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Appartamento disabitato: le spese condominiali sono ridotte?

15 Novembre 2020
Appartamento disabitato: le spese condominiali sono ridotte?

Tutti i condòmini devono partecipare alle spese necessarie alla manutenzione degli spazi comuni.

Hai comprato una casa in un condominio. Nel tempo, le tue esigenze abitative sono cambiate e l’appartamento è attualmente vuoto. Continuano ad arrivare, però, le richieste di pagamento delle spese condominiali. Che fare? Sono molti i proprietari di appartamenti che si chiedono se, in caso di appartamento disabitato, le spese condominiali sono ridotte.

È, effettivamente, una seccatura dover pagare delle spese per la manutenzione delle aree condominiali quando, in realtà, essendo l’appartamento vuoto, non si gode di questi spazi. Tuttavia, quando si compra una casa in un condominio, si deve sapere che ci si assume uno specifico obbligo con riferimento alle spese comuni.

Condominio: che cos’è?

Il condominio può essere definito come qualsiasi immobile nel quale sono presenti almeno due unità immobiliari che sono di proprietà di soggetti diversi tra di loro. Se in un palazzo ci sono due appartamenti che sono dello stesso proprietario, non siamo in presenza di un condominio.

L’elemento peculiare del condominio è rappresentato dal fatto che i proprietari delle unità abitative che lo compongono sono, automaticamente, anche proprietari delle aree e servizi comuni. Si tratta, ad esempio, del suolo su cui sorge l’edificio, del giardino comune, del parcheggio condominiale, delle rampe del garage, dell’ascensore, delle scale, etc.

Sulle parti comuni, viene dunque a crearsi una comunione indivisa e ogni proprietario ha una quota proporzionale alla sua proprietà esclusiva, tramite il meccanismo dei millesimi.

Condominio: la ripartizione delle spese

La manutenzione delle aree comuni ha i suoi costi. Il Codice civile [1], in particolare, disciplina le spese necessarie a:

  • manutenzione, conservazione e godimento delle parti comuni dell’edificio;
  • prestazione dei servizi che vengono resi nell’interesse comune;
  • apportare le innovazioni che sono state deliberate dalla maggioranza dell’assemblea condominiale.

La legge prevede che le predette spese devono essere sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Lo strumento per stabilire come redistribuire le spese tra i vari condòmini è rappresentato dai millesimi. Più millesimi ha il condòmino, più alta sarà la sua compartecipazione agli oneri derivanti dalla gestione condominiale.

In alcuni casi, i beni condominiali sono destinati a servire i condòmini in misura diversa. Basti pensare all’ascensore condominale: chi vive al quinto piano lo userà tutti i giorni mentre chi vive al piano terra non lo usa mai. Per questo, la legge prevede che le spese relative a questi beni devono essere ripartite in proporzione dell’uso che ciascun condòmino può farne.

In altri casi, invece, il bene condominiale non è a servizio dell’intero condominio ma solo di una parte dell’intero fabbricato. In questo caso, le spese relative manutenzione di questi beni di utilizzo parziale sono a carico del solo gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Appartamento disabitato: chi paga le spese condominiali?

Chi ha un appartamento all’interno di un condominio che è, tuttavia, vuoto e disabitato si chiede spesso se tale situazione possa esonerarlo dal pagamento delle spese condominiali o, quantomeno, far maturare il diritto ad una riduzione delle stesse. La risposta è negativa.

Il vincolo relativo alle spese condominiali, infatti, nasce per il fatto stesso di essere proprietari dell’immobile e, dunque, automaticamente, comproprietari dello spazio comune. Ciò è del tutto indipendente all’utilizzo che viene fatto dall’immobile.

La Cassazione ha costantemente ribadito che [2] l’obbligo di ciascun condòmino di contribuire alle spese condominiali in proporzione alla propria quota di proprietà esclusiva nasce nel momento stesso in cui si rende necessario procedere con la manutenzione del bene condominiale e si realizzano, conseguentemente, i lavori necessari.

Se, dunque, la manutenzione si rende necessaria e l’assemblea del condominio ha deliberato un determinato lavoro, i condòmini, per il fatto stesso di essere tali, devono concorrere alla relativa spesa. Il fatto che siano o meno presenti nell’appartamento non ha alcuna rilevanza.

Ovviamente, un discorso diverso deve essere fatto per quelle spese che sono connesse ad un servizio a consumo. Si pensi, ad esempio, al riscaldamento centralizzato con valvole.

Se il condòmino non vive nell’appartamento non produrrà alcun consumo e, dunque, non gli potrà essere addebitato alcun costo condominiale.

Un’altra possibilità è quella di ottenere dall’assemblea dei condòmini l’esonero dal pagamento delle spese condominiali. In questo caso sono i condòmini stessi a decidere di derogare alla legge e favorire il condòmino che non abita l’appartamento.


note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Cass. n. 6323 del 18.4.2003.


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