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Chiusura contratto affitto: come fare?

14 Settembre 2020
Chiusura contratto affitto: come fare?

La legge sui contratti di locazione abitativa consente al conduttore di lasciare l’immobile al ricorrere di certe condizioni.

Hai preso una casa in affitto per finalità abitative. Hai deciso di comprare la tua prima abitazione e vorresti chiudere il contratto di locazione. Hai letto il contratto ma ti sembra di non avere molte possibilità di recesso. Cosa fare? La vita delle persone e delle famiglie è soggetta a continui cambiamenti. Per questo, molto spesso, un vincolo contrattuale che è stato preso molto tempo fa può rivelarsi non più utile.

È ciò che accade a chi, ad esempio, prende un appartamento in locazione e poi decide di comprare casa e di procedere alla chiusura del contratto di affitto: come fare? Se l’affitto è regolato dalla legge sulle locazioni abitative o dalla normativa sulle abitazioni a canone concordato ci sono precise regole da seguire. Andiamo per ordine.

Cos’è il contratto di affitto?

Il contratto di affitto, che tecnicamente dovrebbe essere chiamato contratto di locazione, è un accordo con il quale il proprietario di un immobile mette a disposizione di un altro soggetto, detto conduttore, un bene affinché possa utilizzarlo.

Con questo contratto, dunque, non viene trasferita la proprietà di un bene ma solamente il diritto di utilizzazione. Il caso classico è l’affitto di una casa per finalità abitative.

Il conduttore ha il diritto di vivere ed usare l’appartamento e di farne il normale uso connesso alla vita di tutti i giorni. In cambio, dovrà erogare al proprietario un canone di locazione mensile pattuito dalle parti.

Contratto di affitto: quanto dura?

La regola generale, nel campo dei contratti commerciali, è la libertà negoziale delle parti. Seguendo tale principio, dunque, proprietario e conduttore dovrebbero essere liberi di decidere la durata del contratto di locazione.

Nel caso delle locazioni abitative, tuttavia, al fine di tutelare il conduttore ed il suo primario interesse ad avere un’abitazione, si prevede che il contratto debba avere una durata minima inderogabile di almeno 4 anni [1].

La durata è, invece, di tre anni, prorogabile di altri due, per i contratti di locazione a canone concordato, ossia, quegli accordi con i quali il proprietario si impegna ad applicare al conduttore un canone di locazione “calmierato”, inferiore al valore di mercato.

Chiusura contratto affitto: come fare?

Se hai preso una casa in affitto e vuoi chiudere il contratto devi valutare attentamente come procedere per evitare una richiesta di risarcimento da parte del proprietario. Nell’ambito dei contratti per uso abitativo la legge distingue diverse fattispecie.

Se hai affittato la casa con contratto a canone concordato, secondo una innovativa sentenza della Cassazione del 2016 [2], puoi uscire dal contratto alla prima scadenza triennale dello stesso.

La Cassazione, infatti, ha chiarito che se prima della scadenza triennale nessuna delle due parti attiva la procedura per il rinnovo contrattuale il contratto cessa allo spirare del triennio, senza che il conduttore debba inviare preventivamente la disdetta.

È evidente, però, che devi comunque aspettare lo spirare del triennio e potresti invece avere interesse a chiudere prima la locazione.

Contratto di affitto: il recesso per gravi motivi

In questo caso, la legge [3] offre al solo conduttore la possibilità di recedere dal contratto di affitto per gravi motivi dando al locatore un preavviso di almeno sei mesi.

Potresti, in realtà, recedere anche senza gravi motivi se la clausola di recesso riportata nel contratto di locazione che hai sottoscritto prevede il recesso con preavviso di sei mesi senza richiedere l’indicazione dei gravi motivi.

Ma quali sono i gravi motivi di recesso? Secondo la giurisprudenza rientrano in questa nozione quei fatti imprevedibili e sopravvenuti che rendono oltremodo gravosa la prosecuzione della locazione.

Devono essere, dunque, situazioni:

  • sopravvenute e che non esistevano al momento della firma del contratto;
  • imprevedibili ed estranee alla volontà del conduttore.

Per fare alcuni esempi, potrebbero legittimare tale forma di recesso situazioni come:

  • licenziamento o trasferimento;
  • nascita di un figlio e inidoneità degli spazi;
  • allergie e incompatibilità ambientali;
  • eccessiva rumorosità dei vicini;
  • necessità di assistenza di un parente stretto che si è ammalato gravemente.

Secondo la giurisprudenza, l’acquisto della prima casa non è un grave motivo di recesso. Se non rispetti il recesso con preavviso corri dei seri rischi. Infatti, se non rispetti il preavviso, il locatore può chiedere al giudice di condannarti a rimborsarlo versandogli n. 6 mensilità di canone di locazione.

Se, invece, rispetti il preavviso ma i motivi addotti non sono gravi potresti essere chiamato a pagare tutti i canoni di locazione sino alla naturale scadenza del contratto.


note

[1] L. 431/1998.

[2] Cass. n. 16279/2016.

[3] Art. 3, L. 431/1998.


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