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Fondo cassa condominiale: quale maggioranza per l’approvazione?

13 Settembre 2020 | Autore:
Fondo cassa condominiale: quale maggioranza per l’approvazione?

Istituzione fondo cassa di condominio: cos’è, a cosa serve e con quale maggioranza assembleare si approva?

Decidere in assemblea è sempre difficile; in condominio, mettere d’accordo tutti può essere addirittura impossibile. Proprio per questa ragione la legge ha previsto delle maggioranze prestabilite per trovare l’accordo su determinati aspetti della vita condominiale. In alcuni casi la legge richiede la maggioranza semplice, altre volte quella qualificata. Solo eccezionalmente serve l’unanimità, cioè il consenso di tutti. Con questo articolo ci soffermeremo sulla maggioranza che serve per l’approvazione del fondo cassa condominiale.

Il fondo cassa è una specie di riserva in cui i condòmini decidono di far confluire alcune somme di danaro che dovranno essere utilizzate per uno specifico scopo. Non è possibile istituire un fondo solamente per conservare i risparmi, come se fosse un salvadanaio. Il fondo deve avere uno specifico scopo e le somme ivi depositate devono essere vincolate al perseguimento di questo fine.

Peraltro, la legge stabilisce l’obbligatorietà del fondo cassa condominiale in specifiche ipotesi. Se l’argomento ti interessa, magari perché l’avviso di convocazione che hai ricevuto contiene, tra i punti all’ordine del giorno, anche l’istituzione di un fondo cassa, allora prosegui nella lettura: ti basteranno cinque minuti per sapere cos’è il fondo cassa condominiale e quale maggioranza serve per l’approvazione.

Fondo cassa condominio: cos’è

Il fondo cassa per il condominio serve ad accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall’assemblea.

Si tratta di un fondo vincolato, in quanto l’assemblea non può deliberarne la costituzione senza una specifica e attuale destinazione, né l’amministratore può disporre delle somme confluite nel fondo in modo non conforme alla loro precisa destinazione.

Fondo cassa: con quale maggioranza si approva?

Vediamo quale maggioranza occorre per l’istituzione di un fondo cassa condominiale. Secondo la più recente giurisprudenza [1], per la deliberazione che decide l’istituzione di un fondo cassa occorre la maggiorata qualificata del 50% più uno degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Come la conferma dell’amministratore, anche l’istituzione di un fondo cassa costituisce una delibera di natura straordinaria, pertanto assoggettata a particolari maggioranze.

Inoltre, relativamente all’assemblea che istituisce il fondo cassa, il giudice non può sindacare l’opportunità delle decisioni assunte dall’assemblea, ma deve limitarsi a verificarne la legittimità della deliberazione alla luce delle norme di legge.

Dunque, in caso di impugnazione della decisione, il giudice risulta tenuto ad accertare soltanto che l’assemblea sia stata costituita in modo valido e regolare e che la delibera sia stata approvata nel rispetto del quorum previsto per le decisioni.

Fondo cassa: quando è obbligatorio?

A seguito della riforma del diritto di condominio, l’istituzione di un fondo cassa è diventato un obbligo per il condominio, almeno relativamente ad alcune specifiche situazioni.

Per la precisione, secondo la legge [2], l’assemblea dei condòmini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La legge ha reso obbligatoria l’istituzione di un fondo cassa innanzitutto per garantire all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni secondo le cadenze temporali deliberate, con un riparto delle spese tra i condomini, riducendo così i vizi di legittimità delle delibere.

Il fondo cassa condominiale, inoltre, funge da garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, poiché è prevista un’apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie.

Fondo cassa condominiale per le spese ordinarie

Quanto detto nel precedente paragrafo non impedisce all’assemblea di deliberare l’istituzione di un fondo cassa condominiale utile per affrontare le spese ordinarie del condominio (manutenzione, ecc.).

In altre parole, la legge impone l’obbligatorietà del fondo cassa per la manutenzione straordinaria e per le innovazioni; allo stesso tempo, però, non fa divieto all’assemblea di determinare l’istituzione di un fondo cassa che abbia altri scopi, purché rispetti le caratteristiche generali del fondo, come ti illustrerò nel prossimo paragrafo.

Secondo la giurisprudenza [3], appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma (perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio), l’istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni.

Fondo cassa condominio: caratteristiche

Il fondo cassa ha le seguenti caratteristiche:

  • è ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini (anche il moroso);
  • ha una dimensione annuale. Ogni anno, deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito. Non si può neppure deliberare che i versamenti si protraggano per più gestioni;
  • se inserito nel preventivo, deve essere poi consolidato a consuntivo ed aumentato o diminuito a seconda delle necessità;
  • se un condomino non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo.

Per la deliberazione che decide l’istituzione di un fondo cassa occorre la maggiorata qualificata del 50% più uno degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 11487 dell’8 agosto 2020.

[2] Art. 1135, numero 4, cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 17035 dell’11.08.2016.

Autore immagine: Depositphotos.com


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