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Conferma amministratore condominio: quale maggioranza?

13 Settembre 2020 | Autore:
Conferma amministratore condominio: quale maggioranza?

Condominio: in assemblea occorre la maggioranza semplice oppure qualificata per la conferma dell’amministratore?

Mettersi d’accordo in condominio non è cosa facile, soprattutto se la legge richiede maggioranze particolari. Ci sono casi, infatti, in cui non è sufficiente la semplice maggioranza degli intervenuti per adottare la delibera, ma occorrono condizioni ulteriori, costituite dalla presenza in assemblea di una determinato numero di condòmini che rappresenti una data percentuale del valore del condominio. Con questo articolo ci soffermeremo su alcuni casi di maggioranza qualificata richiesti dalla legge; in particolare, vedremo qual è la maggioranza per la conferma dell’amministratore condominiale.

Particolarmente delicato è l’aspetto riguardante la conferma dell’amministratore. Secondo una recente sentenza, la conferma dell’amministratore è equiparata a una nuova nomina; pertanto, occorre che l’assemblea deliberi secondo le particolari maggioranze previste dalla legge. Se l’argomento ti interessa, magari perché anche tu vivi in condominio e ti è stato notificato l’avviso di convocazione dell’assemblea, allora prosegui nella lettura: vedremo quali maggioranze occorrono per la conferma dell’amministratore condominiale.

Conferma amministratore condominiale: quale maggioranza?

In merito alla maggioranza assembleare necessaria per la conferma dell’amministratore di condominio si è creato un interessante dibattito in giurisprudenza. La ragione di tale confusione è molto semplice: non esiste, all’interno del codice civile, una norma che preveda espressamente con quale maggioranza l’assemblea deve deliberare la conferma dell’amministratore già in carica.

La legge si limita ad affermare che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [1].

Ebbene, se la legge definisce la maggioranza assembleare necessaria per la nomina e la revoca, nulla dice in merito alla conferma dell’amministratore di condominio. È in questo vuoto normativo che si inseriscono le diverse teorie avallate dalla giurisprudenza. Vediamo quali sono.

Conferma amministratore condominio: maggioranza qualificata

Secondo la più recente giurisprudenza di merito [2], per la conferma dell’amministratore di condominio già in carica occorre la maggioranza qualificata del 50% più uno degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

In pratica, per la conferma dell’amministratore serve la maggioranza qualificata all’assemblea condominiale, in quanto si tratta di deliberazione di natura straordinaria.

Secondo i giudici, la maggioranza qualificata occorre in quanto la conferma dell’amministratore va equiparata a una nuova nomina e, pertanto, rispetta le stesse maggioranze.

Questo orientamento è probabilmente quello maggioritario, sostenuto anche dalla Corte di Cassazione. Secondo risalente giurisprudenza della Suprema Corte, la norma di legge che richiede per la deliberazione dell’assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell’amministratore la maggioranza qualificata di cui sopra è ritenuta applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato.

Per la precisione, alcune sentenze della Corte di Cassazione [3] hanno stabilito che, in tema di condominio negli edifici, la norma riguardante le maggioranze necessarie al fine della nomina dell’amministratore trova applicazione tanto nel caso di prima nomina quanto in quello di conferma dopo la scadenza del mandato annuale, mentre resta irrilevante, in tale seconda ipotesi, la circostanza che l’amministratore medesimo abbia a lungo continuato ad esercitare le sue funzioni, per inerzia dei condomini nel sollecitare detta deliberazione, stante la non configurabilità di un rinnovo dell’incarico in forma tacita.

Conferma amministratore condominio: maggioranza semplice

Sebbene la teoria secondo cui la conferma dell’amministratore di condominio necessiti della maggioranza qualificata sia la più datata e prevalente, non mancano tesi di segno opposto.

Secondo una sentenza del tribunale di Roma [4], per la semplice conferma dell’amministratore già in carica non serve la maggioranza qualificata di cui sopra, bensì un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

In pratica, per la mera conferma dell’amministratore di condominio occorre una maggioranza semplice.

Amministratore: cosa succede se non c’è la maggioranza per la conferma?

Secondo altro orientamento giurisprudenziale [5], il problema della conferma dell’amministratore condominiale neanche si porrebbe. E, infatti, come stabilito espressamente dalla legge [6], se l’assemblea non raggiunge la maggioranza né per la conferma né per la revoca, l’amministratore rimane in carica fintanto che non si procede con una nuova nomina, in quanto non è previsto che il condominio possa rimanere senza amministratore.

In pratica, secondo la legge, il rinnovo dell’amministratore è, per così dire automatico, essendo prevista la permanenza in carica dell’amministratore condominiale, per il caso in cui per qualsiasi motivo, non venga nominato altro soggetto, o non venga riconfermato l’incarico a quello attuale, con conseguente conferma dell’istituto della prorogatio.


Secondo la più recente giurisprudenza di merito, per la conferma dell’amministratore di condominio già in carica occorre la maggioranza qualificata del 50% più uno degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

note

[1] Art. 1136, quarto comma, cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 11487 dell’8 agosto 2020.

[3] Cass., sent. n. 3797 del 29 luglio 1978; Cass., sent. n. 71 del 5 gennaio 1980.

[4] Trib. Roma, sent. n. 10701/2009.

[5] Corte App. Venezia, sent. del 14.01.2015.

[6] Art. 1129, punto 10, cod. civ.

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