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Se l’immobile acquistato è senza agibilità scatta il risarcimento del danno emergente

26 Novembre 2013
Se l’immobile acquistato è senza agibilità scatta il risarcimento del danno emergente

La mancanza di abitabilità legittima l’acquirente a richiedere il risarcimento del danno emergente o la riduzione del prezzo di acquisto; la vendita resta valida, ma il costruttore non si libera dall’obbligazione se non consegna il certificato.

 

Il costruttore/venditore di una abitazione è obbligato non solo a trasferire all’acquirente l’immobile conforme alla concessione amministrativa, ma anche a consegnargli il certificato di agibilità, curandone la relativa richiesta al Comune e sostenendo le relative spese necessarie al rilascio.

Se non adempie a tale obbligo, deve risarcire all’acquirente tutte le spese da quest’ultimo sostenute per procurarsi autonomamente il certificato (cosiddetto “danno emergente”). In alternativa, deve rimborsargli parte del prezzo già corrispostogli (o ridurre quello ancora da ricevere). E ciò vale anche nel caso in cui il mancato rilascio del certificato dipenda da inerzia del Comune e non dalla negligenza del costruttore.

A dirlo è la Cassazione con una recente sentenza [1].

Secondo la Suprema Corte, la vendita di un immobile destinato ad abitazione, tuttavia privo dell’agibilità, si deve considerare come una vendita di un bene diverso da quello promesso (i giuristi, per esprimere questo concetto, usano un’espressione latina: “aliud pro alio”). Il cedente è, infatti, responsabile per aver consegnato un immobile con valore di mercato inferiore rispetto a quello promesso (in quanto, appunto, privo della relativa agibilità).

La mancanza del certificato, del resto, incide sulla capacità del bene di realizzare la funzione per la quale era stato acquistato: una funzione, appunto, abitativa. È noto, del resto, il divieto di “vivere” appartamenti senza l’agibilità.

La Cassazione ricorda, inoltre, che la consegna dell’abitabilità è un’obbligazione che ricade sul venditore, sebbene la sua mancanza non rende nulla la vendita. In pratica, il rogito notarile resta valido, ma il venditore non si libera completamente da tutti gli obblighi che ricadono su di lui finché non consegna il certificato all’acquirente. In mancanza, scatta il predetto risarcimento del danno.


note

[1] Cass. sent. n. 23157 dell’11.10.2013.

Autore foto: 123rf.com


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