, agli effetti del computo delle giornate necessarie per la coltivazione del fondo stesso, anche dell’impiego delle macchine agricole.

La durata minima del contratto di affitto a coltivatore diretto è di quindici anni.

Affitto e locazione: differenze

In sintesi, possiamo affermare che le principali differenze tra affitto e locazione sono di natura oggettiva e soggettiva, oltre che di durata:

  • da un punto di vista oggettivo, perché si configuri un contratto di affitto è necessario non solo che il contratto abbia ad oggetto una cosa produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all’affittuario la gestione produttiva del bene stesso. Ad esempio, nell’ipotesi di un immobile costituito da un fabbricato con annesso fondo rustico, è necessario stabilire la prevalenza o meno del godimento del fabbricato e del terreno annesso (locazione) ovvero della coltivazione del fondo, intesa come oggetto essenziale di una gestione produttiva (affitto);
  • da un punto di vista soggettivo, la persona dell’affittuario è determinante perché, a differenza della locazione, il subaffitto è generalmente vietato (salvo consenso dell’affittante) e il contratto si scioglie se l’affittuario non è più in grado di poter occuparsi del bene affittato;
  • dal punto di vista della durata, la locazione di immobili ad uso abitativo o commerciale segue delle regole molto rigide, con rinnovi automatici alla scadenza, facoltà del conduttore di recedere con preavviso e possibilità del locatore di recedere solo per giusta causa o alla scadenza del contratto.

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Legge n. 392 del 27.07.1978.

[3] Art. 1573 cod. civ.

[4] Art. 1647 cod. civ.

Autore immagine: Depositphotos.com


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