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Nuda proprietà: cos’è e cosa significa

14 Novembre 2020 | Autore:
Nuda proprietà: cos’è e cosa significa

Vendere un immobile e continuare ad abitarvi: usufrutto e nuda proprietà come facce della stessa medaglia.

Soprattutto nei periodi di incertezza economica e di crisi del mercato immobiliare la vendita in nuda proprietà rappresenta una buona soluzione sia per chi intende alienare un proprio bene sia per chi vuole acquistarlo. Di solito in questi casi i prezzi sono più convenienti rispetto a quelli delle normali compravendite in quanto gli acquirenti non dispongono subito degli immobili ma devono aspettare che prima si realizzino specifiche condizioni stabilite nel contratto. Non tutti, però, sanno la nuda proprietà cos’è e cosa significa.

In termini giuridici, il concetto si riferisce al diritto di proprietà svuotato di una parte del suo contenuto, ossia il godimento effettivo del bene, che fa capo ad un altro soggetto, denominato usufruttuario. In pratica, chi vende la nuda proprietà, aliena il proprio immobile, riservandosi il diritto di viverci mentre chi compra, acquista la proprietà pur non potendone usufruire immediatamente. Tale restrizione è solo temporanea in quanto destinata a venire meno alla morte dell’usufruttario o alla scadenza dell’usufrutto, momento in cui il diritto di proprietà riacquista la sua totale estensione (così detta piena proprietà).

In cosa consiste la nuda proprietà

A norma del Codice civile, il proprietario ha diritto di disporre e di godere del proprio bene in modo pieno ed esclusivo nei limiti e con l’osservanza degli obblighi previsti dall’ordinamento giuridico [1].

Può, quindi, decidere di ricavarne un reddito ad esempio alienandolo o concedendolo in locazione oppure costituendo sullo stesso dei diritti reali di godimento a favore di altri soggetti (vedi l’ipotesi del diritto di abitazione in virtù del quale il titolare può abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della propria famiglia o l’uso, il quale attribuisce al suo titolare (usuario), il potere di servirsi di un bene e, se fruttifero, di raccogliere i frutti ma solo limitatamente ai suoi bisogni e a quelli della sua famiglia).

In altre parole, i diritti reali di godimento si possono paragonare a delle cornici concentriche che si inseriscono all’interno di una cornice più ampia rappresentata dal diritto di proprietà.

Pertanto, quando il diritto di proprietà è limitato dalla presenza di altri diritti reali, il proprietario conserva solo la titolarità del diritto, ovvero la nuda proprietà, ma si spoglia della possibilità di uso e di godimento dello stesso.

Come si presenta la nuda proprietà nell’usufrutto

L’usufrutto [2] è un diritto reale di godimento su cosa altrui grazie al quale il proprietario di un immobile (usufruttuario) aliena il suo bene ad un altro soggetto (nudo proprietario), conservando il diritto di continuare a vivere nell’abitazione e di utilizzarla per tutta la vita (usufrutto vitalizio) o per il periodo di tempo stabilito nel contratto di vendita (usufrutto a termine).

I termini di questo particolare istituto giuridico sono tre:

  1. l’usufruttuario, cioè il soggetto che vende l’immobile, che ha il diritto di servirsene e di trarne ogni utilità;
  2. il nudo proprietario, che è colui che acquista il bene e, quindi, diviene titolare del diritto di proprietà;
  3. il bene sul quale viene costituito il diritto.

Quali sono i diritti dell’usufruttuario

L’usufruttuario può decidere di affittare l’immobile o di vendere l’usufrutto a terzi soggetti, potendo percepire tutti gli utili che il bene è in grado di generare, così come i suoi frutti civili o naturali, fermo restando il pieno rispetto delle condizioni e dei termini previsti dal contratto. Deve, altresì, rispettare la destinazione economica del bene e nel suo godimento deve usare la diligenza del buon padre di famiglia [3] oltre a provvedere alla manutenzione ordinaria, alla custodia e all’amministrazione dell’immobile [4].

Anche il nudo proprietario può trasferire a terzi la nuda proprietà dell’immobile acquistato.

Quali sono i diritti del nudo proprietario

Al nudo proprietario spetta a tutti gli effetti la proprietà del bene ma si spoglia della possibilità di uso e di godimento dello stesso. Egli ha, altresì, il diritto pretendere che l’usufruttuario usi l’immobile diligentemente in modo da non rovinarlo e da non pregiudicare il suo diritto.

Nel caso in cui l’usufruttuario modifichi la destinazione economica dell’immobile, ad esempio da abitativa a commerciale e viceversa, può chiedere il risarcimento del danno, eventualmente pretendendo il ripristino delle precedenti condizioni dell’immobile.

Il nudo proprietario può agire in giudizio contro l’usufruttuario se questi non provvede alla manutenzione ordinaria dell’immobile, al fine di ottenerne l’esecuzione coattiva, salvo che l’inadempimento riguardi modifiche che non pregiudicano l’immobile. L’usufruttuario inadempiente può essere anche condannato al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria causata dall’omissione della manutenzione ordinaria.

Il nudo proprietario ha diritto ad essere informato da parte dell’usufruttuario di eventuali molestie o usurpazioni causate da terzi durante l’usufrutto. L’omessa denuncia determina la responsabilità dell’usufruttuario per gli eventuali danni che possono derivare al nudo proprietario.

