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Amministratore di condominio: compenso

29 Ottobre 2020
Amministratore di condominio: compenso

Quando i condomini decidono di nominare un soggetto a cui demandare l’amministrazione dei beni comuni devono anche definire il suo corrispettivo.

Hai acquistato da poco un appartamento in un condominio. Sei rimasto stupito dall’ammontare delle spese condominiali. Vuoi entrare nel merito e capire se l’amministratore prende troppi soldi. In casi come questo, si pone l’esigenza di capire se l’amministratore del condominio, ossia il soggetto al quale l’assemblea dei condomini ha affidato il compito di gestire la realtà condominiale, percepisce un compenso equo oppure eccessivo.

A ben vedere, la legge non disciplina in modo specifico l’ammontare del compenso che spetta all’amministratore e molto è, dunque, rimesso alla negoziazione tra condominio e professionista stesso.

Condominio: che cosa si intende?

La parola condominio è molto diffusa nel parlare comune ma, nella gran parte dei casi, viene utilizzata in modo impreciso. Spesso, infatti, parliamo di condominio semplicemente per indicare un palazzo o un fabbricato con molti appartamenti.

Dal punto di vista giuridico, in realtà, il condominio è un immobile nel quale sono ubicate diverse unità abitative che sono di proprietà di soggetti diversi i quali, contestualmente, sono anche proprietari degli spazi comuni e dei servizi accessori alle singole unità immobiliari.

La legge [1] disciplina il funzionamento del condominio senza, però, fornirne mai una definizione compiuta.

I proprietari dei singoli immobili che compongono un condominio sostengono le spese relative ai beni e ai servizi comuni pro-quota, ossia, in proporzione alla loro quota di proprietà esclusiva espressa in millesimi.

L’organo che rappresenta tutti i condomini e ne esprime la volontà è l’assemblea di condominio che deve prendere le principali decisioni che riguardano le aree comuni.

Amministratore di condominio: chi è?

Ogni anno, l’assemblea di condominio deve riunirsi per nominare un amministratore di condominio. In realtà, tale nomina è obbligatoria solo quando il condominio è composto da otto o più unità immobiliari di proprietà esclusiva [2].

Nei condomini più piccoli, dunque, l’attività gestoria può essere svolta in prima persona dai condomini stessi.

I compiti dell’amministratore condominiale possono essere ricondotti, tra le altre cose, ai seguenti:

  • gestione dell’edificio con riferimento alle parti comuni;
  • verifica della manutenzione e dell’integrità delle aree condominiali;
  • gestione delle attività e delle relative spese inerenti il mantenimento dei beni e servizi comuni;
  • verifica del rispetto delle regole previste dal regolamento condominiale.

Amministratore di condominio: il compenso

La legge impone al soggetto chiamato dall’assemblea ad amministrare il condominio di dichiarare a quanto ammontano i compensi professionali a lui spettanti. Non vi è dubbio che l’attività dell’amministratore di condominio richieda specifiche competenze professionali e, soprattutto, esponga l’amministratore ad importanti responsabilità.

Inoltre, la gravosità del compito dipende da molti fattori, primo fra tutti, dal numero di appartamenti che compongono il condominio.

Un conto è amministrare un condominio di dieci unità immobiliari e un conto è amministrare un complesso residenziale con 200 alloggi. Proprio per questo, posto che la determinazione del compenso dell’amministratore di condominio non è fornita dalla legge ma è demandata alla libera negoziazione tra le parti, sono stati individuati vari criteri per quantificare l’importo da erogare all’amministratore come corrispettivo per l’attività svolta.

Uno dei metodi utilizzati per determinare il corrispettivo dell’amministratore è la metodologia che prevede il calcolo a percentuale con riferimento a ciascuna delle attività demandate all’amministratore. Tanto per fare un esempio, l’attività di rappresentanza legale può essere remunerata con una percentuale sul valore del complesso immobiliare, etc.

In questo modo, vengono remunerate solo le attività effettivamente svolte e in proporzione alla complessità del condominio da gestire. In altri casi, invece, si prevede che l’amministratore riceva un compenso con il metodo di calcolo ad unità immobiliare. Si può andare dai 20/30 € ad immobile sino ai 70/80 € per unità.

In altri casi ancora, condominio ed amministratore pattuiscono un compenso a tariffa oraria. Per ogni ora di attività svolta a favore del condominio l’amministratore ha diritto ad un determinato corrispettivo orario che è stato concordato.


note

[1] Art. 1117 e ss., cod. civ.

[2] Art. 1129, primo comma, cod. civ.


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