Se l’usufruttuario aliena l’immobile, lo deteriora o lo lascia perire per mancanza di riparazioni ordinarie, il nudo proprietario può chiedere l’estinzione dell’usufrutto e l’immediata restituzione del bene. Si deve trattare comunque di abusi ripetuti nel tempo e se vengono valutati dal giudice come particolarmente gravi, al nudo proprietario spetta anche il risarcimento del danno.

Come si acquista la nuda proprietà

Nella maggior parte dei casi per acquistare un immobile in nuda proprietà è possibile rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, la quale si occuperà della gestione di tutte le pratiche relative alla compravendita.

Per calcolare il prezzo di vendita del bene, bisogna procederne alla stima attraverso una perizia, che tenga conto di due fattori:

  1. l’età dell’usufruttuario;
  2. il valore di mercato dell’immobile (ovvero quello della nuda proprietà), calcolato applicando dei coefficienti redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze. Questi coefficienti sono basati sulla statistiche inerenti le aspettative di vita in Italia e sul tasso di interesse in vigore. Pertanto, più l’usufruttuario è anziano, maggiore è il valore di mercato dell’immobile e più alta è la tassazione prevista per l’atto di compravendita. Ad esempio se l’età dell’usufruttuario è compresa tra i 73 e i 75 anni, il valore dell’usufrutto è pari al 35% mentre quello della nuda proprietà è pari al 65%; se l’usufruttuario ha un’età compresa tra gli 83 e gli 86 anni, il valore dell’usufrutto è del 20% mentre quello della nuda proprietà è del 80%.

Per acquistare la nuda proprietà è possibile effettuare il pagamento saldando l’intero importo oppure a rate. In quest’ultimo caso, occorre accordarsi con il venditore prima della firma del contratto. Di solito l’acquirente versa subito una parte dell’importo dovuto e viene stabilita una quota da versare mensilmente fino all’estinzione del debito.

Chi paga le spese e le tasse connesse alla nuda proprietà

L’usufruttuario deve provvedere al pagamento degli oneri connessi al godimento della cosa (custodia, manutenzione ordinaria, spese condominiali, ecc.). Parimenti sono a suo carico le tasse e le imposte sul reddito come ad esempio l’Imu e la Tasi [5].

Il nudo proprietario paga le spese straordinarie e non annuali, le imposte e i pesi che gravano sulla proprietà [6]. Qualora non lo facesse, l’usufruttario potrà richiedere il risarcimento.

La Corte di Cassazione ha meglio specificato il concetto, affermando che l’usufruttuario deve provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa mentre al nudo proprietario spettano le spese che riguardano la struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.

In caso di liti che riguardano la proprietà e l’usufrutto, le relative spese spettano all’usufruttuario e al nudo proprietario in proporzione del rispettivo interesse. Pertanto, si prende in considerazione il valore dell’usufrutto, che si ricava dal reddito medio annuo e della durata certa o presunta dell’usufrutto, e lo si confronta con quello della nuda proprietà.

Quando si potrà usufruire dell’immobile acquistato in nuda proprietà?

L’immobile acquistato in nuda proprietà potrà essere goduto pienamente dall’acquirente al momento dell’estinzione dell’usufrutto, ossia alla morte dell’usufruttuario o allo scadere del termine fissato nel contratto nel caso di usufrutto a termine.

L’estinzione dell’usufrutto può, altresì, aversi per:

  • prescrizione, quando l’usufruttuario non usa l’immobile per almeno 20 anni consecutivi;
  • riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona,
  • perimento totale della cosa su cui è costituito il diritto [7];
  • abuso dell’usufruttuario, il quale aliena il bene, lo deteriora o lo lascia perire per mancanza di riparazioni ordinarie [8];
  • rinuncia del titolare del diritto;
  • pronuncia di una sentenza che accerta l’invalidità del titolo costitutivo, la nullità, l’annullamento, la rescissione o la revoca.

Al verificarsi di una di tali ipotesi il nudo proprietario diventa pieno proprietario, acquisendo tutti i diritti relativi all’immobile.

Quali vantaggi derivano dalla nuda proprietà

Sia gli acquirenti sia i venditori usufruiscono di alcuni vantaggi legati alla compravendita di un immobile in nuda proprietà.

I primi possono comprare ad un prezzo di vendita più basso rispetto a quello delle altre compravendite presenti sul mercato oltre a realizzare interessanti investimenti immobiliari a lungo termine in attesa di utilizzare il bene in futuro. Nella nuda proprietà, infatti, il valore dell’usufrutto si decurta da quello della proprietà.

Inoltre, nel corso degli anni, il valore del bene subisce un incremento grazie anche all’avanzare dell’età dell’usufruttuario. Pertanto, si compra ora per realizzare domani un maggior guadagno oppure si acquista un’abitazione con anticipo e a un prezzo ridotto, da destinare in futuro ai figli quando il diritto dell’usufruttuario si sarà estinto.

I nudi proprietari, altresì, non sono tenuti al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria dell’immobile né delle tasse e delle imposte legate al godimento del bene.

Dal canto loro, gli usufruttuari, alienando il bene in nuda proprietà, realizzano una liquidità immediata, mantenendo la possibilità di conservare l’usufrutto sull’immobile per tutta la vita o fino al termine stabilito nel contratto.


note

[1] Art. 832 cod. civ.

[2] Art. 978 e ss cod. civ.

[3] Art. 1001 cod. civ.

[4] Art. 1004 cod. civ.

[5] Art. 1008 cod. civ.

[6] Art. 1009 cod. civ.

[7] Art. 1014 cod. civ.

[8] Art. 1015 cod. civ.


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